Il mercato delle case nuove è in costante crescita in Italia e si prevede possa andare meglio di quello delle abitazioni usate.
Se, infatti, nel 2022 le compravendite di immobili nuovi sono cresciute del 10%, per la fine del 2023 è previsto un ulteriore aumento del 2,7%, mentre le case vecchie caleranno dell’8%.
Crescono anche i prezzi del nuovo, con un incremento medio di oltre il 3% negli ultimi due anni che si trascinerà anche nel 2023, per il quale è previsto in aumento del 4,6%.
Ma l’offerta è ancora bassa, e nelle grandi città si attesta intorno al 10% del totale.
Questi sono alcuni dei dati del “Primo Osservatorio sull’abitare futuro” realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. e presentato a Milano durante il Forum dell’abitare futuro.
Sul fronte dell’offerta di case nuove, come emerge dallo studio, solo sul mercato di Roma e Milano ci sono 17.400 case nuove, pari al 75,7% delle 23.000 case in vendita nelle principali undici città italiane.
C’è solo un’altra città che offre sul mercato oltre 1.000 nuove abitazioni ed è Firenze, con 1.450 unità immobiliari.
Tra le maggiori città del Paese, all’ultimo posto per case nuove in offerta c’è Catania con 200 abitazioni, mentre a Palermo sono 350.
Anche a Napoli, terzo comune capoluogo in Italia con oltre 900.000 abitanti, c’è poca dinamicità e l’offerta di abitazioni nuove raggiunge 450 unità immobiliari.
A Torino, che per numero di abitanti non è di molto inferiore a Napoli, il numero di case nuove in vendita è il doppio (900 unità).
Ci sono poi Bari e Bologna, rispettivamente con 750 e 850 case nuove in vendita, che staccano nettamente Genova con solo 400 abitazioni in offerta sul mercato.
Delle undici città esaminate solo quattro segnano una quota di mercato delle nuove abitazioni superiore al 10% rispetto al totale delle case in offerta.
Parliamo di Milano con una quota del 17,4%, Roma con il 13,2%, Firenze 12,7% e Bari 11,3%.
In tutte le altre città, il peso dell’offerta di nuove case in vendita rispetto al totale è più basso.
Ad esempio, a Palermo la quota è solamente del 2,2%, a Genova del 2,7%, a Catania del 2,8%, a Napoli del 3,4%, a Torino del 3,6%, a Venezia del 4% e a Bologna dell’8,1%.
La periferia risulta l’area urbana più coinvolta dalle nuove costruzioni, visto che in termini percentuali tocca il 63,5%, a fronte di quote del 25,5% e dell’11,5%, per l’area semicentrale e per quella centrale.
I centri città meno coinvolti nelle nuove iniziative residenziali sono quelli di Roma, Milano, Bologna, Napoli e Venezia.
A Milano, lo sviluppo dei nuovi cantieri si caratterizza, partendo dal centro con poche e rare iniziative, spesso attraverso operazioni di totale riqualificazione di immobili esistenti che avevano una differente destinazione d’uso, sino ad arrivare alle aree della periferia.
Ci sono poi i grandi cantieri inseriti in aree che stanno trasformando il volto della città e che sono legati agli sviluppi di rigenerazione urbana, come quelli degli scali ferroviari.
Da qui al 2030 la città avrà la possibilità di incrementare ulteriormente l’offerta attraverso nuove abitazioni, non solo di fascia alta, cercando di sopperire a quella mancanza di case nuove che la domanda apprezza particolarmente soprattutto quando si parla di costi legati al consumo energetico e all’impatto ambientale.
Volendo fare una classifica delle città basandoci proprio sul prezzo al metro quadrato medio di vendita ricavato dalla differenza fra i valori del nuovo e dell’usato – ha affermato Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari – la regina assoluta è Milano.
Qui, infatti, la differenza di prezzo arriva a quasi 3.400 euro al metro quadrato, pari al 43,2%, e stacca nettamente Firenze, seconda in classifica con quasi 3.000 euro al metro quadrato, per una differenza del 36,5% fra il valore del nuovo e dell’usato.
Roma è la terza città con uno scarto del 33,9%.
Un dato che fa riflettere anche alla luce dell’enorme ampiezza della Capitale e del numero maggiore di iniziative ubicate nella periferia cittadina a un prezzo spesso compreso in un range fra i 2.500 e i 3.300 euro al metro quadrato.
Mentre in città come Napoli, Bologna, Genova, Bari e Torino, il prezzo medio che rappresenta il gap fra valore nuovo e usato, varia all’incirca fra i 1.400 ed i 1.700 euro al metro quadrato.
Aprendo i lavori, Mario Breglia – Presidente di Scenari Immobiliari – ha dichiarato:
“Il mercato delle case di nuova realizzazione ha iniziato a salire a partire dal 2017, con una crescita media annua nell’ultimo quinquennio del 7,8%, seguendo l’andamento delle transazioni di quelle usate.
Alla fine del 2022 gli scambi a livello nazionale sono stati circa 74.000, con un aumento di circa 10 punti percentuali sul 2021, anno record che aveva segnato una crescita del 34% rispetto al 2020 anche a causa della pandemia.Nonostante le difficoltà innescate dallo scoppio della guerra in Ucraina e dall’inflazione galoppante che ha costretto la Bce ad aumentare il costo denaro, il mercato ha tenuto, soprattutto nella prima parte dell’anno.
Lo scarto medio fra il prezzo di una casa nuova e di una usata per gli undici principali comuni capoluogo analizzati nello studio è del 37,4%, con una differenza di 1.800 euro al metro quadrato.
Il ‘nuovo’ costa un terzo più dell’usato, ma perché le case sono ben fatte e incontrano il gusto dei compratori.Chi compra il nuovo non deve affrontare l’incertezza dei tempi e dei costi della ristrutturazione.
Ma l’offerta è comunque troppo bassa, contro una media delle grandi città europee che si avvicina al venti per cento sul totale offerta cittadina”.
Ed inoltre, Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co. ha dichiarato:
“La casa in Italia rappresenta oltre il 45% della ricchezza netta degli italiani, per circa 5.200 miliardi di euro e la passione per l’investimento immobiliare rimane immutato, nonostante le turbolenze che stiamo vivendo in questi ultimi anni.
Sono i giovani, positivamente o negativamente, a dettare la linea del futuro mercato immobiliare residenziale a livello nazionale e locale.Per i Millennial e la Generazione Z l’acquisto della casa continua a rappresentare un sogno, più o meno realizzabile, nonostante le diverse problematiche, strutturali e congiunturali, di natura economica, immobiliare, sociale e demografica.
Come Abitare Co. siamo sempre attenti ai mutamenti che ci circondano e che possono influenzare il settore che ci vede protagonisti, ovvero quello delle nuove abitazioni.
Con questa nuova indagine abbiamo voluto approfondire le aspettative e i desiderata delle diverse tipologie di domanda abitativa, ricavandone delle indicazioni molto interessanti che ci sentiamo di condividere con tutti”Sul fronte dei prezzi delle case nuove, in Italia negli ultimi anni c’è stato uno scatto in avanti, sia per la pressione della domanda che si confronta con un’offerta molto bassa, sia per i già citati aumenti dei costi a partire da quelli delle aree edificabili per passare attraverso quelli delle materie prime e della manodopera.
Infatti, negli ultimi due anni i prezzi di vendita delle case nuove sono aumentati mediamente del 3,1% all’anno e per la fine di quest’anno le previsioni parlano di un ulteriore rialzo, complice l’inflazione, del 4,6%”.
Fonte: scenari-immobiliari.it – 11 maggio 2023