È possibile, in sede di rogito, conservare la possibilità di fruire delle detrazioni residue dopo la cessione?
L’articolo 16-bis del Tuir, al comma 8, stabilisce che, in linea generale, la parte di detrazione non ancora fruita viene trasferita automaticamente all’acquirente dell’immobile.
Questo passaggio, avviene per i rimanenti anni d’imposta previsti.
Tuttavia, la normativa prevede che le parti possano accordarsi diversamente, in modo che le quote residue rimangano in capo al venditore.
Come formalizzare questo accordo?
La Circolare n. 7E/2021 dell’Agenzia delle Entrate fornisce importanti chiarimenti in merito.
Precisando che, in assenza di una clausola specifica nell’atto di compravendita, l’intenzione di mantenere le detrazioni in capo al venditore può essere attestata anche attraverso un accordo scritto separato.
Tale accordo può essere una scrittura privata autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato, deve essere firmata da entrambe le parti contraenti ed attestare che la pattuizione esisteva già al momento della stipula dell’atto di compravendita.
Mancato trasferimento della detrazione, se la cessione è parziale:
Il trasferimento di una quota dell’immobile, invece, non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile.
Ad eccezione dell’ipotesi in cui, attraverso la cessione pro-quota, l’acquirente diventi proprietario esclusivo dell’intero immobile.
Comportamento coerente nella dichiarazione dei redditi:
È fondamentale, inoltre, che il comportamento dei contribuenti nella dichiarazione dei redditi sia coerente con quanto stabilito nell’accordo, anche se formalizzato successivamente.
In altre parole, se l’accordo prevede che il venditore continui a beneficiare delle detrazioni, sarà quest’ultimo a indicarle nella propria dichiarazione, viceversa, se le detrazioni passano all’acquirente, sarà quest’ultimo a usufruirne.
Tutte le regole, in sintesi:
- La detrazione non utilizzata è trasferita all’acquirente (persona fisica) per i rimanenti periodi d’imposta residui:
- Questo trasferimento avviene salvo diverso accordo tra le parti.
- La disposizione si applica anche a cessioni a titolo gratuito (come la donazione).
- In mancanza di un accordo specifico nell’atto di trasferimento, non è prevista la conservazione in capo al venditore.
- Se un contratto di compravendita, stipulato nello stesso anno della spesa, prevede che la detrazione rimanga al venditore, quest’ultimo può fruirne interamente.
- Nel caso di costituzione del diritto di usufrutto:
- Le quote di detrazione non fruite rimangono al nudo proprietario e non si trasferiscono all’usufruttuario.
- In caso di vendita, con contestuale costituzione di usufrutto, le quote residue si trasferiscono al nudo proprietario.
- Vendita di una porzione dell’immobile:
- Il trasferimento di una sola parte dell’immobile non comporta un analogo trasferimento della detrazione, che avviene solo con l’intera cessione.
- Se l’acquirente di una quota diventa proprietario esclusivo, per effetto della cessione, si realizzano i presupposti per il trasferimento della detrazione.
- Trasferimento dell’immobile “mortis causa” (successione):
- Le quote residue, si trasferiscono interamente agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
- Se l’immobile è locato, la detrazione non spetta all’erede che non ne ha la disponibilità.
- Se più eredi esercitano congiuntamente la detenzione materiale e diretta, la detrazione è ripartita tra loro in parti uguali.
- L’erede non può fruire delle rate negli anni in cui non detiene direttamente l’immobile (es. locazione, comodato), ma potrà beneficiarne al termine del contratto.
- In caso di vendita o donazione, da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta, le quote residue non si trasferiscono all’acquirente/donatario.
- Detenzione dell’immobile (locazione, comodato):
- Le quote residue non si trasferiscono se la detrazione spetta al detentore (inquilino, comodatario), il quale mantiene il diritto anche se la detenzione cessa.
- Lo stesso principio si applica al familiare convivente del proprietario.
Bisogna ricordare, quindi, che la regola principale stabilisce il trasferimento delle detrazioni residue all’acquirente in caso di vendita, salvo accordo contrario.
Ma tenere presente, anche, che la detenzione materiale e diretta dell’immobile si pone come un elemento chiave nel caso di successione.
Fonte: Fiscooggi.it – 14 aprile 2025