Nel Report di marzo redatto dalla Direzione Studi e Ricerche del Gruppo Intesa Sanpaolo sul mercato immobiliare in Italia con aggiornamento mensile sui trend di mercato, con focus sulle dinamiche dei prezzi nelle principali città e località italiane, si approfondiscono le possibili conseguenze negative dell’emergenza sanitaria globale COVID-19, che colpiscono il mercato immobiliare.
L’entità dell’impatto negativo dipenderà ovviamente dalla durata della pandemia, ma si può intuire facilmente che sarà rilevate e non unicamente riconducibile al blocco delle attività di queste settimane.
Il timore maggiore infatti è rappresentato da un significativo peggioramento della situazione economica con inevitabili ripercussioni sulle intenzioni di acquisto di beni immobili, sia per utilizzo diretto che per investimento.
La fragilità economica da una parte e l’accresciuta rischiosità percepita dall’altra saranno fattori che penalizzeranno il comparto prima in termini di transazioni, poi di valori.
Secondo gli esperti di Nomisma, COVID-19 avrà ripercussioni negative sul settore nel medio periodo, ossia nei prossimi 1-2 anni.
L’immobiliare non è più un bene anticiclico come lo era in passato e questo fa sì che venga a mancare quella liquidità legata a coloro che ricercano investimenti sicuri, intesi come beni rifugio.
Lo shock che sta subendo il mercato immobiliare a seguito dell’emergenza sanitaria si inserisce in una congiuntura di risalita dopo la crisi iniziata nel 2008; una ripresa che era ripartita dalle aree metropolitane importanti come quella di Milano, ma che stava trainando anche mercati di provincia.
Milano rappresenta infatti l’obiettivo primario degli investimenti corporate sul territorio italiano; mercato che adesso subirà un deciso rallentamento in seguito alla generale sospensione degli impieghi di capitale.
Le ripercussioni negative inoltre saranno visibili in tutti i settori direttamente correlati con l’immobiliare tra cui l’intermediazione, la gestione e le costruzioni.
La constatazione oggettiva è che il mercato immobiliare, almeno nel breve termine, certamente ha già cessato di crescere. Le superfici commerciali stanno subendo effetti molto pesanti in Italia così come nel resto d’Europa.
I negozi sono stati perlopiù chiusi per contenere il contagio pandemico e la recessione in cui si trova l’Italia e nel suo complesso l’Eurozona sembra così forte da impattare negativamente sui prezzi, non solo di quelli legati alle cessioni, bensì anche sui canoni di locazione di prossima stipulazione.
In generale, le compravendite immobiliari dovrebbero evidenziare una decisa flessione nei prossimi mesi con un effetto prolungato anche sul 2021-22.
Al momento è difficile fare previsioni mentre è possibile formulare delle ipotesi, così come ha fatto Nomisma nel suo Osservatorio sul Mercato immobiliare di marzo 2020, che partendo da alcune assunzioni macroeconomiche ha formulato due scenari, uno soft (più favorevole) e uno hard (peggiore).
Nomisma stima un doppio scenario recessivo, a seconda della severità delle conseguenze che potrebbero insorgere.
In entrambi i casi, il differenziale negativo rispetto al trend iniziale appare significativo, sia in termini di flessione delle transazioni che dell’ammontare degli investimenti corporate.
Gli esperti stimano una contrazione nel prossimo triennio (2020-23) di 278 mila transazioni residenziali e di 9,4 miliardi di Euro di capitali investiti nell’ipotesi più favorevole; un tracollo addirittura di 587.000 unità e di 18,3 miliardi di Euro in quella peggiore.
Di entità inferiore dovrebbe risultare l’impatto immediato sui prezzi, la cui rigidità in situazioni analoghe si evidenzia più diluito nel tempo, ma non per questo meno penalizzante.
Per il momento infatti non si intravedono tensioni suoi prezzi di vendita, ma è anche vero che il mercato è fermo, mentre si osserva una sostanziale stabilità dei canoni di locazione a Milano.
Sul fronte degli affitti residenziali le stime di Scenari Immobiliari per la fine dell’anno, a livello nazionale, sono state riviste comunque al ribasso; ciò nonostante con un fatturato atteso a 130 miliardi di euro, restano ancora positive rispetto all’anno scorso.
Per quanto riguarda gli altri segmenti del mercato immobiliare, secondo la società si avvertono rallentamenti nel direzionale mentre il settore commerciale è fermo. Un quadro più favorevole emerge invece per il settore della logistica che, grazie al boom dell’e-commerce, potrà avere un altro anno ricco di scambi e operazioni.
La logistica offre quindi le migliori prospettive d’investimento.
Alla luce dell’esperienza vissuta in queste settimane, gli esperti del settore ritengono che ci saranno dei cambiamenti culturali nel concepire l’abitazione anche come luogo di lavoro e nel modo di lavorare nel terziario.
Nel lungo termine è attesa pertanto una crescita della domanda d’immobili di alta qualità per offrire un ambiente di lavoro confortevole così come è atteso un aumento della competizione nella grande distribuzione.
Inoltre, gli investimenti nella sanità e nelle cliniche diventeranno un asset class primario per gli investitori. Le residenze specializzate per anziani o studenti andranno ripensate rapidamente sulla base delle esperienze di queste settimane.
Passata l’emergenza sanitaria, torneranno a contare i fondamentali e per questo motivo, al di là del fatto che l’Italia sia tra i paesi più esposti alla pandemia, il mercato immobiliare domestico si mostrerà meno appetibile che all’estero, dove la crescita economica è da molti anni mediamente più elevata e la popolazione tende ad aumentare, sia per le maggiori nascite che per i flussi migratori.
Viceversa, la popolazione italiana invecchia e tende a contrarsi e sul fronte economico non si vedono notizie incoraggianti per le prospettive a medio termine.
Fonte: Intesa Sanpaolo – Direzione Studi e Ricerche