Nel 2015 il mercato delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, torna su un sentiero di crescita (448.893 transazioni normalizzate), confermando e superando del 6,5% il dato positivo dell’anno precedente (421.000).
Per il comparto residenziale si tratta del secondo anno di rialzo dopo tre anni di perdite consecutive.
E’ quanto si legge nel Rapporto immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e dell’Abi, per il settore residenziale.
A fare da traino sono soprattutto le compravendite nei Comuni capoluogo e nelle aree del Nord, specie nelle Regioni Veneto (+12,1% rispetto all’anno precedente), Toscana e Friuli Venezia Giulia (+10,8%).
Gli acquisti di case tramite mutuo ipotecario ammontano a 193.350 unità, circa il 45% delle abitazioni acquistate da persone fisiche, in aumento di quasi il 20%.
Il capitale complessivo erogato cresce del 19,5%, passando dai 19,3 miliardi di Euro del 2014 ai 23 miliardi del 2015.
A Roma si osserva il tasso di crescita inferiore, +10,2% e e 2,3 miliardi di Euro erogati.
Il dato del 2015 consolida comunque il trend positivo riscontrato già nel 2014, segnando un inequivocabile segnale di ripresa.
Se infatti la crescita registrata nel 2014 era in realtà influenzata dagli effetti che ha avuto sul mercato l’entrata in vigore, il 1° gennaio 2014, del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari (Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23), il dato del 2015 rappresenta un dato di crescita tout court (+6,5%).
Nel corso dell’intero 2015, l’andamento trimestrale ha evidenziato – ad esclusione del primo trimestre che ha mostrato un calo tendenziale del 3% – una generale tendenza alla ripresa con tassi di variazione, calcolati su trimestri omologhi, positivi nel secondo trimestre (+8,2%) e negli ultimi due trimestri dell’anno (rispettivamente +10,8% e +9,4%).
Tra le città i tassi di crescita sono molto sostenuti, con le migliori performance per i mercati residenziali di Milano (+13,4%) e Palermo (+13%).
Roma, invece, che da sola rappresenta il 34,5% del NTN delle grandi città, registra un aumento di compravendite più debole, +0,8%.
In risalita è anche il mercato di Firenze che segna una crescita del +8,9% e di Torino, +7,9%. Positivi, sono anche i tassi registrati nelle città di Napoli, Bologna e Genova +6,6%, +4,2% e +1,1% rispettivamente.
A Roma la tipologia più compravenduta è l’abitazione piccola (8.245 unità, in flessione del 3 % rispetto al 2014) seguita dalla media (7.815 +1.2%) e medio/piccola (5.779 +0.2%), così come a Milano e Torino.
A Palermo, Genova, Bologna, Napoli e Firenze le abitazioni più acquistate sono invece quelle di dimensione media.
Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato (322.000 Euro circa), seguono Roma e Firenze con un valore medio superiore a 297.000 Euro.
Le compravendite del diritto di nuda proprietà nelle principali città registrano una predominanza di transazioni nella città di Roma (circa il 37,7%) e nel resto della provincia di Milano (23,5%), in crescita, nel 2015, in quasi tutte le città con l’eccezione di Torino dove gli scambi per questa tipologia segnano una flessione dell’8,7%.
Le cause di questa ripresa del mercato residenziale dipendono da quattro fattori già evidenziati nello scorso Rapporto:
1. In primo luogo dal fatto che per un bene d’uso come l’abitazione è inevitabile che oltre certi livelli è difficile scendere, in quanto le necessità alla base dell’acquisto, per quanto rinviabile, imporranno prima o poi la realizzazione dell’acquisto medesimo.
2. In secondo luogo, la complessiva congiuntura economica inizia a dare segnali, seppure non esaltanti, di ripresa che si riflettono, in particolare, sui diversi indicatori che misurano la fiducia delle famiglie. Tale indice è passato da una media di 108,7 nel 2014, ad una 120,7 nel 2015.
3. In terzo luogo, i tassi di interessi sono ulteriormente diminuiti ed il credito delle banche è aumentato.
I dati contenuti nel Rapporto al riguardo mostrano che nel 2015 gli acquisti effettuati con mutuo ipotecario (limitando l’osservazione a quegli acquisti effettuati con ipoteca iscritta sull’abitazione acquistata) sono incrementati del 19,5% ed il tasso di interesse medio (calcolato sulla prima rata) si è ridotto di 0,65 punti percentuali, attestandosi mediamente nel 2015 al 2,75%.
4. Infine, l’ulteriore flessione dei prezzi delle abitazioni, seppure avvenuta nel corso del 2015 a tassi inferiori rispetto agli anni precedenti, disincentiva il “rinvio” all’acquisto potendo essere percepita dai potenziali acquirenti come una condizione “da non perdere” per la previsione di una ripresa anche dal lato dei prezzi. E questo induce ad una maggiore propensione all’acquisto.
Si può ipotizzare, poi, che le turbolenze dei mercati finanziari con una ripresa dei rendimenti dei beni immobili, almeno in alcuni segmenti, provochi una ricomposizione dei portafogli a favore dell’investimento immobiliare.
In calo i canoni d’affitto a causa della deflazione:
Nel 2015 la superficie media locata è stata di 92 metri quadri e il canone annuo medio di 60,6 Euro al metro quadro, il 3% in meno rispetto al 2014.
Nel complesso le abitazioni oggetto di nuovi contratti di locazione nel 2015 sono state circa il 6% dell’offerta potenziale, cui corrispondono quasi 4,6 miliardi di Euro di canone annuo complessivo.
Indice di affordability positivo:
A sostenere la ripresa è anche l’indice di affordability, ovvero la capacità delle famiglie di sostenere l’acquisto di una casa.
Secondo l’Abi, infatti, l’indice continua il suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento: a marzo infatti raggiunge il valore dell’11,9%.
A favorire la ripresa è stata sicuramente la riduzione del costo dei mutui, unito anche al miglioramento del rapporto tra reddito e prezzo delle case.
Aumentano le compravendite ma sono ancora in calo i prezzi, con un valore degli scambi che ha raggiunto 76 miliardi, crescendo del 5,4% e quindi meno della variazione delle compravendite.
Fonte: Agenzia delle Entrate/Abi – 12 maggio 2016