Indice di Affordability: migliorano le possibilità di acquisto di un’Abitazione in Italia, ma non nella regione Lazio

Indice di Affordability 2018
L’Affordability è una misura della possibilità di accesso all’acquisto di un’abitazione da parte delle famiglie.
Il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie, ed in particolare della loro vulnerabilità, ha assunto negli ultimi anni un crescente rilievo.

In tal senso l’ABI, a continuazione di un progetto inizialmente sviluppato in collaborazione con il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali e basato su dati dell’Agenzia delle Entrate (AdE), produce stime delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa attraverso l’elaborazione di uno specifico indice di affordability.

Nel 2018, per la prima volta nel periodo osservato, la variazione cumulata del reddito disponibile unitario delle famiglie ha superato la dinamica del prezzo delle case.
Nella media del secondo semestre del 2018, infatti, il reddito unitario nominale delle famiglie italiane risultava superiore al dato di partenza (primo semestre del 2014) per 6,9 punti percentuali, mentre nello stesso arco temporale il prezzo delle case era cresciuto per 6,6 punti percentuali.
Il sorpasso è dovuto sia al consolidamento del processo di ripresa del reddito famigliare sia alla riduzione e alla successiva stagnazione poi dei prezzi delle case.

In particolare, nell’ultimo anno il reddito disponibile delle famiglie sarebbe cresciuto per 1,7 punti percentuali, raggiungendo un valore di 44.000 Euro. Secondo le proiezioni del primo trimestre del 2019, il reddito dovrebbe aver subito solo una lieve riduzione, per 1 decimo di punto, rispetto al secondo semestre del 2018.
Il Lazio, nella media dell’intero periodo di osservazione, è la regione a presentare il più basso valore dell’indice di affordability per il complesso delle 19 regioni considerate (-0,8%).

A fronte di questa dinamica positiva del reddito i prezzi immobiliari sembrano essersi stabilizzati sui livelli di fine 2015: tra rialzi e ribassi di modesta entità, nella media del secondo semestre del 2018 il costo di acquisto di una casa media era pari a poco più di 138.000 Euro, di 6 decimi di punto inferiore rispetto al dato di un anno prima e di quasi 18 punti percentuali rispetto al punto di massimo toccato a fine 2011.
Secondo le proiezioni, nel primo trimestre del 2019 il prezzo di una casa media si sarebbe ridotto di ulteriori 2 decimi di punto rispetto alla fine del 2018.

La combinazione dei due andamenti ci fornisce il numero di annualità di reddito necessarie a comprare una casa, un elemento che risulta molto utile a discriminare sulla capacità delle famiglie di accedere all’acquisto di una abitazione.

Numero di annualità del reddito 2018 per acquistare Casa

Se fino a tutto il 2010 il prezzo relativo delle case (espresso in termini di numero di annualità di reddito necessarie per comprare una casa) ha teso a crescere, soprattutto a causa di una contrazione della capacità reddituale delle famiglie, l’esplodere della crisi sovrana ha dapprima fermato tale crescita e poi avviato un processo di importante riduzione.
Processo che è continuato lungo tutto il 2018: nel quarto trimestre dello scorso anno alla famiglia media italiana erano necessari 3 anni e 52 giorni del proprio reddito per comprare una casa, valore minimo nell’arco di tempo osservato, inferiore di 27 giorni rispetto a quanto richiesto un anno prima, ma soprattutto di 312 giorni in meno rispetto al punto di massimo registrato nel terzo trimestre del 2010.

Tale andamento cedente del prezzo relativo delle case ha avuto importanti effetti di sostegno per l’indice di affordability.
Sulla base delle proiezioni, nel primo trimestre del 2019 il prezzo relativo delle case sarebbe sceso di 1 giorno rispetto ai valori di fine 2018.


Tasso di interesse dei Mutui: ultimo elemento da considerare per il calcolo dell’indice è il livello e la dinamica del tasso di interesse sui mutui per l’acquisto di abitazioni.
La scelta è stata quella di monitorare il tasso sui mutui a tasso fisso a lungo termine, in modo da avere un riferimento di costo finanziario che esprima il costo di lungo periodo di finanziamento, piuttosto che un tasso che rifletta le oscillazioni di breve termine.

Andamento del tasso dei Mutui con durata superiore ai 10 anni dal 2014
In questo caso nel corso del 2018 il costo del credito ha continuato a ridursi stabilendo nuovi valori minimi storici.
Nella media del secondo semestre del 2018 il tasso a lungo termine sui mutui era pari al 2,02%, 2 decimi in meno rispetto al dato di un anno prima e di 2,7 punti percentuali in meno del dato di fine 2013.

Nei primi tre mesi del 2019 il tasso di interesse è leggermente aumentato collocandosi, nella media del trimestre, al 2,14%, un decimo sopra il dato medio del secondo semestre del 2018.


 Fonte: Rapporto immobiliare 2018 – Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate/Associazione Bancaria Italiana – 23 maggio 2019