Frazionare è la nuova frontiera dell’investimento immobiliare.
Sempre più persone considerano la possibilità di acquistare appartamenti grandi, ricavando il proprio appartamento ed uno o due piccoli appartamenti da affittare con locazioni brevi.
Le abitazioni di grandi dimensioni, infatti, costano in proporzione meno rispetto agli ambìti monolocali e bilocali.
Quindi anche se si fraziona per vendere subito, in genere si ottiene una buona plusvalenza, considerando però che nella logica della speculazione bisogna calcolare una tassa del 20% su tale incremento, se si vende prima dei 5 anni.
La città di Milano è la capofila di questo trend che sta crescendo in questo ultimo anno e mezzo. Tendenza che aumenta anche in altre grandi città come Roma, Napoli e Torino.
Se si vuole investire a Roma nel quartiere Trastevere, per esempio, per 200 mq bisogna spendere somme superiori al milione di Euro ed almeno 150.000 Euro per la ristrutturazione.
Ma nella zona gli affitti ai turisti non hanno stagione e si affitta tutto l’anno.
Bisogna considerare, inoltre, che non tutti gli appartamenti sono adatti per essere frazionati. Questo dipende da come sono fatti, dalla loro disposizione.
Un altro problema che potrebbe insorgere nel frazionamento di un appartamento, è quello dei permessi condominiali.
Per fare più di un’entrata, cioè nuovi ingressi per i nuovi appartamenti, bisogna richiedere il permesso all’assemblea del condominio e questo non è sempre possibile, perchè a volte il regolamento lo impedisce.
Ma, in alcuni casi, è possibile creare singoli accessi alle nuove unità, utilizzando lo spazio interno all’abitazione stessa.
Quindi, prima di comprare un appartamento per frazionarlo bisogna informarsi sul regolamento condominiale, che potrebbe vietarlo in modo vincolante se approvato con l’unanimità dei condomini.
Ed esaminare con la dovuta attenzione anche le specifiche caratteristiche tipologiche.
Un altro particolare a cui stare attenti, sono i vari regolamenti per gli ambienti residenziali che variano da comune a Comune, per avere l’abitabilità.
I regolamenti dicono che ci deve essere un certo rapporto tra superfici finestrate e superfici dei locali, quindi è possibile che le dimensioni delle attuali finestre possano non essere sufficienti.
Il frazionamento, comunque, viene classificato come intervento di manutenzione straordinaria e pertanto può beneficiare delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico.
Quali costi di ristrutturazione mettere in conto?
In genere il costo al metro quadrato, in città come Roma, è di almeno 800/900 Euro ed il valore cambia se si scelgono materiali pregiati e rifiniture di lusso.