I dati sulle donazioni immobiliari del 2025 fotografano un mercato all’insegna della stabilità e della consapevolezza, secondo il Rapporto Dati Statistici Notarili (DSN) 2025.
Con un numero di atti registrati sostanzialmente in linea con l’anno precedente, questo strumento si conferma essere uno strumento di riferimento per molte famiglie italiane, con volumi che dimostrano come siano ormai una prassi consolidata per gestire i rapporti ereditari e ottimizzare il carico fiscale:
216.558
(217.749 nel 2024)
Ma dietro a questa apparente staticità numerica, si nasconde anche una dinamica che ha spinto i rogiti al rialzo nel secondo semestre, sotto la spianta della riforma delle donazioni (art. 44 del DDL n. 182/2025) fortemente sostenuta dal Consiglio Nazionale del Notariato ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025, con un periodo transitorio di sei mesi.
La mappa dei trasferimenti: come le famiglie dividono il patrimonio
Il dato relativo alle donazioni immobiliari del 2025 è quindi lontano dal picco storico del 2021 (221.642), ma superiore ai minimi del 2020 (174.754) e del 2023 (203.888).
Se la riforma ha agito da catalizzatore tecnico, l’analisi delle tipologie di atti svela però le motivazioni principali che muovono il mercato immobiliare intergenerazionale, evidenziando una dicotomia tra la tutela del genitore anziano e la spinta all’indipendenza per i più giovani:
Fabbricati interi
Atti registrati
Nuda proprietà
Il trasferimento dei terreni agricoli risulta essere stabile a quota 28.552 contratti (pari al 13,18%), mentre rimane invece una scelta residuale la donazione di suoli edificabili con appena 2.848 atti totali (1,32%). Il restante volume percentuale è composto da quote di comproprietà o dal trasferimento di diritti reali minori come l’abitazione e l’uso.
I dati notarili rivelano che la pianificazione patrimoniale utilizza un ventaglio diversificato di formule per modulare il passaggio generazionale, adattandosi perfettamente alla tipologia del bene e alle necessità liquide dei beneficiari.
La scomposizione analitica dei dati evidenzia come la piena proprietà dei fabbricati domini incontrastata la scena, con la cessione della nuda proprietà che continua a rappresentare uno strumento giuridico di particolare riferimento per le famiglie italiane.
Il valore fiscale della nuda proprietà si determina sottraendo
il valore dell'usufrutto dal valore della piena proprietà.
Il valore dell'usufrutto è pari al valore dell'immobile moltiplicato per il
coefficiente ministeriale corrispondente all'età dell'usufruttuario.
Per il 2026, il tasso applicato è del 2,5%.
Nuda proprietà e usufrutto
Come funziona il calcolo della nuda proprietà?
Tabella coefficienti usufrutto 2026
Età usufruttuario Usufrutto Nuda proprietà
da 0 a 20 anni
95%
5%
da 21 a 30 anni
90%
10%
da 31 a 40 anni
85%
15%
da 41 a 45 anni
80%
20%
da 46 a 50 anni
75%
25%
da 51 a 53 anni
70%
30%
da 54 a 56 anni
65%
35%
da 57 a 60 anni
60%
40%
da 61 a 63 anni
55%
45%
da 64 a 66 anni
50%
50%
da 67 a 69 anni
45%
55%
da 70 a 72 anni
40%
60%
da 73 a 75 anni
35%
65%
da 76 a 78 anni
30%
70%
da 79 a 82 anni
25%
75%
da 83 a 86 anni
20%
80%
da 87 a 92 anni
15%
85%
da 93 a 99 anni
10%
90%
Domande frequenti sulla nuda proprietà
Geografia della ricchezza trasferita: dominano il Sud e il Trentino
I flussi di trasferimento seguono andamenti territoriali nettamente distinti, figlie di culture patrimoniali eterogenee, con roccaforti nelle aree a più alta concentrazione di piccola proprietà fondiaria e modelli familiari tradizionali:
- Il dominio del Mezzogiorno: con 77.419 atti pari al 35,7% del totale nazionale, il Sud è l’indiscusso leader dei volumi. Se si somma il dato delle Isole (12,7%), circa il 48% delle donazioni immobiliari italiane si concentra in quest’area. A livello regionale assoluto, la Campania vince con 27.909 donazioni, tallonata da Lombardia e Sicilia.
- Il primato della densità: ribaltando l’analisi in rapporto alla popolazione, il Trentino-Alto Adige conquista la vetta assoluta con 961 donazioni ogni 100.000 abitanti. Segue a distanza la Calabria (799) e la Basilicata (764), a dimostrazione di una propensione culturale radicata nella sistemazione anticipata dei patrimoni familiari.
- Il ritardo generazionale: su base nazionale, le donne donano più di quanto ricevano (rappresentano il 49,47% dei donatari e il 49,59% dei donanti). Permane una forte disparità di genere nei beni produttivi: nei terreni agricoli l’indice di mascolinità dei beneficiari si impenna a 116,87.
Insight sintetico: il profilo standard è quello di genitori anziani che trasferiscono ricchezza a figli maturi (la fascia 46-55 anni assorbe il 25,06% dei trasferimenti). Un passaggio patrimoniale tendenzialmente tardivo, controbilanciato unicamente dalla spinta strategica delle donazioni connesse all’acquisto della “Prima Casa” a favore degli under 35.
Le tappe della messa in sicurezza del mercato:
Grazie alla fine del periodo transitorio, il panorama delle compravendite di immobili di provenienza donativa è definitivamente mutato, sbloccando l’erogazione dei mutui bancari e pacificando il mercato:
Entrata in vigore e periodo transitorio
Il DDL entra in vigore aprendo una finestra di sei mesi. Per le successioni già aperte, le vecchie norme restano valide solo se l’atto di opposizione viene notificato e trascritto tempestivamente.
Nuovo regime: compravendite finalmente sicure
Viene definitivamente abolita l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti. Gli eredi lesi possono esigere solo un diritto di credito verso il donatario, lasciando intatto e liberamente commerciabile l’immobile.