Conoscere l’esatta composizione del nostro patrimonio edilizio non è più un mero esercizio accademico, ma una necessità strategica per comprendere in quale direzione si muoveranno i valori immobiliari.
Una nuova e imponente indagine condotta da ENEA ha analizzato circa 12 milioni di edifici residenziali, che rappresentano l’85% del patrimonio edilizio italiano e un bacino complessivo di oltre 31 milioni di unità abitative, evidenziando quanti siano quelli caratterizzati da elevati consumi energetici:
Edifici italiani costruiti in assenza di normative sul risparmio energetico
L’obiettivo dei ricercatori del Dipartimento Efficienza Energetica è stato quello di creare una mappatura senza precedenti, capace di delineare le configurazioni edilizie più ricorrenti incrociando i database nazionali con le sei diverse zone climatiche in cui è suddivisa l’Italia, evidenziandone la profonda disomogeneità tecnologica e strutturale.
Questo approccio ha evidenziato il cosiddetto “debito energetico occulto”, ovvero il costo latente per adeguarsi alle normative sulla prestazione energetica degli edifici (EPBD), che inciderà sempre più nella determinazione dei relativi valori di mercato.
La metodologia: l’integrazione del SIAPE e il ruolo degli “Edifici di riferimento”
Fino a oggi, la programmazione delle politiche urbane e l’analisi delle dinamiche del settore si sono scontrate con una cronica frammentazione informativa, con dati nazionali che, seppur eccellenti, viaggiano su binari separati. Se da un lato, infatti, i censimenti offrono un’accurata fotografia geometrica e dimensionale del patrimonio edilizio, dall’altro non sono direttamente integrati con le relative prestazioni termiche.
ENEA ha sviluppato, invece, una metodologia innovativa che integra banche dati non interoperabili e consente di estrarre informazioni utili a individuare le caratteristiche più rappresentative del patrimonio edilizio italiano nelle sei zone climatiche nazionali. Si tratta dei cosiddetti “Edifici di Riferimento” (Reference Buildings), utilizzabili per diverse tipologie di analisi, tra cui simulazioni energetiche a varie scale territoriali e in funzione della variazione dei principali parametri caratteristici degli edifici.
L’innovazione dello studio di Domenico Palladino e Francesca Pagliaro risiede proprio nell’aver colmato questo vuoto informativo attraverso un approccio metodologico inedito, capace di far dialogare e correlare tre grandissime banche dati:
- Dati strutturali ISTAT: censimento che definisce la geometria, il numero di piani e l’epoca di costruzione di circa 12 milioni di edifici residenziali.
- Database SIAPE (ENEA): un archivio immenso da cui sono stati estratti oltre 5,3 milioni di APE reali, emessi tra la fine del 2015 e la metà del 2024, fondamentali per mappare i reali sistemi di riscaldamento e raffrescamento.
- Report tecnici nazionali (progetto TABULA/ENEA): utilizzati per stimare l’isolamento termico e le proprietà dei materiali di pareti e finestre.
Il concetto di “Edificio di riferimento” (Reference Building): non si tratta di una casa realmente esistente, ma di un prototipo statistico. Analizzando milioni di dati, i ricercatori estraggono l'”identikit perfetto” dell’abitazione media di una specifica zona. Questo modello matematico permette agli ingegneri e agli analisti di simulare come risponderà un intero quartiere a una determinata riqualificazione energetica, traducendo la fisica dell’edificio in previsioni economiche e di mercato su larga scala.
Grazie a questa imponente interpolazione, l’indagine ha fotografato con precisione scientifica lo stato del nostro patrimonio immobiliare, evidenziando che una porzione maggioritaria degli edifici (tra il 66% e il 72%) risulta costruita prima del 1980, ovvero in un’epoca antecedente all’introduzione delle prime leggi stringenti sul contenimento energetico.
È proprio questa mancata integrazione storica dei dati che ha nascosto fino a oggi la reale estensione di un parco immobiliare strutturalmente caratterizzato da elevati consumi energetici, il cui reale valore di mercato dovrà essere inevitabilmente ricalibrato.
La geografia del mattone: l’architettura dettata dal clima
L’indagine conferma che l’edificio a due piani con un’unica unità immobiliare resta la configurazione in assoluto più diffusa in Italia (oltre il 53% del campione). Tuttavia, analizzando la penisola per zone climatiche, emergono differenze strutturali profonde che riflettono la densità abitativa e le specificità territoriali:
- Il dominio delle abitazioni a un pianoZone A – B – C: nelle fasce climatiche più miti e calde del Mezzogiorno e delle Isole, la seconda configurazione edilizia più ricorrente è l’edificio a un solo piano con singola unità abitativa (circa il 30,5%). Una caratteristica legata a un tessuto insediativo storicamente più estensivo e a densità abitative contenute.
- Lo sviluppo verticale: la prevalenza a tre pianiZone D – E – F: risalendo verso le fasce climatiche intermedie e più fredde, che comprendono le aree urbane del Centro come Roma (Zona D) e le metropoli del Nord (Zone E ed F), l’assetto si alza. Qui gli edifici a tre piani diventano sensibilmente più rappresentativi (29,6%), mentre i veri e propri condomini di altezza superiore a tre piani registrano la loro massima concentrazione quasi esclusivamente nei grandi Comuni.
Dal punto di vista impiantistico, lo spartiacque è tracciato dall’anno di costruzione: gli immobili antecedenti al 1980 restano ancorati in massa alle vecchie caldaie standard, altamente energivore (oltre il 60% nelle zone intermedie e fredde). Al contrario, nelle costruzioni post-2005 si rileva una decisa transizione verso tecnologie efficienti, con l’installazione di pompe di calore in netta accelerazione (specialmente nelle aree più calde A e B).
Parallelamente, si registra una diffusione mirata del teleriscaldamento, circoscritto principalmente alla fascia climatica alpina F.
Il fattore condominio nelle grandi città:
Se a livello nazionale l’edificio indipendente a due piani domina la scena statistica, la geografia del clima e l’urbanistica impongono dinamiche differenti nei grandi centri urbani.
Nelle zone climatiche più miti del Mezzogiorno (Zone A, B e C), la tipologia autonoma e monopiano è diffusissima, mentre il passaggio alle aree più temperate o rigide, che abbracciano i principali motori economici del Paese, capovolge completamente lo scenario.
Il nodo dei poli urbani in Zona D ed E: in città come Roma o nelle metropoli del Nord, la densità abitativa impone il predominio di stabili pluripiano con numerose unità abitative. Lo studio ENEA rileva, inoltre, che la massima concentrazione di palazzi con oltre tre piani si registra proprio nei grandi Comuni.
Per chi possiede un appartamento in queste aree, questo scenario non rappresenta affatto un vicolo cieco. Ogni proprietario conserva, infatti, la piena autonomia di elevare le prestazioni della propria abitazione con interventi mirati come la sostituzione degli infissi, l’installazione di pompe di calore autonome (i moderni climatizzatori inverter) o la coibentazione interna; consentendo di fare un salto di classe energetica immediato, migliorando il comfort e difendendo il valore del singolo immobile sul mercato.
In questo contesto, la riqualificazione dell’intero involucro condominiale – che nei grandi complessi richiede la convergenza di ingenti capitali e delibere assembleari complesse – non è quindi l’unica via per l’efficientamento, ma va intesa come una spinta complementare.
Il mercato immobiliare urbano premierà sicuramente l’iniziativa dei singoli privati, ma vedrà una marcia in più per quelle unità immobiliari che, oltre a un interno moderno ed efficiente, potranno contare su un “contenitore” condominiale strutturalmente riqualificato.
Il salto tecnologico che divide il mercato:
65%
35%
L’integrazione dei dati sulle caratteristiche termiche degli involucri (pareti, tetti, infissi) dimostra un salto quantico tra le epoche costruttive. Per i muri perimetrali, ad esempio, le nuove normative hanno imposto una riduzione delle dispersioni termiche in media di 8,3 volte negli edifici costruiti dal 2021 rispetto a quelli antecedenti al 1976, con abbattimenti drastici analoghi per tetti (7,0 volte) e pavimenti (7,9 volte).
Ma è sugli impianti termici che si gioca la vera partita del valore al metro quadro:
Il Rischio: Edifici Ante-1980
- Affidamento quasi totale (oltre il 60% nelle zone medie e fredde) a caldaie standard altamente energivore.
- Elevata dispersione termica dovuta a tecniche costruttive obsolete (muri a sacco o singoli vetri).
- Rischio “brown discount”: svalutazione in fase di perizia bancaria a causa di classi energetiche G o F.
Il Valore: Costruzioni Post-2005
- Crollo dell’uso di caldaie tradizionali e transizione rapida verso generatori ad alta efficienza.
- Le pompe di calore aumentano dal 4-5% storico, fino a raggiungere una quota di mercato del 26-27% nelle zone intermedie.
- Garanzia “green premium”: l’immobile diventa altamente appetibile, proteggendo il capitale investito nel tempo.
Francesca Pagliaro, coautrice dello studio ENEA, evidenzia come la dotazione impiantistica incida direttamente e pesantemente sulla domanda di energia.
La presenza di teleriscaldamento (in forte crescita nella zona F) o di una moderna pompa di calore, quindi, non rappresenta più una mera “miglioria tecnica”, ma agisce come uno scudo finanziario contro il rincaro delle bollette, innalzando istantaneamente il valore percepito dall’acquirente.
Cosa significano questi dati per il mercato immobiliare?
I numeri forniti da ENEA, oltre a rispondere agli obblighi dell’Osservatorio Europeo in vista della Direttiva “Case Green” (EPBD 2024/1275), lanciano un messaggio inequivocabile agli operatori del settore: la profonda disomogeneità strutturale e impiantistica della nostra penisola non è un semplice dettaglio statistico, ma un fattore che sposta gli equilibri del valore.
Efficientare un villino unifamiliare richiede dinamiche decisionali e investimenti radicalmente diversi rispetto alla complessa transizione di un grande condominio pluripiano, dove ogni intervento sulle parti comuni è legato ai tempi e alle tappe dei consessi assembleari.
Fino a pochi anni fa, il prezzo di un immobile si fondava quasi esclusivamente sulla localizzazione (location) e sulla metratura commerciale. Oggi, invece, il mercato sta metabolizzando il concetto di efficienza come colonna portante del valore con acquirenti sempre più consapevoli che l’acquisto di una classe energetica bassa (F o G) non rappresenta solo un compromesso tecnico, ma un costo latente di cui tenere conto già in fase di proposta d’acquisto.
Il nuovo divario di valore: il dato sul 65% di case fortemente energivore, decreta la fine di un mercato immobiliare omogeneo. La dotazione impiantistica (pompa di calore vs caldaia tradizionale) e la qualità dell’involucro edilizio, infatti, non sono più un semplice “plus” da citare nell’annuncio, ma determinano la maggiore possibilità di accesso al credito agevolato (mutui green) e la conseguente velocità di vendita di ogni immobile.
Nei grandi centri urbani, gli appartamenti inseriti in palazzi vetusti e non riqualificati potranno subire pressioni al ribasso sui prezzi, a tutto vantaggio delle nuove costruzioni conformi agli “Edifici di Riferimento” virtuosi tracciati dallo studio ENEA.
In città densamente edificate come Roma, nella quale ENEA ha svolto lo studio “Strategia di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare di Roma Capitale” intercettare la transizione in corso determinerà sempre più il valore immobiliare di ogni singola abitazione.