Efficientamento energetico degli immobili: sfide, costi e opportunità

Immobili | un contributo significativo alle emissioni:

In Europa, il settore immobiliare è responsabile per oltre un terzo del totale delle emissioni di gas serra, con gran parte di queste derivanti dal riscaldamento e raffrescamento degli edifici, spesso ancora alimentati da combustibili fossili.
Considerando che gli edifici assorbono circa il 40% dell’energia consumata nell’Unione Europea, la pressione normativa per una decarbonizzazione completa entro il 2050 si fa sempre più stringente.

In questo scenario, la revisione della Direttiva sulla Performance Energetica degli Edifici (EPBD), entrata in vigore a maggio 2024, assume un ruolo fondamentale e rappresenta un passo decisivo per accelerare le ristrutturazioni e potenziare l’efficienza energetica.
Elementi chiave, per affrontare concretamente la sfida climatica.

Obiettivi ambiziosi per il 2030 e 2035: saranno rispettati?

La nuova Direttiva EPBD, entrata in vigore a maggio 2024, definisce obiettivi ambiziosi per la riduzione del consumo energetico negli edifici residenziali, con una diminuzione prevista del 16% entro il 2030 ed un ulteriore calo fino al 22% entro il 2035 (prendendo come riferimento i livelli del 2020).
Per raggiungere questi traguardi, la Direttiva impone agli Stati membri di sviluppare strategie nazionali, volte a migliorare in modo significativo l’efficienza del parco immobiliare esistente.

Sfide della decarbonizzazione | costi e complessità:

Le società immobiliari europee si sono poste obiettivi sfidanti per la decarbonizzazione, mirando a ridurre le emissioni del 40%-50% entro il 2030, con parte di questa riduzione (circa il 15%-20%) che dovrebbe essere ottenuta attraverso il miglioramento dell’efficienza energetica.

Tuttavia, la transizione non è priva di ostacoli.
La ristrutturazione degli edifici meno performanti può comportare costi significativi, stimati in media tra 10.000 e 30.000 euro per unità residenziale (di 80-100 mq).
È fondamentale comprendere, però, che questa cifra rappresenta una stima media e che i costi reali possono variare notevolmente in base a diversi fattori, tra cui:

• Vetustà dell’edificio: edifici più datati, costruiti prima delle normative sull’efficienza energetica, tendono ad avere:
  • Scarsa coibentazione
  • Impianti obsoleti (spesso alimentati da combustibili fossili)

  Richiedono, quindi, interventi più invasivi e costosi per raggiungere standard adeguati.

• Livello di efficienza energetica preesistente: partire da un livello di efficienza già basso implica un maggiore sforzo per raggiungere standard elevati.
• Tipologia di intervento necessaria:
  • Interventi leggeri (meno costosi).
  • Interventi medi (costi intermedi).
  • Interventi profondi (più costosi e complessi).
• Localizzazione geografica dell’immobile: i prezzi di materiali e manodopera possono variare significativamente da zona a zona.
• Prezzi di mercato dei materiali e della manodopera: le fluttuazioni del mercato edile influenzano direttamente i costi.

In particolare, è cruciale considerare che gli edifici riscaldati con combustibili fossili e con isolamento inadeguato, rappresentano le sfide più ardue e costose da affrontare in termini di ristrutturazione.
Nonostante l’entità dell’investimento iniziale, è comunque importante considerare che:

• La ristrutturazione rimane una soluzione più rapida rispetto alla demolizione e ricostruzione.
• Nel lungo termine, la ristrutturazione è economicamente vantaggios rispetto alla demolizione e ricostruzione ex-novo.

Obiettivi ambiziosi:

I proprietari di immobili residenziali, inclusi i grandi gruppi immobiliari, giocano un ruolo determinante nel raggiungimento degli obiettivi di decarbonizzazione dell’UE.
Considerando che circa un terzo delle proprietà residenziali in Europa è destinato alla locazione, le azioni intraprese dai proprietari avranno un impatto significativo.

In linea con le direttive europee, molte società immobiliari hanno già fissato obiettivi ambiziosi di riduzione delle emissioni entro il 2030, focalizzandosi sull’efficienza energetica e sull’ottenimento di certificazioni “verdi” che attestino l’impegno per la sostenibilità.

Soluzioni per la decarbonizzazione | strategie e tecnologie innovative:

Per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione, le società immobiliari stanno adottando diverse strategie e tecnologie innovative.
Spesso, per ottenere riduzioni significative delle emissioni, è necessario un approccio integrato, la cosiddetta “ristrutturazione profonda”, che combina più interventi complementari.
Tra le soluzioni principali:

• Elettrificazione del riscaldamento: promozione dell’utilizzo di pompe di calore, sistemi di riscaldamento più efficienti e sostenibili rispetto alle tradizionali caldaie a gas.
• Energia rinnovabile: investimento nell’installazione di pannelli solari sugli edifici per generare energia pulita in loco e ridurre la dipendenza dalla rete elettrica esterna.
• Miglioramento dell’isolamento: realizzazione di interventi mirati sull’involucro edilizio, come la sostituzione di finestre e infissi, l’isolamento di tetti e pareti, per minimizzare le dispersioni termiche e ridurre il fabbisogno energetico per il riscaldamento e il raffreddamento.
• Tecnologie “smart”: implementazione di sensori e sistemi intelligenti di gestione degli edifici (Building Management Systems – BMS) per monitorare e ottimizzare i consumi energetici in tempo reale, individuando sprechi e inefficienze.
• Materiali a basse emissioni di carbonio: utilizzo di materiali da costruzione sostenibili e a basso impatto ambientale, come cemento e acciaio riciclati o a ridotte emissioni di carbonio, nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni.

Impatto finanziario, rischi e opportunità per il mercato immobiliare:

La transizione verso la decarbonizzazione del settore immobiliare comporta importanti implicazioni finanziarie e, secondo le stime, raggiungere gli obiettivi fissati dalla direttiva UE richiederà un investimento aggiuntivo di circa 76 miliardi di euro all’anno, da destinare principalmente alla ristrutturazione degli edifici esistenti.

Ma è fondamentale considerare anche le opportunità che si aprono nel mercato immobiliare: gli immobili riqualificati e caratterizzati da basse emissioni di carbonio, diventeranno sempre più attrattivi per gli inquilini, consentendo ai proprietari di applicare canoni più elevati e di valorizzare il proprio patrimonio nel lungo termine.