Negli ultimi anni, il crowdfunding immobiliare (RECF) in Italia, ha registrato un’importante evoluzione, riflettendo le nuove opportunità per investitori e operatori immobiliari di fronte a un contesto economico in rapida trasformazione.
Il settore è stato recentemente oggetto dell’interessante ricerca “Real Estate Crowdfunding Report 2023” – realizzata dal Politecnico di Milano e Walliance (la principale piattaforma italiana di raccolta diffusa per l’immobiliare) – che ha fotografato alcuni dati del comparto. Il Real Estate Crowdfunding è un metodo di investimento alternativo che consente, sia a piccoli risparmiatori che a investitori professionali, di finanziare progetti immobiliari tramite piattaforme online.
Questo modello permette di partecipare con somme contenute, accedendo a un tipo di asset che solitamente richiederebbe capitali molto elevati, favorendo così la diversificazione del portafoglio e offrendo rendimenti interessanti, seppur con un certo livello di rischio e illiquidità. Per gli operatori immobiliari, invece, può rappresentare un canale di finanziamento rapido e indipendente dalle banche, senza la necessità di offrire specifiche garanzie.
Crowdfunding immobiliare | un fenomeno in crescita: Un’analisi delle campagne di crowdfunding concluse tra luglio 2023 e giugno 2024 mostra chiaramente come la raccolta fondi si stia consolidando come strumento di finanziamento alternativo, specialmente per progetti di ristrutturazione e riqualificazione. In Italia, questo fenomeno è relativamente recente rispetto ad altri Paesi europei, ma continua a crescere rapidamente.
Evoluzione delle piattaforme di crowdfunding: Secondo il nuovo Regolamento europeo ECSP, le piattaforme autorizzate in Italia si sono ridotte da 27 a 16 al 1 agosto 2024, a causa dell’uscita di alcuni operatori dal mercato. Fino al 31 dicembre 2023, il crowdfunding immobiliare ha raccolto complessivamente 544,5 milioni di euro, attraverso 1.314 campagne, suddivise in 189,9 milioni in equity e 354,6 milioni in debito:
- Equity (capitale di rischio): in questo caso, 189,9 milioni di euro sono stati raccolti vendendo quote di proprietà di un progetto immobiliare agli investitori. Questi investitori diventano quindi co-proprietari del progetto e possono guadagnare profitti in base ai successi dell’investimento, come l’aumento del valore dell’immobile o i proventi da affitti.
- Debito: 354,6 milioni di euro sono stati raccolti tramite prestiti. Gli investitori forniscono fondi ai promotori del progetto immobiliare in cambio di un interesse fisso. In questo caso, gli investitori non acquisiscono quote di proprietà, ma ricevono un rimborso dei loro fondi con un interesse stabilito, in un determinato periodo.
Solo nel 2023, si è registrata una crescita significativa con 408 campagne lanciate (+17%, rispetto all’anno precedente), principalmente nel settore lending.
Il modello lending | caratteristiche e vantaggi: Nel crowdfunding immobiliare, il modello lending consente agli investitori di prestare denaro ai promotori di progetti, invece di acquisire una quota di proprietà (come nel modello equity). In questo caso, gli investitori finanziano il progetto in cambio di un tasso di interesse fisso.
Caratteristiche chiave del crowdfunding lending:- Rendimento fisso: gli investitori ricevono un interesse predeterminato, generalmente più basso rispetto ai potenziali guadagni dell’equity, ma con un rischio inferiore.
- Orizzonte temporale: i progetti di lending hanno solitamente un orizzonte temporale più breve, con rimborsi programmati entro pochi anni.
- Rischio e liquidità: il rischio può essere inferiore rispetto all’equity, ma rimane comunque presente, poiché dipende dalla capacità del promotore di completare e vendere il progetto. Inoltre, l’investimento è poco liquido, quindi i fondi sono vincolati per tutta la durata del prestito.
In Italia, il modello lending è preferito rispetto all’equity, grazie alla maggiore prevedibilità dei rendimenti.
Geografia del mercato | distribuzione regionale: La Lombardia e il Lazio si confermano i principali poli del crowdfunding immobiliare, con rispettivamente il 37% (in calo dal 42% nel 2022) e il 14% (aumento, dal 10% dello scorso anno) delle iniziative. Milano rappresenta da sola il 20% delle campagne, mentre le province lombarde coprono il restante 17%. La Toscana e il Piemonte seguono entrambi al 9%, l’Emilia Romagna scende al 6% (era sopra il 10% nel 2022), mentre Puglia e Veneto si attestano rispettivamente al 5%, con un aumento rispetto al passato.
Il 5% delle campagne ha finanziato progetti al di fuori dell’Italia, indicando un’apertura internazionale del mercato del crowdfunding immobiliare.
Prospettive di crescita | un mercato in espansione: Il crowdfunding immobiliare non mostra segnali di rallentamento; gli investitori apprezzano la familiarità con il settore e le scadenze più brevi. A livello globale, le stime prevedono un aumento della raccolta annuale con un target europeo di 2,5 miliardi di euro per il 2024 e un cumulato di 14,9 miliardi. Si prevede che entro la fine del 2024, il mercato in Italia possa raggiungere i 750 milioni di euro, con un incremento della raccolta annuale.
Dati chiave e trend di crescita: Nel corso dell’ultimo anno, sono state chiuse 354 campagne di crowdfunding immobiliare in Italia, con un target di raccolta medio di circa 424.973 euro e una durata media delle campagne di 13,6 mesi. Il 90% delle campagne ha finanziato interventi di ristrutturazione, evidenziando un orientamento del mercato verso progetti meno impegnativi e con ritorni potenzialmente più rapidi.
Obiettivi di raccolta e durata degli investimenti: L’obiettivo medio di raccolta per i progetti di equity crowdfunding è di 1.082.083 euro, mentre per le campagne di lending è significativamente più basso, fissato a 377.183 euro. In generale, la media complessiva di raccolta è stata in aumento rispetto all’anno scorso.
Per quanto riguarda la durata degli investimenti, le piattaforme di equity crowdfunding offrono progetti con una durata attesa media di 23,1 mesi, mentre i progetti di lending hanno una durata media di 12,9 mesi. Anche in questo caso, la durata media è in crescita rispetto all’anno precedente.
I rendimenti annualizzati target per gli investitori sono mediamente del 9,9% per i portali di lending e del 12,7% per quelli di equity, valori simili a quelli registrati l’anno precedente.
| Tipologia di Campagna | Numero di Campagne | Target Raccolta Medio (€) | Durata Media (mesi) | Rendimento Target Annualizzato |
|---|---|---|---|---|
| Lending | 330 | 377.183 | 12,9 | 9,9% |
| Equity | 24 | 1.082.083 | 23,1 | 12,7% |
| Totale | 354 | 424.973 | 13,6 | 10,1% |
Sfide del settore: Nonostante il quadro positivo, il crowdfunding immobiliare in Italia deve affrontare diverse sfide, come i ritardi nei rimborsi e le difficoltà operative, tra cui sequestri di cantieri a Milano. L’implementazione del Regolamento ECSP ha portato a una selezione naturale nel mercato, riducendo il numero di piattaforme attive ma migliorando la trasparenza e la sicurezza degli investimenti.
Per consolidare la fiducia degli investitori, le piattaforme devono garantire elevati standard di trasparenza e qualità dei progetti, selezionando attentamente le opportunità di investimento.
Prospettive future e sostenibilità: Il crowdfunding immobiliare in Italia continua a crescere, registrando un numero record di campagne lending nel primo semestre del 2024. La riduzione dei tassi di interesse potrebbe incentivare ulteriormente gli investimenti, rendendo il settore più attraente per investitori privati e istituzionali.
Inoltre, l’attenzione crescente verso la sostenibilità e l’efficienza energetica dovrebbe favorire favorirà progetti di edilizia biocompatibile e riqualificazione energetica, rendendo il crowdfunding un canale privilegiato per finanziare iniziative ecologiche.
Fonte: Walliance e Politecnico di Milano
Rendimenti immobiliari (potenziali): 12,0% per i negozi e 9,3% per il settore residenziale, nel terzo trimestre 2024