Il mercato immobiliare commerciale europeo è altamente attrattivo per gli investitori, con investimenti immobiliari che sono aumentati durante la prima metà del 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021.
Questo trend è stato però rallentato a causa dell’inflazione, dell’incremento dei tassi di finanziamento, dei livelli di incertezza economica, dell’aumento dei costi dell’energia e del conflitto russo-ucraino.
Tuttavia, importanti transazioni concluse alla fine dell’anno hanno portato i volumi totali degli investimenti a superare i livelli del 2021, pari a circa 40 miliardi di euro.
È quanto emerge dal Rapporto 2023 sul mercato immobiliare commerciale, presentato da Scenari Immobiliari (Istituto indipendente di studi e di ricerche, che analizza i mercati immobiliari, l’economia del territorio in Italia e in Europa) nel corso del convegno “living in a two-speed world – Negozi di città e centri commerciali del nuovo decennio”.
Secondo questo rapporto i mercati immobiliari commerciali più attrattivi per i capitali sono la Francia, la Germania e il Regno Unito.
Nel 2022, gli investimenti in questi mercati hanno raggiunto rispettivamente 6, 8,25 e 8,1 miliardi di euro, mentre in Italia si è registrata una contrazione, con un valore totale di poco meno di 1 miliardo di euro.
Le quotazioni, nel corso del 2022, sembrano avere finalmente invertito l’andamento negativo fatto registrare nel corso del biennio 2020-2021.
I valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato, nei principali Paesi dell’Unione, un incremento medio prossimo all’1% che, si prevede, possa essere seguito da un ulteriore rialzo, superiore al 4%, durante l’anno in corso.
Tale crescita è riconducibile, in prevalenza, al recupero dei livelli pre-pandemici da parte dei passaggi all’interno degli shopping center e del rapido riavvicinamento e in alcuni casi del superamento, del numero di arrivi turistici registrati nel corso del 2019 nelle principali città del continente.
Nonché del processo di riequilibrio tra acquisti online e acquisti presso i punti vendita fisici.
La situazione in italia: lo stato di incertezza, con le sue dinamiche evolutive che hanno interessato e caratterizzato i diversi periodi dell’anno appena trascorso, ha influenzato direttamente e indirettamente il settore retail nel nostro Paese, soprattutto quegli asset immobiliari (retail park) situati al di fuori dei principali centri urbani.
L’andamento degli investimenti registrato nella prima metà dell’anno nella Penisola, superiore ai 550 milioni di euro, ha sostenuto la crescita del settore compensando il successivo calo registrato nel corso dei due trimestri conclusivi che ha portato gli investimenti a superare, seppur di poco i 400 milioni.
Il volume totale degli investimenti retail fatto registrare nel corso del 2022, pari a poco meno di 1 miliardo di euro (980 milioni), risulta inferiore di quasi il 26% rispetto a quanto fatto registrare nel corso del 2021 e di quasi il 50% rispetto al 2019.
La Lombardia concentra più del 25% del totale degli investimenti a livello nazionale, circa 270 milioni di euro, seguita da Veneto ed Emilia Romagna, rispettivamente con quasi il 15% (134 milioni) e il 10% (84 milioni).
Nel corso del 2022 il mercato italiano degli immobili a uso commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo di quasi 6,5 miliardi di euro, derivante da attività di vendita e di locazione di spazi per il retail, in calo di 3,7 punti percentuali rispetto alla quota raggiunta nel 2021.
L’attenzione degli investitori istituzionali si è andata a concentrare sulle high street di Milano (via Montenapoleone), Venezia (calle San Moisè) e Roma (via del Corso), positivamente condizionate dal ritorno dei flussi turistici internazionali ai livelli pre-pandemici.
Se si concentra l’attenzione sulle Grandi Superfici Commerciali, gli investitori hanno focalizzato la loro attenzione verso occasioni di natura opportunistica e value-add che hanno riguardato asset immobiliari quali centri commerciali secondari in una serie di territori situati prevalentemente nel nord della Penisola (province di Brescia, Modena, Padova, Reggio Emilia e Varese) e all’interno dei vasti confini amministrativi della città di L’Aquila.
Le dinamiche relative alle quotazioni immobiliari rilevate nel corso del 2022 restituiscono, a livello nazionale, una stabilizzazione dei valori e dei canoni unitari con previsioni di crescita per l’anno in corso, sia per le Grandi Superfici Commerciali (più 0,6 e più 0,2%) che per gli esercizi di vicinato (più 1,1 e più 0,4%).
Le previsioni per il 2023 sono incerte e fortemente correlate alla sostenibilità economica dei canoni di locazione e alla loro capacità di incidere sui rendimenti.
Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, i negozi, le grandi superfici e i luoghi del commercio stanno cambiando forma e rapporto con lo spazio pubblico:
“I servizi entrano prepotentemente nelle strade di vicinato e negli shopping mall sotto forma di oggetti immobiliari dedicati alla cura, all’intrattenimento, allo sport e alla cultura. Ssono tornati nei negozi e, nello stesso tempo, le loro abitudini di acquisto online sono diventate continuative e definite.
I luoghi del commercio, i negozi, le grandi superfici, stanno cambiando forma e rapporto con lo spazio pubblico. Gli investimenti immobiliari nel settore sono in crescita e, nello stesso tempo, gli investitori istituzionali sono diventati maggiormente speculativi.
Una bipartizione di possibilità, interessi, costumi, sicuramente semplificativa della realtà ma molto descrittiva dell’attuale società.Una identificazione, anche generazionale, di mercato, di posizionamento, di possibilità, che porta a vivere in un mondo a due velocità, come spesso accade in periodi d’insicurezza.
I servizi entrano prepotentemente nelle strade di vicinato e negli shopping mall sotto forma di oggetti immobiliari dedicati alla cura, all’intrattenimento, allo sport e alla cultura.
I negozi, nella loro accezione tradizionale e alternativa sono inseriti di diritto nei processi di rigenerazione urbana che coinvolgono i luoghi della vita e del tempo libero, adatti a ogni tipo di domanda, sia attraverso interventi sul confine tra esterno e interno nel tessuto denso delle città, sia attraverso percorsi di riattivazione delle attività economiche negli ambiti rarefatti delle periferie, sia nella parziale o totale rimodulazione concettuale delle grandi superfici di vendita”.
Fonte: Scenari immobiliari – 22 febbraio 2023