È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale, il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, che si pone l’intento di risolvere alcuni dei problemi derivanti da una normativa rigida e frammentata che ostacola la commerciabilità degli immobili e preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi.
La norma cerca di semplificare alcune disposizioni (in particolare) di quelli a destinazione residenziale, interessati da “lievi difformità” rispetto allo stato legittimo dell’immobile.
Essenziale sia per la compravendita, che per l’esecuzione di interventi di riqualificazione e rigenerazione.
Attraverso modifiche al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia), la disposizione prevede modifiche sostanziali alle seguenti fattispecie:
Attività di edilizia libera: possono essere eseguiti, senza titolo abilitativo, gli interventi di realizzazione e installazione delle vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti anche dal corpo di porticati rientranti all’interno dell’edificio.
Tra gli interventi che possono essere eseguiti sono inserite le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende di diverse tipologie con elementi di protezione mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.
In ogni caso, queste opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici.
Tolleranze costruttive: per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:
- del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo, per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo, per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
- del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo, per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
- del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo, per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100mq.
Ai fini del computo della superficie utile di cui sopra, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Il Decreto stabilisce, inoltre, che costituiscono tolleranze esecutive a irregolarità geometriche, modifiche alle finiture degli edifici di minima entità o per diversa collocazione di impianti e opere interne, fuori dai casi previsti:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
- la difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere;
- gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Tali tolleranze, che potranno essere asseverate da un tecnico abilitato, si applicano agli immobili non sottoposti a tutela e a condizione che gli interventi non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Accertamento di conformità: finora l’accertamento di conformità poteva essere chiesto solo quando veniva dimostrata la cosiddetta “doppia conformità”, intendendo con ciò che l’opera realizzata dovesse essere conforme alle norme vigenti sia al momento della realizzazione che a quello di presentazione dell’istanza.
Il decreto salva-casa semplifica invece la normativa, richiedendo la doppia conformità solo nei casi più gravi, mentre per le difformità parziali possono essere sanati gli interventi che al momento della realizzazione erano coerenti con le norme edilizie e che oggi sono conformi a quelle urbanistiche.
Il Decreto limita, quindi, l’applicazione della normativa in materia di accertamento di conformità (di cui all’art. 36 del TUE) alle sole ipotesi di assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo.
In questi casi, resta quindi confermata la disciplina vigente che prevede la cd doppia conformità.
Quali sono i tempi?
Si supera il “silenzio rigetto” e si introduce il “silenzio assenso”, intendendo che se l’Amministrazione non dovesse rispondere entro i termini stabiliti l’istanza si considera accettata.
Con particolare riferimento ai profili procedurali, il comma 6 del nuovo articolo 36-bis stabilisce che il responsabile del competente ufficio comunale si debba pronunciare con provvedimento motivato entro:
- 45 giorni, per il permesso in sanatoria;
- 30 giorni, per la segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.)
A queste tempistiche, per immobili soggetti a vincolo paesaggistico si aggiungono fino a 180 giorni.
Il rilascio del permesso di costruire e della SCIA in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile e comunque di una somma ricompresa tra 1032 euro e 30.984 euro.
Nelle ipotesi in cui gli interventi sono effettuati su immobili soggetti a vincolo, qualora venga accertata la compatibilità paesaggistica, si applica una sanzione equivalente al doppio dell’importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito.
Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili: le modifiche sono volte a consentire che lo stato legittimo dell’immobile, o dell’unità immobiliare, sia stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa), o, alternativamente, da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare.
A condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa ed integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Mutamento destinazione d’uso: la normativa integra la disciplina esistente consentendo il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Sono altresì ammessi i mutamenti di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, di una singola unità immobiliare.
In ogni caso, gli strumenti urbanistici comunali potranno stabilire specifiche condizioni.
Tali mutamenti di destinazione non sono soggetti all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi.
In ogni caso, per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra, il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
Quanto ai profili procedurali, la nuova disciplina stabilisce che, ferme restando le leggi regionali più favorevoli (come nel caso di Regione Lombardia), i cambi di destinazione d’uso di tale fattispecie sono soggetti alla segnalazione certificata di inizio attività.
Entrata in vigore: il presente decreto è entrato in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana e, pertanto, è efficace a partire dal giovedì 30 maggio 2024.
Dovrà essere convertito in Legge entro 60 giorni dalla data di pubblicazione.
È preferibile, comunque, tenere nella debita considerazione la probabilità che possano essere presentati alcuni emendamenti, in corso di conversione del decreto, al fine di ampliarne l’attuale contenuto.
Nel tentativo di superare le prescrizioni che attualmente ne limitano la portata.
Ci si riferisce alle restrizioni, stabilite dal D.M. 5 luglio 1975, che definiscono i requisiti architettonici minimi per la vivibilità di uno spazio, come la superficie abitabile, l’altezza minima, la luce naturale, l’apertura delle finestre e la presenza di impianti di riscaldamento.
Fonte: Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – 24 maggio 2024