Come redigere un contratto preliminare di compravendita immobiliare: consigli e suggerimenti

Contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il preliminare di vendita, detto anche “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.
In sintesi, il contratto preliminare è un passo importante verso la compravendita di un immobile e serve a garantire che tutti i dettagli siano definiti prima della conclusione dell’accordo.

Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata.
Ad esempio, nel caso l’acquirente abbia necessità di un finanziamento o il venditore debba attendere la consegna di una nuova casa.

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata.
La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo e deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra”.

Tale somma resta “bloccata” (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.
Nel frattempo, il venditore è libero di valutare anche altre offerte. e, quindi, non è certo che a fronte del “sacrificio” subìto dall’acquirente l’affare venga concluso.

La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna invece da subito entrambe le parti.
È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare, ma nel caso si debba sottoscrivere una proposta d’acquisto è consigliabile:

  • fissare una durata la più breve possibile;
  • prevedere una caparra minima.

Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.

Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo (di solito prestampato) della proposta di acquisto.

Spesso, per tener conto delle più varie esigenze delle parti, si firma un nuovo preliminare, più specifico e articolato, che sostituisce il modulo prestampato.
Tale preliminare resta regolato dalla legge e pertanto il pagamento e la consegna devono avvenire il giorno della vendita, la casa non deve avere alcun vizio e così via.

Tuttavia per la stipula del nuovo preliminare, a modifica ed a integrazione delle disposizioni contenute nella proposta d’acquisto accettata dal venditore, serve l’accordo di entrambe le parti, in mancanza del quale o ci si ritira dall’affare (perdendo o dovendo restituire il doppio della caparra) o si è costretti a rispettare gli impegni assunti con la sottoscrizione della proposta d’acquisto.

Quest’ultima eventualità, consiglia di evitare la sottoscrizione di proposte d’acquisto il cui contenuto non coincida con quello di un vero e proprio preliminare (specie per quello che riguarda le modalità di pagamento del prezzo, la descrizione dell’immobile e le garanzie).

Si segnala, poi, che una particolare figura di proposta irrevocabile è costituita dal cosiddetto “patto di opzione”, che consiste nell’accordo tra due parti in forza del quale solo la parte promittente si obbliga e resta vincolata a stipulare il contratto definitivo, mentre l’altra parte ha il diritto di accettare o meno entro un termine fissato fra i contraenti la stipulazione del contratto.

È quindi consigliabile farsi seguire da un professionista esperto già al momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e, a maggior ragione, al momento della firma del contratto preliminare vero e proprio.

Inoltre si evidenzia che le norme vigenti prevedono l’obbligo per le parti di procedere alla conclusione del contratto preliminare nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata (e quindi con atto notarile, registrato e trascritto) nel caso in cui:

  • il preliminare di compravendita sia stipulato fra una parte promittente venditrice qualificabile come “costruttore”:
  • una parte promissaria acquirente “persona fisica”, abbia a oggetto la proprietà o altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (per il quale il titolo che abilita alla costruzione sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019);
  • immobile che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ancora ultimata e per il quale non possa essere ancora attestata l’agibilità.

Questa norma è stata introdotta per poter garantire alla parte acquirente una maggiore tutela.


Fonte: notariato.it | Garanzia preliminare – La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare