Nuda proprietà

Donazioni immobiliari: oltre 216.000 nel 2025, il 16% relative alla nuda proprietà

Roberto Iafrate
Donazioni immobiliari: oltre 216.000 nel 2025, il 16% relative alla nuda proprietà
Il mercato delle donazioni immobiliari in Italia nel 2025 si consolida su volumi elevati (216.558 atti), trainato strategicamente dal trasferimento della nuda proprietà (16,32%) e dalle agevolazioni Prima casa per gli under 35. L’entrata a regime della Riforma (DDL n. 182/2025) dal 18 giugno 2026 segna uno spartiacque per il settore residenziale: abolendo l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, garantisce compravendite e la concessione di mutui bancari sugli immobili di provenienza donativa.Analisi e sintesi curate da DELLE VITTORIE House Trading su base dati del Consiglio Nazionale del Notariato.

I dati sulle donazioni immobiliari del 2025 fotografano un mercato all’insegna della stabilità e della consapevolezza, secondo il Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN) 2025.
Con un numero di atti registrati sostanzialmente in linea con l’anno precedente, questo strumento si conferma essere uno strumento di riferimento per molte famiglie italiane, con volumi che dimostrano come siano ormai una prassi consolidata per gestire i rapporti ereditari e ottimizzare il carico fiscale:

Donazioni immobiliari nel 2025
216.558
(217.749 nel 2024)
Fabbricati56,62%
Agevolazioni Prima Casa78.893
Trend II Semestre+4,2%

Ma dietro a questa apparente staticità numerica, si nasconde anche una dinamica che ha spinto i rogiti al rialzo nel secondo semestre, sotto la spianta della riforma delle donazioni (art. 44 del DDL n. 182/2025) fortemente sostenuta dal Consiglio Nazionale del Notariato ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025, con un periodo transitorio di sei mesi.

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Durata 1m 51s 06 luglio 2026
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Nuda proprietà e usufrutto: calcola online i valori 2026 e il prezzo di vendita

Roberto Iafrate
Calcolo nuda proprietà e usufrutto: le tabelle 2026 e il prezzo reale di vendita

In questa pagina trovi lo strumento per il calcolo dei valori di nuda proprietà e usufrutto, ma per identificare il reale prezzo di vendita del tuo immobile non basta applicare i coefficienti ministeriali. Le tabelle (aggiornate) calcolano esclusivamente il valore fiscale per il pagamento delle imposte, mentre il valore commerciale dipenderà dalla specifica valutazione dell’immobile, dai diritti reali di godimento che verranno riservati dal venditore e dalla specifica domanda di mercato nella tua zona per questo tipo di investimento.

Come si passa dal valore della casa al prezzo di vendita della nuda proprietà: bisogna applicare i coefficienti dell’usufrutto? Quali sono? Il valore ottenuto con le tabelle dei coefficienti, è il prezzo reale a cui sarà possibile vendere la nostra nuda proprietà?
Risposta al quesito:

Queste sono alcune delle domande più frequenti da parte di chi sta pensando di vendere la nuda proprietà del proprio immobile.
La risposta diretta e inequivocabile è no, non basta applicare i coefficienti dell’usufrutto, ma se si vuole è possibile verificare quali siano attraverso questo semplice strumento di calcolo:

Nuda proprietà e usufrutto

Coefficienti 2026

Come funziona il calcolo della nuda proprietà?

Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà. Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario. Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.

Tabella coefficienti usufrutto 2026

Coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà — tasso 2,5% (2026)
Età usufruttuarioUsufruttoNuda proprietà
da 0 a 20 anni 95% 5%
da 21 a 30 anni 90% 10%
da 31 a 40 anni 85% 15%
da 41 a 45 anni 80% 20%
da 46 a 50 anni 75% 25%
da 51 a 53 anni 70% 30%
da 54 a 56 anni 65% 35%
da 57 a 60 anni 60% 40%
da 61 a 63 anni 55% 45%
da 64 a 66 anni 50% 50%
da 67 a 69 anni 45% 55%
da 70 a 72 anni 40% 60%
da 73 a 75 anni 35% 65%
da 76 a 78 anni 30% 70%
da 79 a 82 anni 25% 75%
da 83 a 86 anni 20% 80%
da 87 a 92 anni 15% 85%
da 93 a 99 anni 10% 90%

Domande frequenti sulla nuda proprietà

Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell'immobile e il mercato locale.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l'usufruttuario.
Quali imposte si pagano sull'acquisto di una nuda proprietà?
Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.

Molte persone si “ancorano” al risultato di queste percentuali, scambiando uno strumento concepito soprattutto per il calcolo delle imposte di compravendita, con un’indicazione sugli effettivi prezzi di vendita realizzabili nell’attuale mercato immobiliare.
Questo genera spesso aspettative irrealistiche e considerazioni errate, soprattutto se non si conosce quale sia il reale valore della piena proprietà del proprio immobile.

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Durata 1m 48s 21 aprile 2026
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Nuda proprietà: un mercato in crescita. Ne conosci tutti gli aspetti?

Roberto Iafrate
Nuda proprietà: un mercato in crescita. Ne conosci tutti gli aspetti?

Il mercato della nuda proprietà in Italia sta vivendo una fase di notevole espansione, secondo le ultime rilevazioni del portale Immobiliare.it.
Nel primo semestre del 2025, infatti, la domanda di questi immobili è aumentata del +12% rispetto allo stesso periodo del 2024 ed ha registrato un’impennata del +36% nel confronto con il 2021.

Ma cos’è la nuda proprietà, come si calcola il valore, quali sono i diritti reali di godimento riservabili dal venditore, i vantaggi fiscali ed economici, la ripartizione delle spese e delle tasse? E quali sono i motivi di questo rinnovato interesse?

Nuda proprietà e usufrutto

Coefficienti 2026

Come funziona il calcolo della nuda proprietà?

Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà. Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario. Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.

Tabella coefficienti usufrutto 2026

Coefficienti per il calcolo di usufrutto e nuda proprietà — tasso 2,5% (2026)
Età usufruttuarioUsufruttoNuda proprietà
da 0 a 20 anni 95% 5%
da 21 a 30 anni 90% 10%
da 31 a 40 anni 85% 15%
da 41 a 45 anni 80% 20%
da 46 a 50 anni 75% 25%
da 51 a 53 anni 70% 30%
da 54 a 56 anni 65% 35%
da 57 a 60 anni 60% 40%
da 61 a 63 anni 55% 45%
da 64 a 66 anni 50% 50%
da 67 a 69 anni 45% 55%
da 70 a 72 anni 40% 60%
da 73 a 75 anni 35% 65%
da 76 a 78 anni 30% 70%
da 79 a 82 anni 25% 75%
da 83 a 86 anni 20% 80%
da 87 a 92 anni 15% 85%
da 93 a 99 anni 10% 90%

Domande frequenti sulla nuda proprietà

Cos'è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un immobile privo del diritto di godimento (usufrutto). Alla morte dell'usufruttuario la piena proprietà si consolida automaticamente senza ulteriori atti o imposte.
Qual è la differenza tra valore fiscale e valore commerciale?
Il valore fiscale è calcolato con le tabelle ministeriali e serve come base imponibile per le imposte. Il valore commerciale è il prezzo reale di vendita, determinato da una stima professionale che considera anche le condizioni dell'immobile e il mercato locale.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà?
Conviene quando si vuole investire in un immobile a prezzo ridotto, con orizzonte temporale medio-lungo. Il vantaggio è tanto maggiore quanto più giovane è l'usufruttuario.
Quali imposte si pagano sull'acquisto di una nuda proprietà?
Imposta di registro al 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sulla base imponibile della nuda proprietà; imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro per atti soggetti a IVA.

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Agevolazioni prima casa: è possibile usufruirne se si è titolari della nuda proprietà di altra abitazione?

Roberto Iafrate

Immagine che mostra alcuni punti interrogativi, per il quesito relativo alla possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa nel caso si sia titolari della nuda proprietà di altra abitazione

Ho avuto in donazione dai miei genitori la nuda proprietà della casa dove vivo. Volendo acquistare un’altra abitazione, posso comunque usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa?

La risposta al quesito è affermativa, a patto che la nuda proprietà non sia stata acquisita usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.
Per richiedere le agevolazioni “prima casa”, infatti, l’acquirente deve dichiarare al momento dell’acquisto di rispettare alcune condizioni.

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OMI: compravendute oltre 28.000 nude proprietà in Italia, nel 2023 (+1,7%)

Roberto Iafrate
Grafico OMI della distribuzione NTNnp 2023 per aree geografiche, capoluoghi e non capoluoghi

Il Rapporto Immobiliare 2024 sul mercato residenziale, a cura dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), rileva che nel 2023 sono state 28.214 (NTNnp) le compravendite di nude proprietà in Italia, con un incremento del +1,7% rispetto al 2022.

I dati evidenziano che questi trasferimenti della proprietà, che non contemplano il diritto reale di godimento del bene, rappresentano una quota esigua del totale delle abitazioni compravendute nel 2023, in termini di numero di transazioni normalizzate (3,9%).

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Mercato immobiliare delle grandi città italiane: compravendute oltre 107.000 abitazioni nel 2023 (-11,6%)

Roberto Iafrate
Grafico OMI dell'andamento NTN ed IMI delle grandi città, nel Rapporto immobiliare 2024, con variazione percentuale annua

I dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane per popolazione – contenuti all’interno delle statistiche presenti nel Rapporto Immobiliare 2024 sul mercato residenziale, elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate – confermano, in maniera ancora più accentuata e senza eccezioni, la contrazione riscontrata nel 2023 a livello nazionale. Con 107.476 NTN di abitazioni, infatti, il calo è del -11,6% rispetto al 2022.

Tra le città, il calo è più accentuato in particolare per il mercato residenziale della città di Bologna (-16,1%, rispetto al 2022), e della città di Roma che da sola rappresenta il 32% del NTN del mercato nelle grandi città. Piuttosto elevati risultano i decrementi anche a Milano e a Firenze, che registrano un calo di compravendite intorno al -13% sul 2022.

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