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Quotazioni immobiliari Roma: valori di mercato e trend OMI (verifica i valori della tua zona)

Roberto Iafrate
Quotazioni immobiliari OMI Roma: report dei valori di mercato e trend (aggiornati ad aprile 2026)

Il mercato immobiliare di Roma chiude il 2025 dimostrando una buona vitalità.
L’analisi degli ultimi dati rilasciati dall’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare – OMI), infatti, certifica un comparto maturo, mosso da reali necessità abitative.

A fronte di un dato nazionale pressoché stagnante e di piazze storiche in contrazione, Roma ha registrato nel quarto trimestre 2025 un inequivocabile incremento tendenziale dei volumi pari al +4,8%, trainati da una schiacciante predominanza degli acquisti “Prima Casa”.
In questo report aggiornato ad aprile 2026 (ed elaborato sui valori ufficiali del II semestre 2025), decodifichiamo le quotazioni al metro quadro per ogni singola zona OMI, cercando di offrire uno strumento aggiuntivo per comprendere quali siano le attuali tendenze.

REPORT Q4 2025

Punti chiave del mercato immobiliare

  • Espansione record dei volumi (NTN): raggiunte le 10.599 transazioni nel solo IV Trimestre 2025. Oltre all’incremento tendenziale annuo del +4,8%, si registra un balzo congiunturale fisiologico del +27,2% rispetto al trimestre estivo.
  • Egemonia della “Prima Casa”: ben l’84,2% degli scambi riguarda l’abitazione principale. I romani finalizzano il proprio progetto di vita, consolidando l’immobile come l’asset più illiquido ma sicuro del Paese.
  • Il peso del credito: a Roma il 57,3% degli acquisti avviene tramite mutuo ipotecario (contro una media nazionale inferiore). Le famiglie assorbono l’impatto dei tassi (attestati mediamente al 3,51%) pur di garantirsi l’acquisto.
  • Focus sulle dimensioni: dominano gli appartamenti medi e compatti. Gli immobili tra 50 e 85 mq assorbono da soli il 42,3% delle vendite totali, seguiti dalla fascia 85-115 mq (27,6%). La ricerca di spazi funzionali, prevale sulle grandi superfici.
Fonte: Elaborazione DELLE VITTORIE su dati ufficiali OMI – Agenzia delle Entrate (Rif. Statistico Q4 2025).

Quotazioni immobiliari Roma

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Analisi di mercato

Macrozona OMI

Zona OMI

Quotazione media OMI:

Fonte: Agenzia delle Entrate

Valore medio commerciale:

Elaborazione DELLE VITTORIE House Trading

NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.

Mappa della zona OMI:

Andamento storico (OMI):

oltre i numeri: verso una valutazione reale

I numeri che vedi sono una stima preliminare, basata su medie statistiche e parametri generali, utile solo a soddisfare una prima curiosità.

Sebbene necessari come primo orientamento, si deve ricordare, però, che determinare il più probabile valore di mercato di un immobile richiede un'analisi approfondita di tutte le sue caratteristiche, considerate complessivamente non solo singolarmente.
E di conoscere la specifica dinamica locale della domanda, dell'offerta e dei prezzi "reali" a cui sono stati recentemente venduti gli immobili comparabili nelle immediate vicinanze (100-200 metri dall'immobile in esame).

Si tratta di preziose informazioni, frutto del costante lavoro di chi esamina quotidianamente e professionalmente il mercato immobiliare per fornire un'adeguata risposta alle richieste dei propri clienti.

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Fonte dati: Agenzia delle Entrate - OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), elaborazione e stime a cura di DELLE VITTORIE House Trading. I dati hanno valore puramente indicativo e non costituiscono una valutazione immobiliare certificata.

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Durata 4m 50s 17 marzo 2026
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Quotazioni immobiliari Roma: report dei valori di mercato e trend OMI del primo semestre 2025

Roberto Iafrate
Quotazioni immobiliari OMI Roma: report dei valori di mercato e trend (aggiornati a marzo 2026)

Il 2026 si apre con segnali inequivocabili per il mercato immobiliare della Capitale.
L’analisi degli ultimi dati rilasciati dall’Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare – OMI), conferma un trend di crescita solida e matura per il comparto residenziale di Roma.

Nonostante la fisiologica flessione estiva, Roma ha segnato un incremento tendenziale dei volumi del +6,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, con una domanda particolarmente sostenuta degli acquisti “prima casa”.
In questo report analizziamo nel dettaglio i valori al metro quadro rilevati nel I semestre 2025 per ogni singola zona OMI, fornendo lo strumento definitivo per orientarsi tra le quotazioni del Centro Storico e le opportunità della Periferia.

REPORT 2025

Punti chiave del mercato immobiliare:

  • Espansione volumi (NTN): raggiunte le 8.327 transazioni (III Trimestre 2025). La crescita del +6,4% posiziona Roma come città leader, in netta controtendenza rispetto ad altre metropoli come Firenze (-4,9%).
  • Record agevolazioni: ben l’85,4% degli acquisti a Roma riguarda la Prima Casa. È il tasso di stabilità familiare più alto d’Italia (Milano si attesta al 70,6%).
  • Segmento locazioni: il settore segna un +5,5% complessivo. Risultato trainato dal Canone Concordato (+8,9%) e dal boom degli affitti per studenti (+14,9%).
  • Accesso al credito: nonostante l’incidenza dei mutui al 60,8%, i tassi medi si stabilizzano al 3,35%, favorendo la tenuta dei prezzi nel medio periodo.
Fonte: Elaborazione DELLE VITTORIE su dati ufficiali OMI – Agenzia delle Entrate.

Quotazioni immobiliari Roma

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Zona OMI

Quotazione media OMI:

Fonte: Agenzia delle Entrate

Valore medio commerciale:

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NTN (Numero Transazioni Normalizzate): numero di compravendite residenziali registrate nell'ultimo anno.

Mappa della zona OMI:

Andamento storico (OMI):

oltre i numeri: verso una valutazione reale

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Sebbene necessari come primo orientamento, si deve ricordare, però, che determinare il più probabile valore di mercato di un immobile richiede un'analisi approfondita di tutte le sue caratteristiche, considerate complessivamente non solo singolarmente.
E di conoscere la specifica dinamica locale della domanda, dell'offerta e dei prezzi "reali" a cui sono stati recentemente venduti gli immobili comparabili nelle immediate vicinanze (100-200 metri dall'immobile in esame).

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Quotazioni immobiliari, valutazioni di mercato e stime: il valore che cercavi!

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In caso di vendita non dovrai sostenere alcuna spesa di mediazione e potrai usufruire della necessaria riservatezza. Cosa volere di più?

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La comunicazione non pone vincolo alcuno e non è reciprocamente impegnativa.
Ti invitiamo a consultare preventivamente l’informativa di Legge.


    Analisi e previsioni per alcune zone e quartieri di Roma

    Il mercato immobiliare romano si proietta nel 2026 con una performance eccezionale, dimostrando una resilienza e una forza endogena in netta controtendenza rispetto ad altre aree. L’analisi degli ultimi dati ufficiali OMI (Agenzia delle Entrate) descrive un comparto maturo e vivace, guidato da una solida domanda abitativa:

    Dati chiave consolidati OMI:

    • Volume transazioni (NTN): Roma (Capoluogo) registra 37.293 compravendite annue, segnando un deciso incremento tendenziale del +6,2%.
    • Driver di mercato: l’intensità del mercato (IMI in crescita al 2,55%) e la concentrazione degli scambi (il Comune assorbe il 64,9% delle transazioni dell’intera Provincia) confermano la fortissima attrattività urbana.
    • Mercato locazioni: il settore cresce con 54.506 contratti stipulati (+2,5%), dominato per il 50,1% dalle locazioni agevolate a lungo termine.

    Analisi quotazioni OMI per macro-Zone:

    I valori di mercato, riferiti alla tipologia residenziale in stato normale, mostrano una marcata polarizzazione. Di seguito una sintesi analitica delle principali zone monitorate:

    • CENTRO STORICO (Fascia B): il segmento luxury è in forte rialzo (+4,9% medio). I valori di picco toccano gli 8.988 €/mq del Tridente (B31) e i 7.338 €/mq di Corso Vittorio (B32). Aree di pregio indiscusso come Aventino (B12) e Trastevere (B14) si consolidano rispettivamente su 6.508 €/mq e 6.288 €/mq.
    • SEMICENTRO (Fascia C): si evidenzia un’alta eterogeneità con forti apprezzamenti. Zone prime come Prati (C40) e Salario-Trieste (C46) si attestano a 5.838 €/mq e 5.817 €/mq. Quartieri storici come Monteverde Vecchio (C12) viaggiano sui 4.167 €/mq. Zone in piena riqualificazione come Garbatella (C10) e San Paolo (D5) offrono alta liquidità con valori di 3.113 €/mq e 3.250 €/mq.
    • CINTURA PERIFERICA (Fascia D): la forbice è ampia ma dinamica. L’EUR (D29) si conferma area premium a 4.017 €/mq (con picchi di 4.275 €/mq a Torrino Nord). Quartieri residenziali consolidati come Montesacro (D11) e Talenti (D27) si posizionano a 3.650 €/mq e 3.013 €/mq. Aree ad altissima densità di scambi come Centocelle (D14) e Primavalle/Torrevecchia (D24) presentano valori rispettivamente di 2.438 €/mq e 2.750 €/mq.
    • AREE SUBURBANE ED ESTERNE (Fascia E): si passa da poli residenziali verdi come Casal Palocco (E30) e AXA (E84), attestati a 2.856 €/mq e 2.163 €/mq, a zone con quotazioni estremamente competitive come Tor Bella Monaca (E138), che a 1.325 €/mq rappresenta un’importante opportunità di primo accesso al mercato.

    Prospettive e proiezioni per il biennio:

    Le previsioni per il mercato romano nel 2026/2027 poggiano su fondamenta statistiche inequivocabili e confermano un trend espansivo:

    • Tenuta della domanda e liquidità: l’aumento dell’IMI (2,55%) e del volume transazionale (NTN a +6,2%) dimostra una domanda strutturale che assorbe l’offerta, garantendo un’ottima liquidità e tempi di vendita ridotti per immobili posti al corretto prezzo di mercato.
    • Dinamismo delle locazioni: la crescita del comparto locativo, unita all’espansione dei contratti transitori e agevolati, rende l’acquisto a scopo di investimento un’opzione estremamente redditizia, alimentando la competizione nei tagli medio-piccoli.
    • Polarizzazione dei valori: prevediamo un rialzo selettivo. Il Centro Storico e le zone semicentrali di pregio (Prati, Parioli, Trieste) continueranno ad apprezzarsi. Le periferie manterranno scambi elevati, ma con valori strettamente legati allo stato manutentivo dell’immobile (in ottica Direttiva Case Green) e alla vicinanza alle infrastrutture di trasporto.

    In sintesi, il mercato immobiliare romano si conferma l’asset rifugio per eccellenza, con prospettive di rivalutazione solida per gli immobili ben posizionati, rigenerati e interconnessi al tessuto urbano.

    Come fare per vendere casa velocemente?

    Per vendere casa velocemente a Roma occorre analizzare le specifiche caratteristiche dell’immobile e le quotazioni della zona, stabilire il corretto prezzo di mercato, verificare preventivamente la documentazione urbanistica e catastale e proporre l’immobile ad acquirenti selezionati, preservando la privacy ed evitando innumerevoli perdite di tempo.

    Vendi casa e hai fretta? Sei in buona compagnia!
    Molte persone, infatti, si chiedono:

    Come si fa a vendere casa velocemente? Quanto tempo è necessario per vendere casa?
    Ho provato a pubblicare un annuncio, ma ho avuto molti contatti indesiderati…

    La risposta alla prima domanda è semplice e, forse, banale: affidarsi a professionisti, ma questo lo sai già.
    Per quanto riguarda i tempi, fare le giuste scelte certamente facilita. Tra queste:

    In riferimento al pubblicare un annuncio e/o affiggere un cartello di vendita, per i privati è l’inizio del conflittuale tentativo di coniugare la “pubblicazione” con la “privacy”.
    Con la spiacevole conseguenza dell’entrare “senza filtri” nel magico vortice del mercato immobiliare, informando chiunque sulle proprie intenzioni.

    Ma c’è una soluzione: entrare in contatto (solo) con chi sta effettivamente cercando!
    Comunicandoci le caratteristiche dell’immobile, per verificare l’eventuale corrispondenza con le ricerche in corso per i privati interessati.
    Con un’immediatezza ed una riservatezza sconosciuta all’attuale mercato e senza dover pagare nulla in caso di vendita.

    Evitando di informare anche i “curiosi” e i “perditempo”, o di esporre inutilmente la propria privacy.

    Come si stima il valore di un immobile?

    Per stimare il valore di mercato di un immobile bisogna soppesarne le specifiche caratteristiche (strada, stabile, piano, affacci, disposizione dei vani, luminosità, rumorosità, peculiarità, pregi, difetti e potenziali miglioramenti, ecc..) nel loro complesso, non solo singolarmente.
    E conoscere i prezzi “reali” a cui sono stati venduti gli immobili simili nella stessa zona, per effettuare un’opportuna comparazione di mercato ed elaborare una corretta valutazione.
    Come si calcola il valore di mercato di un immobile e quali sono i fattori da tenere in considerazione? Su cosa si basa la valutazione di un immobile?

    Per capire quale sia il valore di mercato di un immobile, si deve:

    • calcolare la superficie;
    • identificare i valori della zona;
    • individuare i coefficienti di merito;
    • definire il valore al metro quadro;
    • effettuare il calcolo finale

    Ti sembra facile? Probabilmente, no!
    Motivo che porta spesso al cercare una risposta nelle valutazioni online, dimenticando che la maggior parte di quelle disponibili avvicinano i venditori al “valutatore”, più che alla valutazione.
    Per questo sono gratuite!

    La stima del più probabile valore di mercato di un immobile richiede, invece, la capacità di soppesarne le specifiche caratteristiche (strada, stabile, piano, affacci, disposizione dei vani, luminosità, rumorosità, peculiarità, pregi, difetti e potenziali miglioramenti, ecc..) nel loro complesso, non solo singolarmente.
    E la necessità di conoscere l’effettiva consistenza della domanda e dell’offerta, unitamente ai prezzi “reali” a cui sono stati venduti gli immobili simili nella stessa zona.
    Per effettuare un’opportuna comparazione di mercato ed elaborare una corretta valutazione immobiliare.
    Conoscenze che solo un operatore immobiliare ha, ovviamente.

    Il nostro consiglio, quindi, è quello di evitare un percorso di vendita più lungo del necessario, nel quale scoprire solo alla fine ciò che si sarebbe dovuto sapere prima.
    Con la sensazione di non aver dedicato la giusta attenzione ad uno degli investimenti più importanti della propria vita e rischiando di pagare l’inesperienza molto di più del valutatore.

    Come sta andando il mercato immobiliare?

    Il mercato immobiliare a Roma e in Italia nel 2026 si conferma in forte espansione, trainato da una domanda strutturale delle famiglie. Non si prevedono flessioni dei prezzi, ma un consolidamento con rialzi selettivi: le quotazioni aumenteranno soprattutto per gli immobili ad alta efficienza energetica (Direttiva Case Green) e per le aree urbane riqualificate.
    Quali sono le previsioni del mercato immobiliare? Come andrà il mercato immobiliare nel 2026? Come sarà il mercato immobiliare nei prossimi anni? Quando diminuiranno i prezzi delle case?

    Queste le domande più frequenti, formulate dai molti interessati a comprenderne l’andamento. Dopo il calo registrato nel 2023, il mercato immobiliare italiano ha mostrato una netta e vigorosa accelerazione nel corso del 2025, ponendo le basi per un nuovo biennio di crescita solida.

    L’anno si è chiuso, infatti, con quasi 767.000 abitazioni compravendute (+6,4% rispetto al 2024), come certificato dal Rapporto Immobiliare 2026 sul mercato residenziale, pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI). Anche i prezzi di vendita hanno registrato una vivace spinta al rialzo secondo i dati ISTAT, segnando un +4,3% tendenziale registrato nel 2025 dal Dati Statistici Notarili (DSN) del Consiglio Nazionale del Notariato.

    Tendenze strutturali e dinamiche di mercato:

    L’analisi dei dati e degli osservatori più recenti evidenzia cinque tendenze strutturali che influenzeranno in modo determinante il mercato immobiliare nel 2026-2027:

    • Costo del credito e tassi BCE: la Banca Centrale Europea ha abbassato i tassi per poi assestarsi su una quota del 2,00% sui depositi a metà 2026, monitorando l’inflazione globale. Questo scenario ha reso i tassi dei mutui nettamente più stabili ed accessibili rispetto al picco del 2023, riattivando un forte afflusso di erogazioni che oggi supportano una quota maggioritaria di compravendite.
    • Squilibrio domanda-offerta: la domanda di acquisto resta elevata, sostenuta persino nei comuni dell’hinterland e nelle aree extra-capoluogo (cresciute del +6,9%). Tuttavia l’offerta di nuove costruzioni rimane estremamente rigida. Questa asimmetria continua a fare da scudo, tutelando e sostenendo il valore degli immobili esistenti.
    • Premium price per l’efficienza energetica: la sostenibilità non è più una nicchia per pochi. Analisi di mercato su vasti campioni reali (es. ENEA/USEC) dimostrano che il mercato impone ormai un vero “premio” strutturale. Il differenziale di valore tra un immobile efficientato (Classe A/B) e uno analogo energivoro (Classe G) sfiora stabilmente il 30%, con gli acquirenti sempre più attenti ai costi di gestione futuri.
    • Rischio climatico e resilienza: studi quantitativi dimostrano che l’esposizione a fenomeni climatici severi può incidere in negativo sui valori immobiliari. Questa variabile di rischio sta spingendo gli investitori privati e istituzionali a valutare con maggiore accuratezza l’ubicazione geografica e l’ingegneria dell’edificio.
    • Ruolo anticiclico del segmento lusso e redditività delle locazioni: il mercato prime non conosce crisi. Contemporaneamente si rafforza l’intero mercato delle locazioni, con i canoni medi in aumento del +7% a livello nazionale e una carenza di offerta che spinge le tempistiche di affitto al di sotto di 1,6 mesi, rendendo l’investimento a reddito un asset ultra-performativo.

    Rilevazioni e previsioni di mercato (2024-2027):

    Sulla base dei più recenti outlook di mercato, queste sono le più probabili stime per il prossimo triennio:

    Indicatore di mercato 2024 2025 2026 (stima) 2027 (stima)
    Transazioni residenziali 719.578 766.757 (+6,4%) 782.000 (+1,9%) 780.000 (-0,2%)
    Prezzi nominali (media) +3,2% +3,1% +2,5% +2,0%
    Prezzi classe A-B +8,0% +6,5% +4,5% +3,5%
    Prezzi classe E-G -2,0% +0,5% +0,8% 0,0%
    Tasso medio mutui (fisso, 20 anni) 3,6% 3,2% 2,8% 2,7%

    Conclusioni e implicazioni strategiche:

    In sintesi, la necessità di stabilità abitativa resterà il pilastro trainante del mercato italiano. Un calo generalizzato dei prezzi appare uno scenario totalmente destituito di fondamento; assisteremo piuttosto a una crescita selettiva guidata da un mercato a due velocità: da un lato gli immobili nuovi, ristrutturati o ad alta efficienza energetica, che capitalizzeranno le crescite di valore più consistenti e immediate, dall’altro il patrimonio edilizio più vetusto, i cui valori dovranno scontare i necessari costi di ammodernamento.

    Per le famiglie, la ristrutturazione con efficientamento energetico potrebbe risultare essere un investimento strategico, in grado di generare un incremento di valore che potrà compensare ampiamente i costi, specialmente nelle aree con una domanda sostenuta.
    La conformità “green” è definitivamente passata dall’essere un lusso opzionale, a prerequisito di vendibilità di un immobile.

    Per chi vende, inoltre, una corretta e preventiva valutazione immobiliare sarà sempre l’elemento essenziale per ridurre i tempi di vendita ed ottenere il miglior risultato economico possibile.

    Per una maggiore conoscenza dell’andamento del mercato immobiliare, è comunque possibile consultare le notizie aggiornate pubblicate sul nostro sito.
    Dove potrai anche verificare quali siano le quotazioni immobiliari delle zone di tuo interesse, chiedere una valutazione o un semplice consiglio.

    Valutazione immobiliare | stime, perizie, quotazioni di mercato: il valore che cercavi!

    Roberto Iafrate
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    E verificare l’eventuale corrispondenza con le richieste di acquisto a noi formulate dai numerosi Privati, Famiglie e Società che ci hanno affidato la ricerca di un immobile nel quartiere Balduina.

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    Elenchiamo gli ultimi valori rilevati dall’Osservatorio del Mercato immobiliare, relativi agli immobili residenziali della zona:

    ZONA QUOTAZIONE MEDIA
    Euro/m2 %
    BALDUINA GIOVENALE (Via Delle Medaglie D’Oro) 3.533 -0,2
    BALDUINA BELSITO (Piazza Madonna Del Cenacolo) 3.333 -1,1
    VALORI MEDI COMPLESSIVI 4.208

    Quotazioni immobiliari Roma

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