Il “Market Report Milano – Roma” 2025, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma, rivela segnali incoraggianti per il mercato residenziale italiano.
Proseguendo il miglioramento già avviato nella seconda metà del 2024, infatti, il primo semestre dell’anno ha segnato una decisa fase di ripresa, alimentata da una maggiore accessibilità al credito e da un rinnovato clima di fiducia.
L’andamento positivo ha coinvolto i due principali poli del Paese, Milano e Roma, che si confermano i barometri del settore.
Una metodologia basata sull’integrazione delle fonti
Il Market Report si fonda su una metodologia ibrida, frutto della collaborazione tra l’analisi scientifica di Nomisma e i dati di mercato di Engel & Völkers.
Il framework analitico poggia su un solido database alimentato dall’Agenzia delle Entrate per i volumi di compravendita, l’Istat per gli indicatori demografici e di fiducia, e la Banca d’Italia per i dati su inflazione e mutui.
A questo impianto quantitativo si affiancano i dati qualitativi derivanti dalle transazioni reali gestite da Engel & Völkers nel segmento di pregio.
Questo approccio integrato permette di ottenere una visione complessiva dove i trend macroeconomici trovano riscontro nelle dinamiche specifiche del mercato, garantendo un’analisi di elevata affidabilità.
Roma: transazioni in aumento e offerta limitata
La Capitale conferma il trend positivo, segnando un incremento del +7% nel volume delle transazioni residenziali del primo semestre 2025, a fronte di un’offerta che rimane tuttavia limitata.
Per gli immobili di pregio nuovi o ristrutturati, i prezzi si attestano in un range di 3.500-5.000 euro/mq, con picchi che superano i 10.000 euro/mq nel prestigioso Centro Storico.
Outlook per Roma: il Giubileo traina lo sviluppo di nuove aree
Per Roma, le prospettive delineano un mercato delle compravendite ancora dinamico, con prezzi tendenzialmente stabili.
L’effetto del Giubileo si conferma un potente motore di sviluppo, favorendo un crescente interesse per aree emergenti e dotate di nuove infrastrutture, come Garbatella e San Giovanni.
Milano: compravendite in crescita e prezzi stabili nel segmento di pregio
Il mercato milanese ha registrato una performance solida, con un aumento del +6,8% nelle compravendite residenziali del primo semestre 2025, rispetto allo stesso periodo del 2024.
Nel segmento di pregio, i prezzi si confermano stabili, con valori per gli immobili nuovi o ristrutturati che oscillano tra 7.000 e 12.300 euro/mq.
Prospettive per Milano: le Olimpiadi Invernali spingono le locazioni
Guardando alla seconda metà del 2025, le previsioni per Milano indicano una sostanziale stabilità nel numero di contratti. Unica eccezione è la Zona Est, dove si prevede un leggero calo.
L’attesa per le Olimpiadi Invernali sta già stimolando il mercato, con una prevista intensificazione delle locazioni brevi e a medio termine nel periodo successivo all’evento.
Il mercato delle locazioni: Milano dinamica, Roma in trasformazione
Sul fronte delle locazioni, il report evidenzia dinamiche differenti tra le due città:
- Milano: la domanda, trainata da studenti e professionisti, si mantiene forte e dinamica. I bilocali si confermano la tipologia più richiesta, con un canone medio in crescita del +2,2%. I canoni medi per immobili di pregio variano tra 310 e 470 euro/mq/anno.
- Roma: le zone centrali hanno visto una leggera contrazione della domanda, bilanciata da un aumento dell’offerta. Questo fenomeno è dovuto al ritorno sul mercato residenziale di immobili prima destinati agli affitti turistici. Nella Capitale, i canoni medi si attestano in una forbice tra 190 e 320 euro/mq/anno.
Le nuove logiche di mercato:
I dati del report non delineano una semplice ripresa, ma piuttosto la maturazione di un mercato immobiliare a due velocità, guidato da driver macroeconomici chiari e da specifici catalizzatori territoriali.
La riduzione dei tassi di interesse agisce come volano principale per le compravendite, sbloccando una domanda latente e riportando fiducia tra gli acquirenti sia a Milano che a Roma.
Tuttavia, è l’analisi delle dinamiche interne a rivelare il quadro più interessante: mentre il segmento di pregio dimostra una solida resilienza con prezzi stabili, agendo da barometro di fiducia per gli investitori, i mercati delle locazioni rispondono a logiche differenti.
La pressione della domanda a Milano, che spinge i canoni verso l’alto, si contrappone a un riequilibrio dell’offerta a Roma, dove il ritorno di immobili dal mercato turistico sta ridisegnando gli equilibri.
Con un’inversione di tendenza che favorisce un leggero ritorno alla normalità, per chi cerca una casa in locazione a lungo termine
Infine, l’influenza di eventi di portata internazionale come le Olimpiadi e il Giubileo trascende l’impatto a breve termine, agendo come acceleratore di riqualificazione urbana e creando micro-mercati ad alto potenziale che premieranno gli investitori più attenti nel medio-lungo periodo.
Fonte: NOMISMA – 13 ottobre 2025