Dal 1° marzo sono entrate in vigore molte delle disposizioni previste dalla cd. “riforma Cartabia”, tra cui le norme relative alle modifiche ai procedimenti di esecuzione forzata.
In particolare, la riforma apporta alcune novità in materia di esecuzioni immobiliari.
Le norme oggetto di riforma sono diverse, tuttavia nella maggior parte dei casi si tratta del recepimento di prassi già invalse nei Tribunali.
La vera novità introdotta dalla riforma in tema di esecuzioni immobiliari è l’introduzione della vendita diretta, ovvero la possibilità per il debitore di evitare la messa in asta tramite la presentazione di un’offerta irrevocabile d’acquisto.
Si tratta di un meccanismo, già presente in altri ordinamenti come quello francese, grazie al quale il debitore esecutato può, prima dell’udienza che dispone la vendita, depositare un’offerta irrevocabile d’acquisto dell’immobile da parte di un soggetto terzo.
Il prezzo offerto non deve essere comunque inferiore al valore di stima del bene indicato in perizia.
Questa possibilità si presenta come un’alternativa alla conversione del pignoramento, volta a consentire all’esecutato di evitare la messa all’asta del suo immobile, con l’indubbio vantaggio (per il debitore) che, nel caso della vendita diretta, la somma da versare per bloccare l’esecuzione non è il debito complessivo, come succede nella conversione del pignoramento, bensì il prezzo base d’asta indicato in perizia.
Anche per il creditore la vendita diretta può essere vantaggiosa, considerato che il ricavo corrisponderà al valore a base d’asta del primo esperimento di vendita.
Non sarà invece vantaggiosa per il creditore laddove un’eventuale gara d’asta avrebbe realizzato un prezzo d’aggiudicazione superiore alla prima base d’asta.
Si noti che se il prezzo offerto è inferiore alla base d’asta, e se non viene integrato nel termine concesso dal Giudice, l’offerta viene dichiarata inammissibile.
Il creditore può opporsi alla vendita diretta entro l’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 per disporre la vendita.
In questo caso il Giudice dovrà ordinare la pubblicità dell’offerta irrevocabile e fissare il termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte di acquisto ad un prezzo non inferiore a quello dell’offerta già presentata, con eventuale gara in caso di più offerte.
Si tratterà ora di vedere se, nella pratica, questa modalità verrà ritenuta conveniente ed attuabile dai debitori.
Ricordiamo agli interessati, anche in questo caso, della possibilità di verificare l’interesse dei numerosi Privati, Famiglie e Società che ci hanno affidato la ricerca di un immobile in Roma.
Con tutta la necessaria riservatezza.
Fonte: casaeassociati.it – 20 febbraio 2023