Il mercato abitativo italiano è in continua evoluzione, influenzato da dinamiche demografiche, sociali ed economiche complesse.
Alcune interessanti riflessioni su questi aspetti sono presenti in un recente articolo del Cresme (Centro Ricerche Economiche Sociali di Mercato per l’Edilizia e il Territorio), che ha offerto una panoramica dettagliata su alcuni trend chiave che potrebbero impattare sulla domanda abitativa.
Riduzione della dimensione media dei nuclei familiari:
Tra i fenomeni più rilevanti, si osserva una progressiva riduzione della dimensione media delle famiglie (nota anche come nuclearizzazione familiare), un cambiamento demografico che impatta direttamente sulla domanda di abitazioni.
Le cause principali di questa evoluzione sono molteplici e interconnesse:
- Calo della natalità: la diminuzione delle nascite comporta naturalmente un minor numero di figli per famiglia, riducendone di conseguenza la dimensione media.
- Aumento delle famiglie mononucleari: sempre più persone vivono sole, che siano anziani, single o individui divorziati, incrementando il numero di nuclei familiari composti da una sola persona.
- Cambiamenti culturali e sociali: le trasformazioni nei modelli di vita, come il matrimonio posticipato e la tendenza a formare nuove famiglie in età più avanzata, contribuiscono ulteriormente alla riduzione della dimensione familiare.
Questa tendenza è ben evidente nei numeri: la consistenza media delle famiglie in Italia è diminuita da 2,6 persone all’inizio degli anni 2000, a 2,3 persone nel 2023.
Questo valore è tra i più bassi in Europa ed è una peculiarità italiana nel contesto continentale.
Allo stesso tempo, il numero totale di famiglie era di circa 26,55 milioni di unità nel 2023, con un aumento di 1,18 milioni negli ultimi dieci anni (+4,7%).
Tuttavia, le proiezioni indicano un rallentamento di questa crescita nei prossimi decenni, suggerendo una dinamica demografica in evoluzione.
Queste trasformazioni demografiche hanno un impatto diretto sul settore abitativo, in particolare sulla domanda:
- Aumento della richiesta di piccole abitazioni: la riduzione della dimensione familiare spinge verso una maggiore domanda di abitazioni di metratura contenuta, come monolocali e bilocali, soprattutto nei centri urbani dove la vita da single e le nuove forme familiari sono più diffuse.
- Crescente bisogno di abitazioni accessibili e condivise: aumenta la necessità di alloggi adatti alle esigenze degli anziani e di soluzioni abitative che promuovano la socializzazione e la condivisione, come il cohousing, in risposta ai cambiamenti sociali e demografici.
Segmentazione della domanda per fascia reddituale:
Il reddito delle famiglie influenzerà in modo significativo la domanda di abitazioni in Italia nei prossimi dieci anni, accentuando le differenze tra i diversi segmenti di mercato.
Per analizzare questa complessa dinamica, il CRESME ha adottato un approccio metodologico che incrocia diversi fattori chiave:
- Andamento demografico: si considera il saldo tra la formazione di nuove famiglie (domanda potenziale) e l’estinzione di nuclei familiari esistenti (liberazione di patrimonio abitativo).
- Distribuzione dei redditi: vengono utilizzati i dati dell’indagine biennale della Banca d’Italia sui bilanci delle famiglie, che forniscono informazioni dettagliate sulle diverse fasce di reddito presenti nel Paese.
- Capacità di accesso al mercato abitativo: l’analisi valuta la propensione delle varie fasce di reddito a richiedere abitazioni in diverse categorie: edilizia sovvenzionata (alloggi a canone sociale), edilizia convenzionata (a prezzi calmierati) o libero mercato.
Le stime del CRESME indicano che nel prossimo decennio (2024-2033) la domanda abitativa complessiva, generata dalle nuove famiglie, sarà di circa 2,99 milioni di unità.
A fronte di questa nuova domanda, si prevede la liberazione di circa 2,46 milioni di abitazioni a causa dell’estinzione di famiglie esistenti.
Il saldo netto sarà quindi di circa 528.688 abitazioni aggiuntive, necessarie per soddisfare la nuova domanda.
Tuttavia, è fondamentale sottolineare che questa domanda non è distribuita in modo uniforme, ma è fortemente polarizzata in base al reddito delle famiglie:
- Fascia di reddito basso (RAL inferiore a 19.000 euro): questo segmento rappresenta il 14,6% della domanda totale, circa 437.000 abitazioni. Le famiglie in questa fascia, con limitata capacità di spesa, necessitano di soluzioni abitative a costi accessibili, come l’edilizia sovvenzionata, e la domanda si concentra soprattutto nelle aree urbane con alti costi degli affitti.
- Fascia di reddito intermedio (RAL tra 19.000 e 35.000 euro annui): questa fascia genera il 32% della domanda, circa 955.000 abitazioni. Queste famiglie si trovano in una situazione di “terra di mezzo”, con difficoltà ad accedere al libero mercato ma spesso escluse dall’edilizia sovvenzionata. Per loro è cruciale lo sviluppo di “housing sociale” o edilizia convenzionata, che colmi il divario tra reddito e costi abitativi.
- Fascia di mercato (RAL superiore a 35.000 euro annui): questo segmento costituisce la maggioranza della domanda, il 53%, pari a circa 1,6 milioni di abitazioni. Le famiglie con redditi più elevati si orientano prevalentemente verso il mercato libero, con una crescente preferenza per abitazioni moderne, efficienti energeticamente e ben servite a livello infrastrutturale.
Questa segmentazione mette in luce una crescente polarizzazione socio-economica nel contesto abitativo italiano.
L’importanza delle fasce di reddito basso e medio richiede interventi strutturali per garantire l’accesso alla casa a tutti, superando le lacune di un mercato che tende a escludere le fasce più vulnerabili della popolazione.
Disagio abitativo e domanda da affollamento del patrimonio occupato:
Un aspetto spesso meno evidente, ma cruciale della domanda abitativa in Italia, è il disagio abitativo derivante dall’affollamento delle abitazioni esistenti.
Questo fenomeno, particolarmente rilevante nelle aree urbane e nelle zone economicamente svantaggiate, rappresenta una sfida significativa per il sistema abitativo.
Le analisi del Cresme, basate sui dati del Censimento 2011 e aggiornamenti successivi, hanno rivelato che su un totale di 24,1 milioni di abitazioni occupate, circa 2,18 milioni (il 9%) si trovavano in condizioni di affollamento.
I dati relativi al 2021, confrontando la crescita dello stock abitativo occupato e l’aumento delle famiglie, indicano un ulteriore peggioramento.
Tra il 2011 e il 2021, il numero di abitazioni occupate, infatti, è aumentato di 1,55 milioni di unità, mentre le famiglie residenti sono cresciute di 1,59 milioni.
Questo divario di 39.600 famiglie in più rispetto alle nuove abitazioni disponibili, ha portato la stima della domanda da affollamento nel 2021 a 431.702 abitazioni.
L’affollamento abitativo si manifesta con diversi livelli di gravità:
- Disagio grave: abitazioni con più di due persone per stanza, una condizione estrema che riguarda circa 60.000 nuclei familiari.
- Disagio lieve: abitazioni con una carenza di spazio meno critica, ma comunque problematica, che interessa circa 137.000 abitazioni.
- Condizione sottostandard: circa 194.000 abitazioni risultano inadeguate a soddisfare i bisogni abitativi minimi delle famiglie che vi risiedono.
Questi dati riflettono non solo la pressione demografica su un patrimonio abitativo spesso datato, ma anche le difficoltà economiche che impediscono a molte famiglie di accedere a soluzioni abitative più adeguate.
Il problema dell’affollamento è più marcato nel Sud Italia e nelle Isole, dove si combinano redditi mediamente più bassi, nuclei familiari più numerosi e condizioni abitative storicamente più critiche rispetto al Nord del Paese.
Conclusioni: la domanda da affollamento rappresenta una sfida strutturale per il sistema abitativo italiano.
Affrontare questa problematica richiede un approccio complesso che non si limiti alla costruzione di nuove abitazioni, ma che preveda anche interventi di riqualificazione urbana, ristrutturazione del patrimonio edilizio esistente e politiche di edilizia sociale mirate a sostenere le fasce di reddito più basse.
Comprendere queste tendenze è fondamentale per orientare le politiche abitative e rispondere efficacemente alle esigenze attuali e future.
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