Dimensioni degli immobili in vendita, certificate ed obbligatorie: cosa ne pensereste?

Questa “elasticità” nelle misurazioni, crea un circolo vizioso di informazioni poco attendibili, con diverse conseguenze negative:

• Per l’acquirente: difficoltà nel confrontare correttamente le offerte prima di un sopralluogo, con superfici errate che generano false corrispondenze.
• Per i venditori privati e gli operatori di mercato: mina la credibilità, rendendo anche più difficile dimostrare l’eventuale giusta corrispondenza tra prezzo richiesto e reali quotazioni (*).
• Per la trasparenza del mercato: i dati sulle transazioni, se basati su superfici non reali, “inquinano” la maggior parte delle statistiche di mercato, alterando i valori di riferimento e compromettendo l’affidabilità di molte quotazioni immobiliari.

Ci siamo, quindi, abituati a dare per scontato che questa sia la nuova normalità, con il “verosimile” che ha lentamente preso il posto del vero.
Ma, nonostante questo, continuiamo a prendere a riferimento i valori “al metro quadro”, per esprimere le quotazioni di riferimento, con una logica difficile da comprendere.

Siamo sicuri che debba essere necessariamente così?

Per comprendere appieno la questione, è utile distinguere tra le principali tipologie di superficie utilizzate nel contesto immobiliare italiano:

• Superficie calpestabile (o netta): rappresenta lo spazio effettivamente utilizzabile all’interno dell’immobile, misurato al netto di muri interni, pilastri e muri perimetrali. È, in sostanza, l’area su cui si può camminare.
• Superficie commerciale: è la superficie convenzionale utilizzata nelle compravendite e nelle valutazioni di mercato ed il suo calcolo è più complesso, poiché include oltre alla superficie calpestabile anche una quota ponderata di altre superfici e pertinenze.
  Secondo prassi consolidate e standard di riferimento, infatti, si considerano per il relativo calcolo i muri interni, quelli perimetrali e percentuali variabili degli spazi esterni o delle pertinenze, quali ad esempio:
  • Balconi e terrazzi scoperti
  • Balconi e terrazzi coperti
  • Verande
  • Giardini e aree esterne
  • Cantine, soffitte e locali tecnici
  • Box o posti auto
• Superficie catastale: ovvero quella risultante dai documenti depositati al Catasto, calcolata con specifiche percentuali di ponderazione.
  Ha principalmente finalità fiscali e/o amministrative, non coincide generalmente con la superficie commerciale o con quella calpestabile e non è aderente alla realtà fisica e funzionale dell’immobile ai fini della commercializzazione.

La superficie utile indicata nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) non corrisponde necessariamente con la superficie calpestabile dell’immobile.
La ragione fondamentale risiede nei loro diversi scopi e criteri di definizione:

• La Superficie utile (o climatizzata) è un parametro di calcolo energetico.
  Il suo unico obiettivo è definire l’area dell’immobile che viene riscaldata o raffrescata, per poter calcolare l’indice di prestazione energetica.
• La Superficie calpestabile è, invece, una misura fisica oggettiva.
  Rappresenta la somma di tutte le aree interne su cui è possibile camminare, al netto dei muri, descrivendo lo spazio reale e fruibile di una proprietà.

Il criterio energetico:

Il compito del tecnico che redige l’APE non è misurare la casa per scopi commerciali, ma modellarne il comportamento energetico.
Per farlo, applica le norme tecniche (UNI/TS 11300) e include nella “superficie utile” solo i vani che considera parte del volume climatizzato.

Questo porta ad alcune esclusioni:

• La cucina senza radiatore: se una cucina è un ambiente aperto e comunicante con un soggiorno riscaldato, il tecnico può includerla nella superficie utile. Se invece è un locale separato e freddo, la considererà un “ambiente non climatizzato” e la sua area verrà esclusa dal calcolo. La decisione dipende dal suo impatto energetico, non dalla sua funzione.
• Corridoi, ripostigli e cabine armadio: questi spazi, pur essendo pienamente parte della superficie calpestabile, sono spesso privi di terminali di riscaldamento (radiatori, fancoil). Per il calcolo energetico, vengono quindi frequentemente esclusi dalla superficie utile climatizzata.
  Un locale “intercluso” (cioè completamente circondato da ambienti riscaldati) può essere aggregato alla zona climatizzata, mentre un locale che confina con l’esterno viene trattato come ambiente che disperde calore.
• Vani scala interni o taverne non riscaldate: anche queste aree, che contribuiscono alla metratura totale della casa, non rientrano nel calcolo della superficie utile se non sono direttamente servite dall’impianto di climatizzazione.

In conclusione, la superficie utile riportata sull’APE è un dato parziale e funzionale, indispensabile per la certificazione energetica ma inadatto a rappresentare la consistenza reale dell’immobile. Non è un errore del tecnico, ma la corretta applicazione di una normativa che ha un diverso scopo.
Ai fini del mercato, invece (compravendita, locazione o valutazione), è necessaria la misurazione della superficie calpestabile e il calcolo della superficie commerciale, dati che l’APE, per sua natura, non fornisce.

L’introduzione di “superfici immobiliari certificate” non rappresenterebbe un vantaggio per una singola categoria, a scapito di altre, bensì un vantaggio sinergico per l’intero settore immobiliare:

• Miglioramento dell’accuratezza delle banche dati OMI: le elaborazioni statistiche dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, come gli intervalli di valore minimo/massimo al mq per zona, diventerebbero negli anni sempre più precise.
• Migliore possibilità di elaborazione dei “Valori immobiliari dichiarati”: una dimensione certificata, permetterebbe un’interpretazione più accurata del prezzo/mq, in una determinata zona o specifico settore di mercato.
• Qualità superiore delle stime e analisi di mercato: dati ufficiali ed omogenei, migliorerebbero le elaborazioni.
• Diminuzione del “rumore statistico”: si ridurrebbe la fluttuazione casuale causata da superfici eterogenee.
• Portali immobiliari: potrebbero affinare i loro algoritmi (AVM), basandoli su dati di input più corretti.
• Agenti immobiliari e periti: disporrebbero di dati di confronto (“comparables”) con superfici certe, redigendo stime più accurate.
• Istituti di Credito: potrebbero contare su perizie più affidabili, nell’ambito della valutazione del rischio per la concessione di mutui, ottimizzando la stima del Loan-to-Value e riducendo i rischi di sovrastima dei collaterali.
• Acquirenti e venditori: opererebbero con maggiore consapevolezza, fiducia e trasparenza, facilitando negoziazioni eque e riducendo gli eventuali contenziosi.

L’introduzione di una direttiva di questo tipo potrebbe essere, quindi, conveniente per tutti, con l’adozione di nuovi standard che agirebbe come un ‘reset’ del sistema, livellando le condizioni di partenza.
Le implicazioni, inoltre, potrebbero estendersi anche al mercato della locazione, che identifica proprio nella superficie calpestabile il parametro di riferimento per il calcolo di quella (convenzionale) alla quale applicare i valori previsti per il canone concordato.

Alcuni Paesi hanno già adottato normative specifiche che rendono obbligatoria, o fortemente raccomandata, la comunicazione delle dimensioni certificate degli immobili, delineando un quadro diversificato ma con un chiaro orientamento alla trasparenza:

• Francia: la “Loi Carrez” (1996) impone di indicare la superficie calpestabile certificata (con una tolleranza massima del 5%) negli atti di vendita e negli annunci, garantendo così un’elevata tutela per l’acquirente.
• Spagna: la “Cédula de habitabilidad” attesta l’idoneità e la superficie utile dell’immobile. In regioni come la Catalogna, inoltre, dal 2023 la sua presentazione è diventata obbligatoria per la vendita.
• Germania: lo standard DIN 277 (dal 1950, con aggiornamenti successivi) fornisce criteri precisi per la misurazione delle superfici, ma (a differenza di Francia e Spagna) non impone l’obbligo di menzionare questi dati certificati negli annunci o negli atti di vendita.

Alcune analisi comparative effettuata dall’OCSE – tra mercati con diversi livelli di regolamentazione e efficienza – inoltre, hanno stimato nel 15-20% la riduzione dei costi transattivi, attraverso l’adozione di standard di trasparenza e certificazione delle superfici immobiliari.

Nei Paesi che hanno implementato sistemi di certificazione obbligatoria (es. Francia con la Loi Carrez), infatti, si è osservata una significativa riduzione dei costi legati a:

1. Controversie legali (fino al 30% in meno, per dispute su metrature errate).
2. Tempi di transazione (accorciati del 20-25%, grazie a dati certificati e confrontabili).
3. Spese di due diligence (ridotte del 10-15%, per minori verifiche tecniche).

Un chiaro segnale, dunque, di come investire in trasparenza possa contribuire al generare un mercato più efficiente e meno oneroso per tutti.