Un recente report della Banca Centrale Europea ha analizzato il crescente coinvolgimento, negli ultimi dieci anni, degli investitori istituzionali nel mercato immobiliare residenziale europeo.
Concentrandosi sull’impatto di società di investimento, compagnie assicurative e fondi pensione, sulle dinamiche relative.
Il report evidenzia come questo fenomeno sia particolarmente visibile in importanti città europee come Parigi, Dublino o Madrid e in paesi come la Germania o l’Olanda.
Ma qual è l’attuale impatto sul mercato residenziale italiano?
Investitori istituzionali e mercato immobiliare:
Il crescente coinvolgimento degli investitori istituzionali nel mercato immobiliare residenziale europeo, come evidenziato dalla Banca Centrale Europea, offre una lente cruciale per analizzare le dinamiche in atto anche in Italia.
Società di investimento, compagnie assicurative e fondi pensione stanno diventando attori sempre più visibili, influenzando il mercato, l’accessibilità abitativa e potenzialmente la stabilità finanziaria.
L’influenza dei grandi investitori sui prezzi:
L’ingresso massiccio di questi capitali sta ridisegnando le dinamiche del mercato immobiliare, con effetti tangibili sull’economia.
Acquistando spesso in blocco grandi quantità di immobili, questi investitori riducono l’offerta disponibile per i singoli acquirenti, esercitando una pressione al rialzo sui prezzi delle case.
Le ricerche della BCE indicano che, questa attività su larga scala, rende necessario alle famiglie un maggior ricorso alla richiesta di mutui e alla crescita degli importi richiesti, con l’indebolimento del legame tradizionale tra i salari e i prezzi delle abitazioni.
Mentre di norma il costo di una casa riflette il potere d’acquisto dei residenti, gli investitori istituzionali operano secondo logiche finanziarie globali, più legate al sentiment generale del mercato che alle condizioni economiche locali.
Se da un lato ciò può rendere i prezzi immobiliari meno sensibili a crisi economiche circoscritte, dall’altro rischia di rendere l’alloggio inaccessibile per molti.
Specialmente per chi cerca la prima casa.
Il quadro italiano | una presenza in crescita ma ancora contenuta:
A differenza di altri contesti europei, in Italia gli investitori istituzionali non sono ancora i protagonisti assoluti del mercato delle compravendite residenziali, dominato dagli acquirenti privati.
Tuttavia, la loro presenza è in netta crescita e nel primo semestre del 2024, gli investimenti istituzionali nel settore immobiliare italiano nel suo complesso hanno raggiunto i 3 miliardi di euro, con un significativo aumento del +40% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Nonostante ciò, la quota specificamente destinata al residenziale si attesta intorno al 4,5% del totale degli investimenti immobiliari corporate, una percentuale ben inferiore alla media europea del 20,5%.
- Aree geografiche selezionate: principalmente le grandi città come Milano, Roma e Firenze.
- Tipologie specifiche: nuovi sviluppi residenziali (spesso acquisiti in blocco), immobili di pregio o portafogli immobiliari rilevanti, come dimostrano recenti cessioni da parte di enti previdenziali.
- Motivazioni: la ricerca di rendimenti alternativi in un contesto di tassi d’interesse contenuti e la riconosciuta resilienza del settore residenziale.
L’impatto sul mercato della locazione:
È soprattutto nel mercato della locazione, che l’influenza degli investitori istituzionali si fa sentire in modo più marcato.
Il loro ruolo è in espansione, specialmente nelle grandi città e nei centri universitari, portando a una maggiore professionalizzazione dell’offerta.
Il segmento del “living” – che include affitti a lungo e breve termine, student housing e senior living – è infatti particolarmente attrattivo, con la tendenza ad offrire alloggi di qualità superiore, spesso con servizi aggiuntivi, contribuendo a migliorare l’offerta complessiva.
Anche le normative sugli immobili energeticamente efficienti e i relativi incentivi fiscali, favoriscono questo tipo di investimenti.
Tutto questo, unito ad una domanda sostenuta, ha contribuito ad un incremento dei canoni di locazione particolarmente evidente nelle principali città.
Conseguenze per prezzi e accessibilità:
L’attività degli investitori istituzionali, pur portando capitali e professionalità, genera però effetti tangibili sul mercato immobiliare residenziale.
Le principali ricadute, includono:
- Pressione sui prezzi di acquisto: nelle aree e sui segmenti di loro interesse (fascia medio-alta, immobili da mettere a reddito), la loro capacità di spesa aumenta la competizione, potendo sostenere i prezzi e ridurre l’offerta disponibile per gli acquirenti privati.
- Aumento dei canoni di locazione: come già menzionato, la loro presenza nel mercato degli affitti contribuisce all’incremento dei canoni, specialmente nei centri urbani più dinamici.
- Maggiore competizione: i privati si trovano a competere con operatori dalla maggiore forza finanziaria sia per l’acquisto che, indirettamente, per l’affitto di determinate tipologie di immobili.
- Potenziale disallineamento: si profila il rischio, già osservato a livello europeo, di un crescente divario tra l’andamento dei prezzi immobiliari e i livelli salariali medi.
Bilanciare opportunità e rischi:
L’ingresso di questi grandi operatori nel mercato residenziale italiano presenta un quadro complesso.
Da un lato, l’afflusso di capitali può finanziare nuovi sviluppi e riqualificazioni, aumentare la liquidità e introdurre standard gestionali più elevati, specialmente nel settore locativo, mentre dall’altro la principale criticità riguarda l’accessibilità alla casa, sia in acquisto che in affitto, e il rischio di una maggiore volatilità legata a logiche puramente finanziarie.
Strumenti di gestione e prospettive future:
Per governare questo fenomeno, il dibattito europeo suggerisce l’adozione di strumenti macroprudenziali mirati, come la regolamentazione dei rimborsi dai fondi, la gestione delle riserve di liquidità e l’introduzione di periodi minimi di detenzione per scoraggiare la speculazione.
Anche per l’Italia, queste potrebbero essere vie da esplorare per mitigare i rischi.
In conclusione, l’incidenza degli investitori istituzionali sul mercato immobiliare residenziale italiano è un trend in crescita, destinato a rafforzarsi.
Se da un lato può migliorare l’efficienza e la qualità dell’offerta, specialmente locativa, dall’altro richiede un monitoraggio attento e potenziali interventi per assicurare che l’accesso all’abitazione rimanga sostenibile.
La tendenza è destinata a rafforzarsi nei prossimi anni, soprattutto se i tassi di interesse resteranno bassi e la domanda di affitto continuerà a crescere.
Trovare un equilibrio tra l’attrazione di capitali, l’efficientamento energetico degli edifici e la tutela dell’accessibilità abitativa sarà una delle sfide dei prossimi anni.