Per beneficiare della detrazione degli interessi passivi sui mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale, come stabilito dall’Art. 15, comma 1, lettera b), del TUIR, il contribuente deve essere contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario o nudo proprietario dell’unità immobiliare.
Se il coniuge è proprietario al 100% dell’immobile, chi è unicamente cointestatario del mutuo non può detrarre gli interessi passivi
A questa regola fanno eccezione solo le rarissime casistiche di mutui stipulati prima del 1993.
Questo requisito congiunto di “acquirente e mutuatario”, inoltre, è sempre necessario per poter beneficiare della detrazione IRPEF, che ricordiamo essere del 19% sugli interessi passivi e relativi oneri accessori, applicabile fino a un importo massimo di 4.000 euro.
Quota di proprietà e quota di detrazione:
Non è indispensabile che esista una corrispondenza esatta tra la quota di proprietà dell’immobile e la quota di detrazione spettante per gli interessi passivi.
Tuttavia, il requisito di essere sia intestatario del mutuo che proprietario dell’immobile, rimane imprescindibile.
Eccezioni e casi particolari:
Sebbene la normativa generale stabilisca criteri precisi per la detraibilità degli interessi passivi, esistono specifiche eccezioni e casistiche rilevanti che meritano un’analisi approfondita.
Queste situazioni particolari possono influenzare il diritto alla detrazione o le modalità di calcolo dell’importo detraibile:
- Mutui stipulati prima del 1993: per i mutui ipotecari contratti anteriormente al 1993, la detrazione spetta a condizioni diverse. In questi casi, se l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro, la detrazione si applica su un importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo.
- Coniuge fiscalmente a carico: se il mutuo è cointestato tra due coniugi e uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che ha sostenuto interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi. Questa deroga si applica purché il coniuge fiscalmente a carico abbia anch’esso diritto alla detrazione e che l’immobile sia adibito ad abitazione principale.
- Forze armate e di polizia: per il personale delle Forze armate e di polizia, la detrazione è riconosciuta anche se l’immobile non è adibito a dimora abituale, a condizione che sia l’unica abitazione di proprietà.
- Rinegoziazione o estinzione del mutuo: il diritto alla detrazione si mantiene anche in caso di rinegoziazione o estinzione dell’originario mutuo e stipula di un nuovo contratto, a condizione che l’importo del nuovo mutuo non sia superiore alla residua quota di capitale da rimborsare del precedente, maggiorata di spese e oneri correlati.
Detrazione, a prescindere dal reddito:
La detrazione per le spese sostenute per interessi passivi di mutuo, quindi, compete per l’intero importo, a prescindere dall’ammontare del reddito complessivo del contribuente.
Questo significa che il beneficio fiscale non è limitato, o ridotto, in base alla fascia di reddito del soggetto, garantendo l’applicazione della detrazione per l’intera somma ammissibile.
Fonte: FiscoOggi – 13 agosto 2025
Ristrutturazione edilizia: posso usufruire delle detrazioni residue, dopo la vendita dell’immobile?