Il trasferimento delle quote residue all’erede è un processo con regole precise, ma che possono comunque generare dubbi.
A fare chiarezza, riguardo le regole applicabili nel caso della successione ereditaria di un immobile oggetto di lavori agevolati, è recentemente intervenuta l’Agenzia delle Entrate con il principio di diritto n. 7 del 2 ottobre 2025.
Precisando che il trasferimento della quota non utilizzata dal defunto è subordinato alla detenzione diretta dell’immobile, anche se questa condizione non deve necessariamente sussistere all’apertura della successione.
Il quadro normativo di riferimento:
La disciplina generale è contenuta nell’articolo 16-bis del Tuir (d.P.R. n. 917 del 1986).
Questa norma, relativa alle detrazioni delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, permette di detrarre dall’IRPEF una quota delle spese sostenute.
L’aliquota ordinaria è del 36%, ma viene elevata al 50% nel caso in cui il beneficiario sia titolare del diritto di proprietà, o di un diritto reale di godimento, per gli interventi effettuati sulla casa adibita ad abitazione principale.
Regole diverse per vendita o successione:
Il comma 8 del citato articolo 16-bis stabilisce regole diverse per il trasferimento delle detrazioni, a seconda che si tratti di compravendita o successione.
Infatti, mentre nella vendita la legge permette a venditore e acquirente di accordarsi liberamente su chi manterrà il diritto alle quote residue (inserendo una clausola nell’atto), nella successione la norma è molto più stringente e non ammette deroghe.
In caso di decesso, cioè, il beneficio fiscale “si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene“.
Questo requisito, a differenza di quanto avviene nella compravendita, è inderogabile.
La detenzione dell’immobile:
Il chiarimento più importante dell’Agenzia delle Entrate, ha riguardato la tempistica.
Nell’ambito dell’attività di monitoraggio delle risposte rese in sede di interpello, è emersa l’esigenza di fornire chiarimenti in merito al caso del trasferimento “mortis causa” di un immobile – oggetto di interventi agevolati di recupero del patrimonio edilizio esistente – ad un erede che ne acquisisca la detenzione materiale e diretta, solo in data successiva a quella di apertura della successione.
La norma non prescrive, infatti, che l’erede debba avere la disponibilità dell’immobile già nell’anno di apertura della successione.
Ciò significa che se – per esempio – in quel momento la casa è locata, o concessa in comodato a terzi, il diritto alle detrazioni non è perso per sempre, ma solo sospeso.
Le condizioni per beneficiare delle quote residue:
Per poter utilizzare le rate di detrazione rimanenti, l’erede deve però rispettare delle condizioni temporali molto precise, come specificato anche nella circolare n. 17/E del 2023.
Eccone i punti chiave:
- Perdita della quota annuale: se per un intero anno d’imposta l’erede non detiene direttamente l’immobile (perché locato o in comodato), la quota di detrazione corrispondente a quell’annualità è persa.
- Recupero delle quote future: al termine del contratto di locazione o comodato, l’erede che acquisisce la detenzione materiale e diretta del bene potrà beneficiare delle eventuali rate residue per le annualità successive.
- Requisito del periodo d’imposta completo: per poter applicare la detrazione, l’erede deve detenere l’immobile per l’intero periodo d’imposta di riferimento, ovvero dal 1° gennaio al 31 dicembre.
Se la detenzione viene acquisita in corso d’anno, si potrà beneficiare della detrazione solo a partire dall’anno successivo.
La gestione della detrazione in presenza di più eredi:
Se più eredi acquisiscono contemporaneamente la detenzione materiale e diretta dell’immobile, la detrazione residua si ripartisce in parti uguali tra loro.
L’Agenzia ha precisato, inoltre, che se da un anno all’altro il numero di eredi che detengono il bene cambia, la detrazione deve essere ricalcolata e ripartita tra loro per ciascun anno.
Estensione della regola ad altri bonus edilizi:
L’Agenzia delle Entrate ha confermato, inoltre, che questo approccio non si limita alle ristrutturazioni, ma si applica, per analogia, anche alle quote residue di altri importanti incentivi fiscali.
Le stesse regole valgono infatti per:
- Bonus verde: per la sistemazione di giardini e aree scoperte (Legge 205/2017).
- Ecobonus: per gli interventi di riqualificazione energetica (Legge 296/2006).
- Superbonus: per interventi di efficienza energetica e antisismici (D.L. 34/2020).
Questa coerenza normativa rende fondamentale una gestione attenta e consapevole dell’immobile ereditato, per massimizzare il recupero dei benefici fiscali derivanti dagli investimenti effettuati dal defunto.
Fonte: Fisco Oggi – 2 ottobre 2025
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