Nel mercato immobiliare contemporaneo, la posizione geografica e la metratura non sono più gli unici fattori di potenziale rendimento.
L’Intelligent Cities Index 2026, redatto dalla società di consulenza strategica Boston Consulting Group (BCG), infatti, ha certificato che la capacità di un ecosistema urbano di integrare l’intelligenza artificiale (GenAI) nei servizi pubblici e privati, è diventata il principale indicatore della sua futura rivalutazione immobiliare.
Analizzando 61 grandi metropoli mondiali, in base a cinque aree chiave (risultati concreti, strategia, diffusione delle tecnologie, metodi di lavoro e infrastrutture), al primo posto si è posizionata Londra (che guida la classifica con un punteggio di 85 su 100), confermandosi imbattibile sia per impatto economico che per i servizi reali offerti ai cittadini.
Roma e Milano occupano il 40° e il 41° posto della classifica (punteggio di 61 su 100), con buone performance nello sviluppo delle infrastrutture tecnologiche, ma ancora ampi margini di miglioramento nell’adozione pratica delle tecnologie e nella definizione di strategie digitali di lungo termine.
La classifica globale: trionfano le metropoli che puntano su uno sviluppo equilibrato
Lo studio di BCG ha suddiviso le metropoli analizzando cinque aree chiave: l’impatto reale sulla vita dei cittadini, la strategia di sviluppo, la diffusione delle tecnologie, i metodi di lavoro e le risorse fisiche e umane disponibili.
Il vertice della classifica è occupato dai cosiddetti Balanced Builders, città che hanno saputo fondere l’innovazione tecnologica con ecosistemi finanziari maturi, creando distretti urbani a prova di svalutazione:
- Londra (85/100): la capolista assoluta. La capitale britannica offre i migliori risultati diretti ai residenti, per qualità della vita e opportunità economiche. L’ecosistema di startup e i fondi disponibili, alimentano inoltre una domanda immobiliare commerciale e residenziale di altissima fascia.
- Dubai (80/100): seconda classificata, eccelle nell’adozione pratica delle tecnologie. La fortissima penetrazione delle app di smart city governa l’intero ecosistema cittadino, rendendola una calamita per investitori internazionali e nomadi digitali.
- New York & Washington (80/100): entrambe a pari merito. Basano la loro leadership su ecosistemi finanziari (Established Hubs) e infrastrutture tecnologiche pesanti. L’intersezione tra partnership pubblico-privato (PPP) e venture capital sorregge i valori del mattone direzionale.
- Amsterdam (80/100): l’eccellenza europea nei “Living Labs”. Nonostante le dimensioni ridotte, vanta la densità più alta di startup e quartieri-laboratorio, dimostrando come lo sviluppo urbano partecipato incrementi esponenzialmente la qualità del costruito circostante.
Questa convergenza ai vertici dimostra che non esiste un’unica via per l’eccellenza, ma un denominatore comune inattaccabile: il successo economico cammina sempre di pari passo con il benessere urbano.
Roma e Milano nella fascia intermedia:
Spostando l’attenzione sul panorama nazionale, l’Index di BCG colloca le nostre capitali politiche ed economiche all’interno del cluster Emerging (fascia media globale), ben distanti dalle posizioni di vertice ma con segnali di forte potenziale inespresso.
Le nostre capitali politiche ed economiche, Roma (40ª posizione) e Milano (41ª posizione), stazionano nel cluster Emerging, con un punteggio identico di 61/100. Pur essendo considerate città nella media per l’uso dei servizi digitali, risentono di un ecosistema di startup e tecnologie ancora giovane.
Esaminando però i dati specifici, emerge una netta accelerazione degli investimenti sulla Capitale:
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Il vantaggio strategico della capitaleNonostante l’Italia risenta di una storica carenza di investimenti e infrastrutture complesse, Roma entra nella Top 10 mondiale per la categoria “strategia”, posizionandosi accanto a leader globali come Madrid e Londra.
L’indice di BCG premia in particolare la chiarezza, la completezza e la visione a lungo termine dei piani tecnologici della Capitale.L’impatto sul mercato immobiliare: pianificare in anticipo significa offrire certezze. Quando un’amministrazione comunale stabilisce linee guida chiare per lo sviluppo tecnologico della città, riduce l’incertezza burocratica per gli investitori privati. I grandi fondi d’investimento possono così capire in anticipo dove nasceranno i quartieri innovativi di domani, acquistando oggi immobili a prezzi convenienti nelle zone destinate a riqualificarsi.
- Milano e la sfida dell’attuazione pratica:
Milano, pur confermandosi la capitale economica d’Italia, deve ancora lavorare molto sulla crescita dei talenti e sulla capacità di attrarre finanziamenti per le nuove imprese. Sebbene attiri gran parte dei fondi privati italiani, su scala mondiale la città fa fatica a competere con i veri centri dell’innovazione europea come Berlino o Stoccolma.
La futura crescita dei prezzi degli immobili dipenderà, quindi, da quanto la città saprà essere rapida e concreta nel diffondere i servizi basati sull’intelligenza artificiale.L’Implicazione per il settore immobiliare: Milano rischia di andare incontro a un blocco nello sviluppo delle sue aree meno centrali. Se non si creano accordi strategici tra settore pubblico e imprese private per portare l’innovazione ovunque, la rivalutazione immobiliare si fermerà. A guadagnarci sarà solo il centro storico, già ampiamente servito e ultra-connesso, lasciando indietro i quartieri periferici.
La roadmap per lo sviluppo: tradurre l’intelligenza in rendimento
Per superare la barriera dei 61 punti e agganciare il gruppo delle città in forte accelerazione (dove militano Monaco, Zurigo o Stoccolma), le metropoli italiane devono comprendere che la tecnologia da sola non basta se non viene accompagnata da forti investimenti economici e dalle competenze umane.
Lo studio di BCG traccia un percorso preciso, che diventa una vera e propria guida strategica per chi investe e costruisce nel mondo immobiliare:
Sviluppare le reti tecnologiche (come la banda ultralarga e i sensori intelligenti) è fondamentale, ma non basta se non si investe anche sulle competenze delle persone. Chi costruisce e investe nel settore immobiliare deve progettare spazi di lavoro condivisi e quartieri capaci di attrarre investimenti e professionisti delle materie scientifiche e tecnologiche. Sono proprio questi esperti, infatti, i veri motori in grado di far diffondere l’uso dell’intelligenza artificiale in città.
I laboratori sul territorio per far crescere i quartieri
La strada per il futuro passa da alleanze solide tra amministrazioni e aziende private. Dare la possibilità alle grandi società tech di usare aree della città come banchi di prova per le loro novità, permette di modernizzare interi distretti senza spendere soldi pubblici. Il risultato è un aumento spontaneo del valore del patrimonio immobiliare circostante, che si trasforma in un volano di sviluppo per l’intera comunità.
Dalla gestione del Comune ai risultati reali
Bisogna migliorare la macchina amministrativa per rendere l’intelligenza artificiale utile nella vita di tutti i giorni. Quando la burocrazia della città viene velocizzata dagli algoritmi, la qualità della vita migliora moltissimo. Un territorio così efficiente riduce i rischi per chi investe: questo aumenta la fiducia dei grandi fondi e fa salire al massimo il valore di mercato delle case e degli uffici della zona.
La digitalizzazione urbana non è più una metrica software, ma la nuova importante infrastruttura che decide dove si concentreranno i capitali nei prossimi decenni. Le città che accelerano l’adozione dell’IA attraggono i nomadi digitali ad alto reddito e i fondi di Venture Capital.
Il futuro delle città non dipende più dai metri cubi di cemento, ma dalla rapidità con cui viaggiano le informazioni. Investire negli immobili senza guardare al livello di digitalizzazione urbana equivale, oggi, a comprare della terra senza assicurarsi che ci sia l’acqua.