A partire da oggi, 3 agosto 2026, entrano ufficialmente in vigore le nuove disposizioni del Fondo di Garanzia per la Prima Casa, introdotte dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa“.
Lo strumento, amministrato da Consap su mandato del Ministero dell’Economia e delle Finanze, è stato riformato per cercare di agevolare l’accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione principale, anche da parte delle fasce di popolazione più fragili, includendo le persone con grave disabilità e le famiglie che le assistono quotidianamente.
Sostituendosi al cittadino nell’offerta delle garanzie, lo Stato cerca di sostenere chi affronta condizioni di particolare fragilità, permettendo l’erogazione di mutui ipotecari che, fino a ieri, sarebbero stati probabilmente respinti in fase di pre-delibera.
Chi entra nelle nuove categorie prioritarie?
Il recepimento della Legge 116/2026 disinnesca i tradizionali attriti bancari, inserendo due nuovi cluster demografici all’interno delle categorie con diritto di precedenza assoluta per l’accesso ai fondi di garanzia pubblica. Da agosto, infatti, le tutele si estendono anche a:
- Persone con disabilità permanente: soggetti la cui condizione clinica e sociale sia formalmente accertata ai sensi della Legge 5 febbraio 1992, n. 104 (Art. 3, Comma 3). La norma richiede, quindi, l’accertamento di uno status che si configura quando la minorazione riduce l’autonomia personale in modo correlato all’età, rendendo necessario un intervento assistenziale permanente, continuativo e globale nella sfera individuale o di relazione.
- Caregiver familiari: l’intero nucleo familiare richiedente in cui figuri, come convivente da almeno due anni, un familiare (figlio, figlia, fratello, sorella o genitore) con disabilità permanente certificata. È imperativo che la convivenza con il familiare portatore di disabilità permanente (certificata ex L. 104/1992) sia in essere da almeno due anni al momento della presentazione della domanda.
Soglie economiche e copertura del rischio (50% – 80%):
La garanzia pubblica – per finanziamenti non superiori a 250.000 euro – si modula sulla capacità contributiva del mutuatario, imponendo limiti precisi alle richieste accessorie che le banche possono avanzare in sede di stipula:
| Profilo Fiscale | Implicazioni sulla Garanzia e obblighi | Quota Garantita |
|---|---|---|
| ISEE superiore a 40.000 euro | Lo Stato subentra, garantendo la metà dell’esposizione del richiedente. La banca manterrà la facoltà di iscrivere ipoteca e, a sua discrezione, potrà valutare la congruità del reddito residuo. | 50% |
| ISEE inferiore a 40.000 euro | Con l’elevazione della garanzia pubblica, scatta un divieto strategico: la banca non può richiedere garanzie aggiuntive extra (come fideiussioni di terzi), fatta salva la consueta polizza assicurativa obbligatoria. | 80% |
Le estensioni al Fondo Prima Casa sono dirette emanazioni del Decreto-Legge 7 maggio 2026, n. 66, noto universalmente come “Piano Casa”.
Questo corpus legislativo d’urgenza è stato architettato non solo per deregolamentare il recupero edilizio (Sanatoria Salva-Casa), ma per rispondere in modo sistemico a un’emergenza abitativa strutturale.
Iter procedurale: come richiedere il mutuo agevolato
Il Presidente di Consap, Sestino Giacomoni, e l’Amministratore Delegato, Alessandro Moricca, hanno confermato il pieno adeguamento dei sistemi informatici per il 3 agosto.
Per usufruire della misura, si deve ricordare che la domanda non va mai inoltrata direttamente a Consap, bensì all’Istituto di credito o all’intermediario finanziario aderente all’iniziativa, contestualmente alla domanda di mutuo:
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Fase 1
Raccolta documentale
È necessario scaricare la modulistica ufficiale aggiornata dal portale istituzionale. Il richiedente deve predisporre il certificato medico legale (Legge 104) e il protocollo ISEE in corso di validità se intende accedere al massimale dell’80%.
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Fase 2
Istruttoria bancaria
Il fascicolo si presenta a una delle banche aderenti all’iniziativa al momento della richiesta di mutuo, il cui importo finanziabile totale non deve in alcun caso superare il tetto massimo fissato a 250.000 euro.
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Fase 3
Delibera telematico-statale
La banca inserisce la pratica nel sistema informatico. Consap ha il dovere istituzionale di comunicare l’esito dell’ammissione alla garanzia statale entro 20 giorni lavorativi dall’inserimento della domanda a portale.
Indipendenza delle banche e merito creditizio:
È essenziale precisare un principio finanziario inderogabile: l’ammissione alla garanzia pubblica del Fondo Consap non obbliga in alcun modo la banca a concedere il mutuo.
Lo scudo statale neutralizza il rischio di insolvenza sul capitale garantito (sostituendosi di fatto a garanti terzi), ma l’analisi di sostenibilità della rata e la valutazione del merito creditizio (storico CRIF, rapporto rata/reddito) rimangono una prerogativa esclusiva e insindacabile dell’Istituto erogante.