È proseguito anche nella prima metà del 2016 il miglioramento della situazione del mercato residenziale capitolino, evidenziato già sul finire dello scorso anno.
Nonostante l’offerta, soprattutto quella destinata alla compravendita, risulti ancora sovrabbondante rispetto alla concreta capacità di assorbimento, la domanda si è ulteriormente rafforzata.
Questi segnali – secondo l’Osservatorio sulle residenze esclusive, redatto in collaborazione tra Nomisma e Tirelli & partners – che delineano una prospettiva di iniziale superamento della fase critica, vengono avvalorati anche da una tendenziale ripresa dell’attività transattiva, con le compravendite che sono risultate, a consuntivo, nuovamente in aumento.
Un ulteriore allentamento della spinta recessiva è riscontrabile anche nell’attenuazione della flessione dei valori che, per il comparto dell’usato, sono diminuiti nell’anno del -2,2%, mentre per il nuovo sono scesi del -1,8%, con variazioni ancora una volta prossime allo zero per le zone di pregio e centrali.
I tempi medi di vendita sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto alla precedente rilevazione, in media intorno ai 7,5 mesi, mentre si è contratto leggermente il divario percentuale medio.
Ancora una volta è evidente come si stia attenuando l’effetto mercato sui valori, in quanto l’offerta sempre più consapevole della difficile situazione congiunturale riduce già in aspettativa il
prezzo iniziale dell’oggetto di vendita.
Abbastanza simile è la situazione sul versante locativo, dove proseguono le evidenze di stabilizzazione sia per quanto attiene domanda e offerta, sia per quanto riguarda il numero di contratti stipulati.
Si è attenuata significativamente nel corso del semestre la flessione dei canoni, in media intorno al -0,2%, a fronte di un leggero allungamento delle tempistiche necessarie alla definizione contrattuale per le abitazioni usate (4,5 mesi in media), mentre sono rimaste intorno ai 4 mesi per quelle nuove.
Non si evidenziano sostanziali variazioni dei rendimenti potenziali lordi da locazione, che sono rimasti intorno al 6%.
Si è riaccesa la domanda rivolta all’acquisto, incoraggiata dalla progressiva riduzione dei valori e sostenuta da una minore rigidità da parte di molti istituti di credito nella concessione dei finanziamenti.
È rimasta preponderante la quota di abitazioni usate compravendute rispetto a quelle nuove, che rimangono ancora residuali rispetto al totale degli scambi.
Sul fronte dell’affitto è cresciuta rispetto a tre anni fa la percentuale di inquilini che scelgono un contratto a canone concordato, rispetto al regime libero o transitorio.
Il mercato delle abitazioni esclusive:
Il mercato delle abitazioni di prestigio di Roma è così connotato:
– Abitazioni il cui valore di compravendita al mq è maggiore di 7.000 Euro o il cui valore complessivo è superiore a 1.000.000 di Euro.
– Abitazioni il cui canone di locazione è superiore ai 200 euro al mq per anno o il cui canone annuo complessivo è maggiore di 30.000 Euro.
– Abitazioni ubicate nelle seguenti zone:
• Centro storico;
• Pinciano Veneto;
• Parioli – Salario – Trieste;
• Prati;
• Vigna Clara Camilluccia.
LE COMPRAVENDITE.
Domanda e offerta:
Nel corso del primo semestre del 2016, si è rilevato un nuovo aumento della domanda che ha interessato tutte le zone della Capitale.
Il livello dell’offerta si è mantenuto stabile, confermando l’assestamento generale registrato nel semestre precedente.
Per quanto riguarda le singole localizzazioni, l’offerta risulta in contrazione all’interno del Centro Storico e della zona Pinciano Veneto, mentre nelle zone Parioli-Salario-Trieste e Prati non si osservano particolari variazioni.
Per quanto riguarda le compravendite, si è rilevato un lieve calo delle transazioni, probabilmente dovuto alla rigidità dei prezzi sul lato dell’offerta, che ostacola le possibili vendite.
Infatti, a fronte della grande disponibilità di immobili sul mercato, l’offerta non sembra riuscire a soddisfare le aspettative della domanda.
Ciononostante, un effettivo calo delle compravendite si è registrato solo nella zona Parioli-Salario-Trieste.
Tali dinamiche, nel complesso, tendono a confermare le previsioni fatte nel corso del 2015, che prevedevano una lenta ma costante fase di consolidamento del mercato romano delle residenze esclusive.
Motivazioni all’acquisto:
Nel corso della prima parte del 2016, la quota di acquisti finalizzati ad abitazione principale è tornata a ridursi rispetto alla seconda parte del 2015 (dal 70% al 20%), a favore delle transazioni finalizzate alla sostituzione, attestatesi al 70%.
La quota destinata ad investimento, invece, risulta del tutto residuale e pari al 10% nel semestre.
Tempi di vendita e sconti:
Contrariamente a quanto riscontrato nel semestre precedente, che aveva visto un rilevante allungamento dei tempi di vendita soprattutto nelle zone Pinciano Veneto e Prati, il primo semestre del 2016 mostra un ritorno ai valori osservati all’inizio del 2015.
I tempi medi di vendita tornano ad attestarsi tra le 5 e le 6 mensilità, in ragione del calo registrato principalmente nelle stesse zone in cui si era osservato l’anomalo aumento dello scorso semestre, oltre ad una tendenza al ribasso rilevata nelle aree del Centro Storico e di Vigna Clara Camilluccia.
Nonostante la stagnazione del numero di compravendite, una riduzione dei tempi come quella registrata nell’ultimo anno può essere ricondotta alla recente immissione sul mercato di immobili di qualità mediamente più elevata che, pur trovando riscontro nella domanda venendo assorbiti, contribuiscono solo in minima parte all’irrobustimento dell’attività transattiva.
Prezzi:
Nel corso del semestre appena trascorso, i prezzi medi richiesti hanno fatto registrare una flessione del 3,0%, ossia nuovamente negativa rispetto alla variazione positiva degli ultimi sei mesi.
Nonostante la contestuale riduzione degli sconti (dal 18,6% al 16,4%), che non si verificava da tre semestri, la contrazione delle aspettative si traduce in una flessione, ancorché lieve, dei
prezzi effettivi.
Tali andamenti mostrano ancora una volta la volatilità delle percezioni di domanda e offerta che, nonostante la lunga fase di recessione, stentano ancora ad allinearsi.
Nel segmento delle abitazioni “top”, su base semestrale si registra una sostanziale stabilità del prezzo medio complessivo, che subisce una leggera variazione al ribasso e risulta, attestandosi poco al di sotto dei 2,1 milioni di Euro.
Da segnalare, invece, un calo sostanziale del prezzo massimo complessivo nelle zone Centro Storico e Parioli-Salario-Trieste.
Facendo, infine, riferimento alle transazioni avvenute, il valore della compravendita più significativa supera i 2 milioni di Euro, risultando comunque molto inferiore al valore record dello scorso semestre, quando ci si era attestati nell’ordine dei 4 milioni di Euro.
Investitori stranieri;
Nella prima metà del 2016 la presenza di acquirenti stranieri si è raffreddata rispetto alla fine del 2015, raggiungendo circa il 5% della domanda totale.
Tra le provenienze, invece, si conferma la prevalenza dei Paesi orientali e degli Stati Uniti, generalmente con una preferenza in termini di localizzazione per il centro storico.
La tipologia abitativa maggiormente richiesta risulta essere l’attico in perfette condizioni manutentive.
LE LOCAZIONI:
Domanda e offerta:
Il mercato delle locazioni romano ha in parte beneficiato della stagnazione delle compravendite.
Alcuni acquirenti hanno infatti optato per il segmento della locazione, a seguito di una trattativa non conclusa o a causa del riemergere di un atteggiamento attendista.
Nel corso del primo semestre del 2016 la domanda è risultata ancora in aumento, a fronte di un’offerta rimasta pressoché inalterata.
Nonostante il maggior interesse manifestato, la risposta contrattuale risulta comunque debole, con un’inversione di tendenza negativa limitatamente alla zona Parioli-Salario-Trieste, dove si ravvisa la mancanza dicespiti di qualità offerti in locazione.
Tempi di locazione:
Nel corso del secondo semestre del 2016, i tempi medi di locazione si sono ulteriormente ridotti, tornando in media nell’ordine dei 5 mesi, ossia in linea con le tempistiche osservate nel 2013 e nel primo semestre del 2014.
Canoni:
A fronte di un’attività contrattuale sostanzialmente invariata rispetto al semestre precedente, si rileva una lieve dilatazione dei canoni medi richiesti (+1,3%).
Questo lieve aumento conferma l’esaurimento della spinta recessiva e l’avvio di una fase più favorevole, testimoniata dalla diminuzione dei tempi medi di locazione.
Paiono emergere segnali di convergenza tra domanda e offerta:
da un lato sembra che i proprietari abbiano adeguato le aspettative iniziali alla situazione del mercato e, dall’altro, che gli affittuari risultino meno esigenti.
A livello di singole localizzazioni, le variazioni semestrali sono state piuttosto disomogenee e comprese tra il -3,1% della zona Prati e il +3,7% di Centro Storico e Villa Clara Camilluccia.
Il top rent medio è risultato più contenuto rispetto al semestre precedente, passando da 417 €/mq/anno a 397 €/mq/anno.
Per quanto riguarda le locazioni concluse nel corso del primo semestre del 2016, si è registrato un contratto che ha raggiunto addirittura i 366 €/mq/anno nella zona del Centro Storico.
Il canone complessivo più elevato ha superato i 130.000 €/anno per un appartamento di 700 mq in zona Parioli.
Elementi comuni alle unità di maggior canone complessivo oggetto di locazione nel semestre risultano essere l’esclusività dell’immobile e la qualità dell’affaccio.
Locatari stranieri:
Come osservato per il mercato delle compravendita, la quota di locatari stranieri si è ridotta fino al 10% rispetto alla precedente
rilevazione.
La domanda è strettamente legata alle ambasciate e, in particolare, si rileva la prevalenza di cittadini americani che prediligono appartamenti restaurati e arredati nelle zone di Centro Storico e Parioli.
Rendimenti:
Il lieve incremento dei canoni ha determinato un ampliamento della redditività media lorda da locazione, che ha fatto segnare una crescita semestrale dal 3,0% di fine 2015 a circa il 3,2% di metà 2016.
I rendimenti si sono innalzati in tutte le zone cittadine, con i ritorni più elevati che si continuano a registrare nelle zone Pinciano Veneto, Vigna Clara e Centro Storico.
Previsioni:
Per quanto riguarda il secondo semestre 2016, per il comparto della compravendita si prevede un periodo di espansione nelle zone
Prati, dove sono stati immessi sul mercato immobili di livello simile o superiore al Centro Storico, e Parioli, che si conferma in forte sviluppo e sempre apprezzata per gli edifici di ottimo pregio.
Previsione opposta per il Centro Storico, che sembra prevalentemente interessato da iniziative immobiliari di tipo simil alberghiero, da un turismo spesso poco rispettoso e dalle poche opportunità di livello adeguato.
Sul fronte della locazione è previsto un ulteriore incremento della domanda e dei canoni richiesti, a fronte di una riduzione dell’offerta che potrebbe derivare dall’assorbimento delle occasioni più gradite ai potenziali locatori.
Fonte: “Osservatorio sulle residenze esclusive” di Nomisma e Tirelli & partners – I Semestre 2016 – ottobre 2016