La contrazione del numero di compravendite immobiliari (-16%, nel secondo trimestre 2023), abbinata ad un minor ricorso al mutuo per l’acquisto della propria casa da parte di privati e famiglie (-20%, nel secondo trimestre 2023, ovvero il 40,1% contro il 50,2% nel II trimestre 2022), frenano in maniera decisa le erogazioni di nuovi mutui: -33,3% nel secondo trimestre 2023 e -29,9% nel primo semestre dell’anno.
Continua, quindi, a crescere il numero di privati e famiglie che – a causa dell’elevato costo degli interessi per nuovi mutui residenziali – sceglie di ricorrere all’utilizzo dei propri risparmi, senza sottoscrivere un nuovo mutuo, per realizzare l’acquisto della propria casa.
È quanto emerge dalla Bussola Mutui CRIF | MutuiSupermarket.it, relativa al terzo trimestre 2023, che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e nell’immobiliare.
Nel corso del terzo trimestre 2023, la crescita degli indici Euribor di riferimento – avviatasi ad inizio 2022 – è stata affiancata ad un incremento importante degli indici Irs.
Questo aumento ha ridotto anche il ricorso alle surroghe, che nel terzo trimestre sono arrivate a spiegare il 27% delle richieste sul canale online, contro un 36% del primo trimestre.
L’andamento dei tassi: anche nel corso del terzo trimestre 2023, l’indice Euribor “3 mesi” è cresciuto in maniera decisa, passando da un valore medio del 3,54% del mese di giugno ad un 3,88% medio nel mese di settembre.
Parallelamente, l’indice IRS a 20 anni sullo stesso periodo, cresce da un valore medio del 2,90% ad uno del 3,19%, accelerando ulteriormente la crescita a valle all’aumento del costo del denaro deciso dalla BCE a settembre e raggiungendo valori, a metà ottobre, superiori al 3,4%.
La scelta tra il fisso ed il variabile: nonostante gli aumenti registrati degli indici IRS, i mutui a tasso fisso continuano ad avere tassi inferiori rispetto agli omologhi mutui a tasso variabile.
Ciò contribuisce a confermare, anche nel terzo trimestre 2023, l’integrale polarizzazione della domanda di nuovi mutui sulla scelta del tasso fisso, che continua a spiegare circa il 96% delle preferenze dei consumatori, coerentemente con quanto già osservato nei primi due trimestri dell’anno.
Entrando nel dettaglio, l’aumento di popolarità registrato per i mutui a tasso fisso nel corso degli ultimi trimestri è determinato da nuove offerte mutuo che presentano tassi fissi maggiormente vantaggiosi rispetto ad omologhi mutui a tasso variabile di quasi uno 0,9%-1%, per le durate proposte dai 10 ai 30 anni.
Prendendo in considerazione un esempio tipico di mutuo acquisto casa (mutuo di euro 140.000, valore dell’immobile euro 220.000, durata 25 anni), un richiedente di 35 anni può rilevare oggi sul mercato un miglior tasso variabile pari al 4,71% e ottenere una rata mensile di 796 euro.
Per la medesima operazione il miglior tasso fisso finito (3,88%) permette oggi di ottenere una rata mensile fissa di 729 euro, inferiore di 67 euro rispetto alla rata dell’omologo mutuo a tasso variabile.
Questa situazione appare quanto mai conveniente e riguarda ogni principale durata del mutuo, dai 10 ai 30 anni: nel mese di ottobre 2023, privati e famiglie possono quindi sottoscrivere un mutuo a tasso fisso (che permette il mantenimento di una rata fissa per tutta la durata del piano di rimborso del mutuo) a condizioni migliorative rispetto ad un omologo mutuo a tasso variabile.
Mutuo che normalmente presenta tassi inferiori, in quanto porta con sé il rischio di una rata potenzialmente soggetta ad aumenti futuri, in funzione dell’andamento dell’indice Euribor.
Il forte aumento dell’Euribor a 3 mesi (aumento pari ad un 4,44% sul periodo gennaio 2022-settembre 2023) ha generato, nel corso dei trimestri, un importante aumento dell’importo della rata per i sottoscrittori di mutui a tasso variabile.
Le surroghe: il progressivo “caro rata” ha contribuito, dal terzo trimestre 2022, alla decisa ripresa della domanda di mutuo con finalità surroga.
Tuttavia, la diffusa percezione di essere prossimi al picco massimo del costo del denaro e, quindi, ai valori massimi dei tassi di interesse applicati ai mutui casa, ha generato un rallentamento alla domanda di mutui surroga a partire dal secondo trimestre 2023.
In particolare, la domanda di mutui con finalità surroga ha subito una ulteriore frenata nel terzo trimestre 2023, arrivando a spiegare un 27% del totale delle richieste sul canale on line, rispetto ad un 32% registrato nel secondo trimestre 2023 ed un 36% nel primo trimestre 2023.
In caso di ulteriori aumenti decisi dalla BCE sui prossimi mesi, non si può ad ogni modo escludere una ripresa della domanda di surroga, trainata da mutuatari con contratti a tasso variabile che desiderano mettersi al riparo da nuovi aumenti della rata, ricorrendo a convenienti soluzioni di mutuo a tasso fisso.
Gli under 36: l’aumento tassi incide infine anche sulla composizione della domanda di mutuo per fasce di età.
In particolare, la fascia di richiedenti giovani “under 36”, anche nel terzo trimestre 2023 mantiene il suo peso attorno al 31% del totale richieste.
L’aumento del costo del denaro – a parità di reddito – riduce infatti in maniera sensibile il capitale ottenibile tramite un nuovo mutuo casa.
Questa progressiva riduzione di capacità di acquisto, ha contribuito a spingere una parte crescente del segmento di mercato under 36 a rinviare la decisione di acquisto casa e, quindi, della richiesta di un mutuo.
Sui prossimi mesi, l’attesa proroga per il 2024 delle agevolazioni previste dal “Fondo di Garanzia Prima Casa Consap” e le nuove offerte mutuo dedicate al segmento under 36 – con tassi scontati per i giovani e durate sino a 40 anni – dovrebbero contribuire a sostenere la domanda di questo importante segmento di mercato, stabilizzandone il suo peso sul totale delle richieste.
Le compravendite residenziali (16% nel secondo trimestre 2023):
Lato mercato immobiliare, il rialzo dei tassi – assieme ad ulteriori elementi di carattere macro, quali l’instabilità geopolitica estesa recentemente anche al Medio Oriente, l’attuale trend inflazionistico e i timori di una possibile recessione – frenano ulteriormente il mercato delle compravendite residenziali.
Nel secondo trimestre 2023 il numero di compravendite residenziali si contrae del -16% rispetto al corrispondente trimestre 2022, segnando il peggior risultato registrato dal secondo trimestre 2020.
Quando il paese era fermo per il lock-down, a causa dello scoppio della pandemia da covid-19.
Sul mercato dei mutui, il dato negativo delle compravendite è accentuato dal calo del ricorso ai mutui per l’acquisto casa: nel secondo trimestre 2023, solo il 40,1% delle compravendite residenziali sono state assistite da mutuo, contro un 50,2% registrato nel corrispondente trimestre 2022.
Il prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario, registra un nuovo incremento nel terzo trimestre 2023 e segna un +2,5% rispetto al terzo trimestre 2022.
Più in dettaglio, gli immobili usati registrano un incremento del prezzo al metro quadrato pari al +4,0%, gli immobili nuovi (generalmente più prestazionali ed efficienti anche dal punto di vista energetico) segnano un incremento del +4,1% e gli immobili ristrutturati segnano un ben più contenuto +0,2%.
Da sottolineare che le crescite dei valori, messe a segno nel corso dell’anno, sono sospinte da fenomeni inflattivi esogeni, piuttosto che da fattori legati alla domanda ed ai volumi degli scambi immobiliari.
Analizzando l’andamento dei prezzi a livello territoriale – sempre su base annuale – i maggiori incrementi si rilevano nel Nord Est, Sud e Isole (rispettivamente +6,4% e +4,4%), mentre il Centro e il Nord Ovest vedono i prezzi crescere rispettivamente del +2,2% e +1,9%.
Il valore medio dell’immobile, oggetto di garanzia nel secondo trimestre 2023, si posiziona attorno ai 172.000 euro, mentre la superficie commerciale media degli immobili offerti a garanzia del mutuo rimane stabile attorno a 112 mq.
“Gli ultimi dati Banca d’Italia relativi alle nuove erogazioni di mutui residenziali confermano un mercato in forte difficoltà, in contrazione di un -26% nel primo trimestre 2023 e di un -33% nel secondo.
Il rallentamento osservato è da ricondursi da un lato ad una situazione diffusa di incertezza economica e dall’altro ad un caro rata – risultato di forti aumenti lato mercato tassi di interesse – che ha generato negli ultimi 22 mesi una riduzione superiore al 35% del potere di acquisto casa da parte di privati e famiglie.Risulta ad ogni modo interessante notare come le compravendite residenziali subiscano nel secondo trimestre 2023 una contrazione più ridotta, pari al -16%, meno che proporzionale rispetto al -33% di contrazione dei nuovi flussi di mutui erogati”
commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it.
“Parte del disallineamento è sicuramente da ricondursi alla riduzione della quota di privati e famiglie che decide di ricorrere ad un mutuo per finalizzare l’acquisto della propria casa.
Se infatti nel secondo trimestre 2022, il 50,2% delle compravendite residenziali risultava assistito da un mutuo, nel secondo trimestre 2023 solo il 40,1% risulta essere realizzato grazie ad un finanziamento casa.In altre parole, il mercato immobiliare risulta essere meno impattato dall’impennata dei tassi interesse – con indici Euribor cresciuti di circa un 4,5% negli ultimi 22 mesi – grazie ad una domanda di acquisto casa che ha potuto fare affidamento su propri risparmi, senza dover ricorrere alla sottoscrizione di mutui a tassi di interesse giudicati elevati.
La nota propensione al risparmio della famiglia italiana contribuisce quindi a sorreggere il mercato immobiliare, in attesa che le compravendite possano riprendere momento grazie a prospettive di ripresa economica maggiormente chiare e tassi di interesse nuovamente in contrazione, riduzioni che potrebbero iniziare a prendere forma già durante i primi mesi del prossimo anno.”
Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services, ha affermato:
“Così, dall’inizio dell’anno la domanda di mutui è calata circa del 20% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, un calo che si va a sommare alla riduzione di circa il 23% registrata nel corso del 2022.
Ciò ha comportato una contrazione anche sul fronte delle erogazioni che si attesta intorno al -30% nel periodo tra il 2021 e i preconsuntivi 2023.Nel 2024 e 2025, con una previsione di calo e sostanziale stabilizzazione dell’Euribor 3 mesi sul 3%, il mercato dei mutui si dovrebbe andare a stabilizzare intorno ai 40 miliardi di Euro, sottolineando una minore finanziarizzazione degli acquisti abitativi fino a quando gli italiani potranno attingere ai risparmi propri e delle famiglie.
Il clima di generale incertezza che si sta attraversando sul piano geopolitico, economico e finanziario viene ulteriormente a complicarsi a fronte dell’impasse che i decisori europei stanno attraversando per la definizione della Direttiva sugli immobili green, ovvero la Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).
Dall’ultimo incontro di Parlamento, Commissione e Consiglio Europei, parrebbe essersi allentata la pressione sulla corsa all’efficientamento energetico che avrebbe visto grandissima parte del patrimonio immobiliare italiano (ma anche europeo) non compliant rispetto agli obiettivi di performance energetica (almeno in Classe E entro il 2030 e in classe D entro il 2033).Evidentemente, dati alla mano e a fronte della situazione congiunturale attuale, ci si è resi conto dell’impossibilità di raggiungere questi target nei tempi dati, stanti le condizioni di partenza dello stock, il costo degli interventi, l’incertezza sull’approvvigionamento di materie prime e forza lavoro, la cornice finanziaria di riferimento.
Si è quindi lasciata ad ogni Stato la facoltà di individuare un proprio percorso di decarbonizzazione più compatibile con ciascun mercato nazionale, pur fissandosi al 2030, 2035 e 2050 degli obiettivi intermedi, non più a livello di singolo immobile, ma di stock complessivo.Altro elemento importante è che potranno essere previsti meccanismi incentivanti anticiclici, favorendo in primo luogo le classi meno abbienti, spesso residenti in abitazioni meno prestazionali.
Nell’auspicio che entro la fine dell’anno si giunga ad una definizione ultimativa della Direttiva, sicuramente i suoi contenuti fungeranno da driver straordinari per l’indirizzamento della domanda abitativa e dei prodotti di credito per le case green, in un mercato che avrà superato una fase piuttosto difficile”.
Fonte: CRIF – 27 ottobre 2023