Nel mercato immobiliare italiano, il valore medio degli immobili “green” (classi energetiche A e B) ha registrato una crescita del +2% negli ultimi quattro anni a fronte di un deprezzamento del -4% per le meno efficienti abitazioni “brown” (classi F e G).
Questo è il quadro che emerge da una recente analisi di CRIF Real Estate Services, basata sugli immobili periziati per l’erogazione di mutui su tutto il territorio nazionale, che aveva già evidenziano una crescita tendenziale del +8% nel secondo semestre del 2024.
Confermando come l’efficienza energetica sia un driver di valore sempre più decisivo
Il “premium price” delle case ad alta efficienza:
L’analisi, con dati aggiornati a giugno 2025, evidenzia un netto divario di prezzo al metro quadro, che premia l’efficienza energetica.
Bisogna ricordare che i dati presentati in questo articolo si riferiscono al valore di perizia, ovvero alla stima tecnica effettuata per conto della banca in fase di richiesta di mutuo, e non ai prezzi di vendita rilevati nel mercato immobiliare.
Questi valori, utilizzati come riferimento per il finanziamento, possono ovviamente differire dal prezzo di mercato, ma offrono un indicatore estremamente affidabile delle valutazioni del sistema creditizio.
Ecco i principali dati chiave emersi:
- Divario “green vs altre classi energetiche”: il prezzo medio di un immobile green supera di circa 500 euro/mq quelli di classe intermedia (C, D, E) e di circa 700 euro/mq quelli “brown” (F, G).
- Focus Nord Italia: nelle regioni del Nord Italia, il divario con gli immobili “brown” supera ampiamente gli 800 euro/mq.
- Il caso Milano: a Milano il “brown discount” raggiunge il suo apice, con una differenza di circa 1.000 euro/mq, pari a un valore medio inferiore del -34%.
Le differenze territoriali: un nord più sensibile all’efficienza
Le differenze di prezzo sono più marcate nel Nord Italia rispetto al Centro-Sud.
Nelle macroaree settentrionali, infatti, il gap tra abitazioni “green” e “brown” supera gli 800 euro/mq, mentre nel Centro-Sud si attesta su valori comunque significativi, fino a 561 euro/mq.
L’analisi per tipologia di comune conferma che il divario si accentua nelle grandi aree urbane, dove la differenza tra immobili “green” e “brown” supera i 1.100 euro/mq.
L’impatto della “Direttiva Case Green” sul mercato:
Questa tendenza è fortemente influenzata dalla progressiva attuazione della “Direttiva Case Green” europea (GDPR), un fattore normativo che sta ridisegnando la domanda e l’offerta.
Nei fatti la direttiva, che mira a un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050, sta già orientando le scelte dei compratori e le politiche di erogazione del credito, premiando gli investimenti in immobili energeticamente performanti.
Sebbene l’Italia abbia tempo fino al 2026 per definire il proprio piano nazionale di attuazione, l’orizzonte normativo “sembrerebbe essere” ormai tracciato e sta già ridisegnando la domanda e l’offerta, in previsione dei futuri requisiti.
Non solo per le “preoccupazioni” normative, ma anche per la crescente consapevolezza dei vantaggi concreti in termini di risparmio energetico e comfort abitativo.
Tuttavia, la sfida economica è imponente e, secondo una recente analisi di Nomisma, per riqualificare anche solo il 10% degli edifici italiani e raggiungere gli obiettivi UE, sarebbe necessario un investimento di oltre 83 miliardi di euro, con una spesa media di quasi 25.000 euro per unità immobiliare.
Considerando che circa il 54% delle abitazioni del nostro Paese si trova nelle classi energetiche più basse (“F” o “G“), con picchi del 65% nelle zone climatiche più sfavorevoli.
Questa cifra monumentale sottolinea l’entità dell’impegno richiesto e contribuisce ad orientare le scelte dei compratori verso immobili già performanti.
Prospettive future: tra tassi di interesse e costi di riqualificazione
La crescente sensibilità verso la sostenibilità e i benefici del risparmio energetico resteranno comunque i motori del cambiamento, anche se l’attuale contesto economico mette sotto pressione la capacità di spesa.
Questo crea una duplice dinamica: da un lato, la spinta normativa e le bollette elevate valorizzano gli immobili efficienti, mentre dall’altro i costi di riqualificazione rendono complessa la valorizzazione degli immobili più energivori.
A definire il futuro del mercato saranno, inoltre, anche le condizioni di concessione del credito.
L’ultima Bank Lending Survey della Banca Centrale Europea (luglio 2025) ha confermato, infatti, un ulteriore inasprimento dei criteri di concessione dei mutui, con la performance energetica degli immobili sempre più rilevante nella disponibilità delle banche a concedere credito.
Che, percependo un rischio più elevato a causa dell’incertezza economica, sono diventate più restrittive.
Il divario di valore tra immobili “green” e “brown” è quindi destinato non solo a consolidarsi, ma ad ampliarsi, con un mercato che evidenzierà una differenza sempre più marcata non solo nel valore, ma anche nell’accesso al capitale.
In questo contesto – come evidenziato anche dall’analisi di Daniela Percoco, Manager Real Estate Advisory di CRIF – le classi energetiche intermedie potrebbero assumere un ruolo cruciale, rappresentando un compromesso strategico tra la sostenibilità della rata del mutuo e un primo, significativo, risparmio energetico.
Fonte: CRIF – 16 settembre 2025