Per il secondo anno consecutivo, sono diminuiti i rischi di bolle immobiliari nelle città analizzate dall’UBS Global Real Estate Bubble Index.
Tuttavia, alcune città continuano a mostrare segnali di preoccupazione.
Gli squilibri sono diminuiti in Europa, sono rimasti stabili nell’area Asia-Pacifico e sono aumentati negli Stati Uniti, con Miami che si distingue per il più alto rischio di bolla tra tutte le città prese in esame.
Un rischio elevato è stato rilevato anche a Tokyo e, nonostante un calo significativo rispetto allo scorso anno, anche a Zurigo, con Los Angeles, Toronto e Ginevra in evidenza nella stessa classifica.
Dove si sono accumulati squilibri elevati, i prezzi reali delle case sono scesi del -20% dalla metà del 2021, diversamente da una correzione media del -2% per tutte le altre città dello studio.
Tuttavia, le variazioni dei prezzi sono state disomogenee: mentre i prezzi reali a Parigi e Hong Kong sono diminuiti del -10%, Varsavia e Dubai hanno registrato aumenti a due cifre.
Gli acquirenti possono permettersi il 40% in meno di superficie abitativa rispetto al 2021, ovvero prima dell’aumento dei tassi di interesse e – di conseguenza – vengono acquistati meno immobili.
Il che si traduce in una crescita nettamente inferiore dei volumi di mutui in essere, cioè dei prestiti che non sono stati completamente rimborsati.
Città a rischio moderato:
Un rischio moderato è stato registrato in città come Amsterdam, Sydney e Boston, includendo anche Francoforte, Monaco, Tel Aviv e Hong Kong, che hanno visto una significativa riduzione degli squilibri rispetto all’anno precedente.
Vancouver, Dubai, Singapore e Madrid, inoltre, completano la lista delle città con rischio moderato.
Tra queste, Dubai si distingue per aver registrato l’aumento più forte del punteggio di rischio tra tutte le città analizzate.
Basso rischio di bolla immobiliare:
In alcune città, il rischio di bolla immobiliare è considerato basso.
Tra queste, si trovano San Francisco, New York e San Paolo, mentre in Europa, Londra, Parigi, Stoccolma e Milano hanno registrato ulteriori riduzioni del punteggio dell’indice, rientrando nella categoria di basso rischio.
Anche Varsavia rimane stabile con un basso rischio di bolla immobiliare e San Paolo si conferma essere la città con il rischio di bolla più basso tra tutte quelle analizzate.
Prezzi delle abitazioni a Milano | crescita sopra la media nazionale:
I prezzi delle abitazioni a Milano hanno continuato a crescere oltre la media nazionale, con una solida economia, nuovi sviluppi immobiliari e un regime fiscale favorevole che hanno sostenuto la domanda di alloggi.
Tuttavia, quando si considerano i dati corretti per l’inflazione, i prezzi e i canoni di locazione restano ai livelli del 2018, indicando una stabilizzazione del potere d’acquisto e una possibile attenuazione della pressione sui prezzi reali.
A causa dell’aumento dei costi di finanziamento, la crescita dei mutui ha subito un rallentamento e complessivamente il rischio di bolla immobiliare rimane tra i più bassi.
Inoltre, oltre alle solide prospettive economiche locali, l’estensione della rete metropolitana e le prossime Olimpiadi invernali del 2026 potrebbero avere un impatto positivo sul mercato immobiliare milanese.
Boom e crisi del mercato immobiliare:
I prezzi delle case, corretti per l’inflazione, nelle città analizzate sono in media inferiori di circa il 15% rispetto alla metà del 2022, momento in cui i tassi di interesse hanno iniziato a crescere a livello globale.
Claudio Saputelli, Head Real Estate presso il Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, ha osservato che le città che hanno subito le correzioni più forti sono quelle che, negli anni precedenti, avevano mostrato un alto rischio di bolla immobiliare.
Tra queste, i prezzi reali a Francoforte, Monaco, Stoccolma, Hong Kong e Parigi sono scesi di oltre il -20% rispetto ai massimi post-pandemia ed anche Vancouver, Toronto e Amsterdam hanno registrato un significativo calo dei prezzi, pari a circa il -10% in termini reali.
Contrasti tra città:
Nel complesso, l’ultimo anno ha visto una crescita modesta dei prezzi delle abitazioni, sebbene alcune città abbiano subito correzioni più forti.
Parigi e Hong Kong, per esempio, continuano a vedere un forte calo dei prezzi, mentre al contrario città ambite come Dubai e Miami hanno registrato un ulteriore aumento dei prezzi delle case.
Aree con crescita dei prezzi:
In alcune città con una marcata carenza di alloggi, come Vancouver, Sydney e Madrid, i prezzi reali delle abitazioni sono aumentati di oltre il +5% rispetto allo scorso anno, evidenziando come la domanda in queste aree rimanga sostenuta nonostante le condizioni globali più difficili.
La carenza di alloggi come fattore stabilizzante:
Gli attuali livelli dei prezzi immobiliari sembrano difficilmente sostenibili con i tassi di interesse elevati, specialmente nei mercati con un’alta percentuale di proprietà delle abitazioni.
Tuttavia, un deterioramento della sostenibilità economica non si traduce necessariamente in una correzione dei prezzi.
Un altro fattore che ha contribuito a stabilizzare i mercati immobiliari urbani è la crescente carenza di alloggi, che si riflette nell’aumento dei canoni di locazione.
Negli ultimi due anni, infatti, i canoni reali sono cresciuti in media del +5%, superando in molti casi la crescita dei redditi, con una crescita dei canoni che ha accelerato negli ultimi quattro trimestri nella maggior parte delle città analizzate.
Difficoltà nel settore delle costruzioni:
Dal lato dell’offerta, la situazione non è certo migliorata.
Gli elevati tassi di interesse e l’aumento dei costi di costruzione hanno frenato fortemente la costruzione di nuove abitazioni e nelle maggior parte delle città, i permessi di costruzione sono diminuiti negli ultimi due anni, peggiorando ulteriormente la situazione e riducendo la disponibilità di nuove abitazioni.
Sollievo in vista per il mercato immobiliare:
Le prospettive per il mercato immobiliare sembrano destinate a migliorare.
L’aumento dei canoni sta sostenendo la domanda di abitazioni di proprietà, soprattutto nelle aree urbane.
Con il previsto calo dei tassi di interesse, il vantaggio economico si sposterà rapidamente a favore dell’acquisto rispetto alla locazione, incentivando molte persone a investire nella proprietà.
Futuro dei prezzi immobiliari:
Con i costi di finanziamento destinati a diventare più interessanti, la domanda di alloggi sta toccando il fondo e i prezzi dovrebbero accelerare.
La crescita economica, comunque, sarà cruciale nel determinare la dinamica dei prezzi, secondo Matthias Holzhey, autore principale dello studio di UBS Global Wealth Management.
Fonte: UBS – 24 settembre 2024