Nel quarto trimestre del 2025, secondo quanto comunicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il mercato immobiliare residenziale mostra di aver smesso di rincorrere i picchi post-pandemici, per assestarsi su un nuovo, complesso punto di equilibrio.
Con oltre 218 mila transazioni registrate a livello nazionale, infatti, il volume degli scambi segna una sostanziale stabilizzazione, evidenziando una variazione del +0,4% rispetto alle 217.597 dello stesso periodo dell’anno precedente.
Si assiste, inoltre, ad una fisiologica “fuga dalle metropoli”, dettata dall’insostenibilità dei prezzi delle principali città e consolidata dai modelli di lavoro ibrido. Ma mentre le compravendite nei grandi capoluoghi subiscono una contrazione del -1,7%, i comuni minori assorbono la domanda in fuga dalle città, registrando un incremento del +1,3%.
Questa migrazione verso le province è confermata dall’aumento delle superfici medie scambiate (+1,4%), sintomo inequivocabile di famiglie alla ricerca di stanze aggiuntive e sfoghi esterni a parità di budget investito.
La geografia degli scambi: un’Italia a più velocità
L’andamento dei volumi sul territorio nazionale restituisce la fotografia di un Paese spaccato, dove le dinamiche occupazionali e il costo della vita dettano il ritmo delle compravendite.
Con 43.577 abitazioni scambiate in più rispetto al trimestre precedente (+24,92%), il Nord Ovest si conferma il vero motore del mercato immobiliare italiano, trainando la media nazionale con un solido +3,2%.
Mantiene un segno positivo anche il Centro (+1,6%) e sorprendono le Isole, che registrano il rialzo percentuale più elevato della penisola pari al +4,3%.
In territorio negativo troviamo invece il Nord Est, che rallenta con una perdita del -2,0%, e soprattutto il Sud, che accusa il colpo più duro con una flessione marcata del -5,5%, segnale di una domanda interna frenata da condizioni di accesso al credito più stringenti e da un’incertezza economica più radicata.
L’impatto del credito e il crollo del nuovo:
L’accesso al credito rimane un percorso a ostacoli: il tasso di interesse medio applicato alla prima rata del mutuo continua la sua parabola ascendente raggiungendo il 3,51% (con un rincaro di 16 punti base). Questo costo del denaro ha generato un effetto distorsivo sulle preferenze d’acquisto, avvantaggiando l’usato a discapito delle nuove costruzioni, notoriamente più costose.
Ma la vera discriminante di questo trimestre è la composizione del transato per età del patrimonio edilizio:
Abitazioni esistenti vs nuove costruzioni:Il mercato è oggi dominato per il 92,1% da case esistenti, che segnano una crescita del +6,3%. Le nuove costruzioni, che rappresentano quindi solo il 7,9% del totale nazionale, subiscono invece un tracollo verticale del -39,1% rispetto allo stesso trimestre del 2024.
I costi di costruzione ancora elevati, uniti a mutui più cari, hanno messo infatti fuori mercato i nuovi sviluppi per la fascia media della popolazione, spingendo le famiglie a ripiegare sulla ristrutturazione dell’usato.
La classifica delle otto grandi città italiane:
All’interno del perimetro dei grandi capoluoghi, che complessivamente segnano un +2,1% nel quarto trimestre del 2025, le otto principali città italiane mostrano scenari estremamente polarizzati.
Solo quattro di queste (Roma, Bologna, Milano e Firenze) riescono a sostenere un tasso di acquisti tramite mutuo superiore al 50%, a testimonianza di redditi pro-capite mediamente più alti e di un sistema bancario più reattivo.
Ecco la graduatoria esatta dei volumi transati e delle rispettive variazioni tendenziali:
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1Roma(10.599) +4,8%
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2Milano(7.515) -2,3%
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3Torino(4.566) -0,5%
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4Genova(2.596) +4,3%
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5Napoli(2.181) +2,6%
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6Palermo(2.000) +10,9%
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7Bologna(1.812) +7,3%
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8Firenze(1.302) -7,6%
L’antitesi tra Roma e Milano:
Il divario prestazionale tra le due principali piazze italiane non è mai stato così marcato e riflette due modelli di sviluppo immobiliare completamente differenti.
Milano sconta il peso della propria iper-valutazione nel numero di compravendite del mercato residenziale, con una fascia della domanda espulsa verso l’hinterland a causa di prezzi inaccessibili.
Ciononostante, mantiene il monopolio dell’innovazione immobiliare, registrando la quota record del 18,1% di acquisti su nuove costruzioni, segno di un mercato che attrae grandi sviluppi e capitali investiti su standard abitativi premium.
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Anatomia del mercato romano:A differenza della natura fortemente finanziaria di Milano, Roma si comporta come un immenso serbatoio di domanda endogena.
Con quasi 10.600 transazioni e un solido +4,8%, la Capitale cresce poggiando su una base di oltre l’84% degli acquisti che avviene con l’agevolazione “prima casa”. Questo dato, il più alto a livello nazionale, ci dice che a Roma si compra per vivere, non solo per speculare.
Il mercato è sostenuto da un robusto ricorso al credito (il 57,3% degli acquirenti accende un mutuo) che permette di assorbire l’offerta in tempi rapidi. Inoltre, nonostante i vincoli urbanistici storici, Roma riesce ad esprimere un interessante 9,6% di acquisti sul nuovo, concentrati principalmente nelle espansioni periferiche all’esterno del Grande Raccordo Anulare.
Questa capillare distribuzione della domanda garantisce alla Capitale un’invidiabile resilienza strutturale, rispetto agli eventuali shock sui tassi di interesse.
Il mercato delle locazioni: vince la transizione verso il canone concordato
Se il mercato delle compravendite si muove con cautela, quello degli affitti si riorganizza a ritmi serrati. Nel trimestre in esame, infatti, le abitazioni concesse in locazione sono state quasi 278 mila, con un incremento tendenziale del +0,6%.
Tuttavia, la vera notizia è l’aumento dei valori economici: il canone annuo complessivo supera i 2,1 miliardi di euro, crescendo del +5,0% su base annua.
La domanda si riversa massicciamente sui Comuni ad alta tensione abitativa (ATA), che crescono del +1,2%, mentre i comuni non ATA cedono un lieve -0,5%.
La composizione tipologica dei contratti, evidenzia un drastico cambio di paradigma tra i proprietari immobiliari:
- Ordinario di lungo periodo: in fase di ritirata strategica. Registra un calo nazionale del -3,0%, che sprofonda quasi al -4,0% nei comuni ATA. I locatori temono di bloccare gli immobili per lunghi periodi in un’epoca di inflazione incerta.
- Ordinario transitorio: mostra una lieve flessione del -1,0%, stabilizzandosi dopo i picchi degli anni precedenti.
- Agevolato concordato: il dominatore assoluto del trimestre. Segna un poderoso +8,4%, dimostrando come gli sconti fiscali (cedolare secca al 10% e sconti IMU) siano diventati l’unico scudo efficace per bilanciare la redditività.
- Agevolato per studenti: mantiene una crescita dell’1% sulle locazioni di unità intere, ma esplode con un +4,7% per quanto riguarda le abitazioni locate in porzione (singole stanze), specchio del rincaro degli affitti universitari.
Affitti di Roma e Milano a confronto:
L’osservazione dei mercati della locazione nelle due maggiori piazze italiane, fornisce una lente d’ingrandimento sulle emergenze abitative del Paese.
In entrambe le metropoli il bisogno di case in affitto genera incrementi notevoli dei canoni, ma con reazioni contrattuali diametralmente opposte, strutturate sulle necessità fiscali dei proprietari e sul limite di sopportazione finanziaria degli inquilini.
- ROMA: la spinta del turismo e dei transitori
La Capitale sfiora le 16.000 nuove locazioni (+5,9%). L’alta pressione turistica e la scarsità di offerta residenziale disponibile, spingono l’aumento dei canoni annui complessivi fin quasi al +10%.
TREND DOMINANTE: crescita forte per i contratti ordinari transitori (+7,6%) e per quelli a canone concordato (+9,1%).
- MILANO: il rifugio nel canone concordato
Il capoluogo lombardo supera le 18.000 nuove locazioni (+7,4%). L’impossibilità di acquistare spinge sempre più professionisti verso l’affitto, generando un rialzo dei canoni del +8,3%.
TREND DOMINANTE: frenata sui transitori (-1,5%) e clamorosa esplosione delle nuove locazioni a canone concordato (+88,3%).
Verso un nuovo equilibrio strutturale:
In conclusione, i dati del quarto trimestre 2025 delineano un sistema immobiliare italiano che ha smarrito la spinta espansiva dell’immediato post-pandemia per entrare in una fase di adattamento strutturale.
La sostanziale tenuta del volume delle transazioni a livello nazionale, nonostante l’inasprimento dei tassi di interesse e l’erosione del potere d’acquisto, testimonia una una resilienza profonda della domanda abitativa, che trova nell’acquisto della “prima casa” un pilastro di sicurezza imprescindibile.
Tuttavia, la marcata divergenza tra la tenuta delle province e la frenata dei grandi centri urbani, unita all’esplosione dei contratti di locazione agevolata nelle metropoli, segnala un’emergenza abitativa che sta ridisegnando le geografie urbane.
La sfida per il prossimo futuro si giocherà tutta sulla capacità del mercato di colmare il deficit di offerta del nuovo – crollato a causa dei costi di costruzione e dei mutui più onerosi – e di normalizzare il costo degli affitti, affinché le grandi città siano più accessibili e rimangano motori vitali di sviluppo economico e sociale.
Fonte: OMI | Statistiche IV trimestre 2025 – 5 marzo 2026
OMI: incremento tendenziale delle compravendite di abitazioni (+8,5%), nel terzo trimestre 2025