Quasi 10 milioni di case vuote in Italia, ma sugli affitti è emergenza: analisi, cause e soluzioni

Spesso vengono diffusi indicatori contrastanti sulle percentuali di proprietari di case in Italia, confrontando dati che misurano fenomeni diversi.
Per chiarire gli eventuali dubbi, distinguiamo i quesiti a cui rispondono:

• Delle famiglie che vivono in una casa, quante sono proprietarie? La risposta è il 70,8% (Censimento ISTAT 2021).
  Questo dato descrive la condizione abitativa delle persone e conferma la radicata cultura dell’acquisto della prima casa, escludendo però dal calcolo tutte le abitazioni non occupate.
• Di tutte le case esistenti in Italia, quante sono abitate dai loro proprietari? La risposta è il 55,4% (analisi IFEL, su dati ISTAT).
  Questa percentuale, molto più bassa, analizza l’intero patrimonio immobiliare nazionale. La differenza è dovuta ai 9,6 milioni di abitazioni non occupate, che vengono incluse nel calcolo, svelando così un profondo problema economico.

In sintesi, il 70,8% misura un’abitudine sociale radicata (chi ha una casa, tende a possederla), mentre il 55,4% svela l’inefficienza di un sistema che lascia quasi un terzo del suo immenso patrimonio immobiliare fuori dal mercato.
Il primo è un dato culturale, il secondo è un allarme strutturale.

La scarsa diffusione dell’affitto è aggravata anche dal ruolo marginale dell’edilizia sociale.
In Italia, questa rappresenta appena il 2,6% dello stock totale, una quota minima se confrontata con la Francia, dove il peso dell’edilizia sociale è molto più rilevante (11,7% del totale e 35% del mercato degli affitti).

Il nostro mercato della locazione, di fatto, è troppo piccolo per assorbire la domanda e offre poche alternative a chi non può o non vuole acquistare.

Affrontare un paradosso così radicato richiede un approccio pragmatico, che si muova lungo due direttrici principali, combinando incentivi, garanzie e disincentivi.
Le soluzioni più efficaci potrebbero intervenire su alcuni dei nodi cruciali che oggi bloccano il mercato. Tra queste:

• Aumentare garanzie e incentivi per i proprietari:
  • Procedure di sfratto più rapide e certe, in caso di morosità.
  • Istituzione di una banca dati sulla morosità (sul modello di CRIF), per valutare l’affidabilità degli inquilini.
  • Creazione di fondi di garanzia pubblici e incentivi, per polizze assicurative contro morosità e danni.
  • Sviluppo di modelli di intermediazione sociale, dove un ente terzo possa garantire il pagamento del canone e la gestione dell’immobile nel caso di applicazione di un canone calmierato.
  • Potenziamento degli incentivi fiscali.
  • Assistenza legale e fiscale gratuita o agevolata: offrire sportelli comunali, o convenzionati con associazioni di categoria, per fornire consulenza legale e fiscale sulla locazione, riducendo la percezione di complessità burocratica.
• Disincentivare il mancato utilizzo degli immobili e promuovere la riqualificazione:
  • Bonus e incentivi, per ristrutturazioni finalizzate alla locazione: offrire contributi a fondo perduto, o detrazioni fiscali potenziate (come i vari bonus edilizi) per le spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica, a condizione che l’immobile venga immesso nel mercato dell’affitto per un periodo minimo stabilito e con un canone concordato.
  • Programmi di ristrutturazione, in cambio di affitto: meccanismi in cui un ente (pubblico o privato convenzionato) anticipa o finanzia la ristrutturazione dell’immobile, recuperando il costo attraverso la gestione dell’affitto per un periodo limitato, per poi restituirlo al proprietario.
  • Applicazione di una maggiore tassazione sugli immobili sfitti per un periodo prolungato (“tassa sul vuoto”).
  • Introduzione di bonus per la ristrutturazione, vincolati all’impegno di immettere l’immobile riqualificato nel mercato della locazione.

L’obiettivo dovrebbe essere duplice, tentando di ridurre il rischio percepito e reale per chi decide di locare la propria abitazione, rendendo però meno conveniente la scelta di tenerla fuori dal mercato.
Solo un approccio integrato, che combini sicurezza, convenienza e responsabilità, potrà trasformare questo enorme capitale immobilizzato in una risorsa per la collettività.

L’analisi previsionale al 2050 aggiunge un ulteriore livello di complessità, evidenziando cambiamenti demografici che modificheranno radicalmente la domanda abitativa.
I dati ISTAT indicano una trasformazione chiara delle tipologie familiari:

• Persone sole: In forte crescita, con un aumento previsto del +4,5% entro il 2030 e del +8,2% entro il 2050.
• Coppie con figli: In netta contrazione, con una diminuzione del -6,4% al 2030 e del -19,2% al 2050.

Questo spostamento demografico renderà la domanda di alloggi di grandi dimensioni sempre meno rilevante, favorendo invece soluzioni abitative più piccole, flessibili e, preferibilmente, in affitto.
Il mercato futuro sarà quindi orientato a monolocali e abitazioni adatte a monoreddito, sfidando l’attuale assetto basato sulla grande proprietà.

Per sbloccare questo potenziale immobilizzato, la rigenerazione urbana diventa un tassello fondamentale.
Progetti come Pinqua, Piani Urbani Integrati e PON Metro rappresentano esempi concreti di come rinnovare il patrimonio edilizio esistente per ampliare l’offerta di abitazioni in affitto.

L’ANCI ha già identificato progetti pronti per essere avviati per un valore di oltre 20 miliardi di euro, focalizzati su housing sociale, efficientamento energetico e infrastrutturale.

In questo contesto, il Governo ha mosso un primo passo con il Piano Casa Italia, stanziando 660 milioni di euro per progetti pilota nel settore abitativo.
Un segnale positivo, come evidenziato da Canelli, che va nella direzione di un’agenda urbana più ambiziosa.

Le risorse, tuttavia, dovranno essere integrate in una visione a lungo termine che vada oltre l’orizzonte del PNRR, per trasformare il paradosso immobiliare italiano in una reale opportunità di sviluppo sostenibile e inclusivo per le nostre città.