OCSE: ETS2 e riforma del Catasto, nei rilievi contenuti nell’indagine economica per Italia

OCSE: ETS2 e riforma del Catasto, nei rilievi contenuti nell’indagine economica per Italia
Outlook 2026-2027Macroeconomia & Real Estate

L’ultimo rapporto Economic Surveys Italy 2026 dell’OCSE evidenzia come l’economia italiana si sia dimostrata resiliente di fronte ai recenti shock globali, ma anche come sia necessario un rigoroso percorso di consolidamento fiscale a causa del contesto di crescita moderata ed elevato debito pubblico.
L’invecchiamento della popolazione, l’aumento dell’incertezza legata alla politica commerciale globale e le tensioni geopolitiche, inoltre, appesantiscono le prospettive di crescita a medio termine.

Per far fronte a questo scenario, l’OCSE suggerisce esplicitamente di alleggerire la tassazione sul lavoro spostando il peso del prelievo fiscale sui patrimoni immobiliari e sulle eredità.
La prospettiva di un riallineamento delle rendite catastali degli immobili ai valori di mercato e di un rialzo delle imposte di successione, unita alla penalizzazione per l’inefficienza energetica dettata dalle normative europee, va quindi tenuta nella debita considerazione per l’impatto che potrebbe avere sul mercato.

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Durata 2m 05s 10 maggio 2026
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Nuda proprietà e usufrutto: calcola online i valori 2026 e il prezzo di vendita

Calcolo nuda proprietà e usufrutto: le tabelle 2026 e il prezzo reale di vendita

In questa pagina trovi lo strumento per il calcolo dei valori di nuda proprietà e usufrutto, ma per identificare il reale prezzo di vendita non basta applicare i coefficienti ministeriali. Le tabelle (aggiornate) calcolano esclusivamente il valore fiscale per il pagamento delle imposte, mentre il valore commerciale dipenderà anche dai diritti reali di godimento che verranno riservati dal venditore e dalla specifica domanda di mercato per questo tipo di investimento.

Come si passa dal valore della casa al prezzo di vendita della nuda proprietà: bisogna applicare i coefficienti dell’usufrutto? Quali sono? Il valore ottenuto con le tabelle dei coefficienti, è il prezzo reale a cui sarà possibile vendere la nostra nuda proprietà?
Risposta al quesito:

Queste sono alcune delle domande più frequenti da parte di chi sta pensando di vendere la nuda proprietà del proprio immobile.
La risposta diretta e inequivocabile è no, non basta applicare i coefficienti dell’usufrutto, ma se si vuole è possibile verificare quali siano attraverso questo semplice strumento di calcolo:

Nuda proprietà e usufrutto

Coefficienti 2026

Come funziona il calcolo della nuda proprietà?

Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà. Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario. Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.

Tabella coefficienti usufrutto 2026

Coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà — tasso 2,5% (2026)
Età usufruttuarioUsufruttoNuda proprietà
da 0 a 20 anni 95% 5%
da 21 a 30 anni 90% 10%
da 31 a 40 anni 85% 15%
da 41 a 45 anni 80% 20%
da 46 a 50 anni 75% 25%
da 51 a 53 anni 70% 30%
da 54 a 56 anni 65% 35%
da 57 a 60 anni 60% 40%
da 61 a 63 anni 55% 45%
da 64 a 66 anni 50% 50%
da 67 a 69 anni 45% 55%
da 70 a 72 anni 40% 60%
da 73 a 75 anni 35% 65%
da 76 a 78 anni 30% 70%
da 79 a 82 anni 25% 75%
da 83 a 86 anni 20% 80%
da 87 a 92 anni 15% 85%
da 93 a 99 anni 10% 90%

Domande frequenti sulla nuda proprietà

Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell'immobile e il mercato locale.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l'usufruttuario.
Quali imposte si pagano sull'acquisto di una nuda proprietà?
Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.

Molte persone si “ancorano” al risultato di queste percentuali, scambiando uno strumento concepito soprattutto per il calcolo delle imposte di compravendita, con un’indicazione sugli effettivi prezzi di vendita realizzabili nell’attuale mercato immobiliare.
Questo genera spesso aspettative irrealistiche e considerazioni errate, soprattutto se non si conosce quale sia il reale valore della piena proprietà del proprio immobile.

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Durata 1m 48s 21 aprile 2026
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Acquisto dell’appartamento attiguo: è possibile usufruire delle agevolazioni per l’ampliamento?

Acquisto dell’appartamento attiguo: è possibile usufruire delle agevolazioni per l’ampliamento?
Sono passati tre anni dall’acquisto della nostra prima casa: se oggi comprassimo l’abitazione adiacente per ingrandirla, avremmo ancora diritto alle agevolazioni fiscali?
Risposta al quesito:

Sì, nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare confinante allo scopo di creare un’unica abitazione più grande (operazione che tecnicamente si definisce “fusione degli immobili”), il beneficio fiscale spetta di diritto se l’immobile risultante conserva le caratteristiche di abitazione “non di lusso”.
L’agevolazione viene riconosciuta a prescindere dal fatto che l’immobile già posseduto sia stato originariamente acquistato con le agevolazioni “prima casa” o senza averne mai usufruito.

Il fattore cronologico (i tre anni trascorsi dal primo acquisto), inoltre, non incide in alcun modo sula procedura.

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Durata 1m 50s 14 aprile 2026
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Bonus prima casa e comunione dei beni: la firma di un solo coniuge, rischia di annullare l’agevolazione?

Bonus prima casa e comunione dei beni: la firma di un solo coniuge, rischia di annullare l’agevolazione?
Mio marito sta per firmare l’atto notarile per l’acquisto della nostra prima abitazione. Siamo sposati in regime di comunione legale dei beni, per cui so che, per il diritto civile, diventerò automaticamente comproprietaria al 50%. Alla luce di questo, è necessario che io sia fisicamente presente al rogito o che rilasci delle dichiarazioni formali per ottenere gli sconti fiscali, oppure basta la firma di mio marito?

Acquistare un immobile in regime di comunione legale dei beni può far credere che l’automatismo, previsto dal diritto civile, si applichi in egual misura anche alle rigide regole tributarie.
Ma non è così e ignorare le regole può costare caro.

L’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza di legittimità, parlano chiaro: per estendere il bonus “prima casa” sull’intero immobile, non basta il vincolo matrimoniale, perché entrambi i coniugi devono assumersi le proprie responsabilità fiscali tramite dichiarazioni formali in sede di atto pubblico.

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Durata 1m 59s 24 Febbraio 2026
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Piano nazionale di ristrutturazione edilizia: al via la procedura di infrazione contro l’Italia (e altri 18 Paesi europei)

Mercato residenziale: incremento tendenziale del prezzo medio (+4,3%), nell’offerta di febbraio 2026

La Commissione Europea ha ufficialmente avviato una procedura di infrazione contro l’Italia per il mancato rispetto degli obblighi previsti dalla nuova direttiva sulle prestazioni energetiche nell’edilizia.
Al centro della contestazione c’è l’assenza del piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, un documento strategico che il nostro Paese avrebbe dovuto presentare a Bruxelles entro la scadenza del 31 dicembre 2025.

Ma quali sono gli scogli reali che hanno paralizzato l’attuazione di questa transizione normativa e quali sono i rischi reali o le conseguenze?

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Durata 1m 59s 14 marzo 2026
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Transizione digitale: progressivo addio alla piattaforma SISTER, in favore del nuovo ecosistema integrato

Transizione digitale: progressivo addio alla piattaforma SISTER, in favore del nuovo ecosistema integrato dell’Agenzia delle Entrate

Un passaggio epocale per i professionisti del settore immobiliare sarà la progressiva dismissione della piattaforma SISTER che rappresenta il cuore pulsante dell’accesso digitale alle banche dati dell’Agenzia delle Entrate – Settore Territorio (l’ex Catasto).
La roadmap è tracciata dal documento ministeriale sulle linee guida di politica fiscale 2026-2028 del Ministero dell’Economia e delle Finanze, che prevede l’abbandono dei vecchi applicativi telematici, in favore di un unico grande portale integrato direttamente sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate.

Lo switch tecnologico permetterà un accesso diretto a tutti i servizi, storicamente erogati dagli uffici fisici dell’Area Territorio, con l’obiettivo di azzerare i colli di bottiglia burocratici, superando le attuali frammentazioni attraverso sistemi di autenticazione moderni e gateway di pagamento unificati per visure, ispezioni e certificazioni.

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Durata 1m 58s 3 marzo 2026
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