Dopo l’approvazione definitiva da parte del Senato il 24 luglio scorso, la Legge 105/2024, nata dalla conversione del Decreto Legge n. 69/2024, è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale (n. 175/2024) il 27 luglio ed è, quindi, attualmente in vigore.
La nuova normativa introduce importanti novità nel Testo Unico dell’Edilizia, semplificando le procedure e ampliando le possibilità di intervento sugli immobili.
Rispetto al testo originario del decreto legge, in vigore dal 30 maggio 2024, il processo di esame in commissione a Montecitorio ha portato numerose e significative novità.
Tra le principali modifiche:
Tolleranze costruttive fino al 6%:
Le tolleranze costruttive sono state ampliate fino al 6% delle misure previste nel permesso di costruire o nella SCIA per immobili con superficie inferiore a 60 metri quadri.
Se le opere edilizie sono realizzate rispettando specifici margini di oscillazione definiti dalla normativa sulla sanatoria, non si configura una violazione edilizia, anche se non sono perfettamente aderenti al progetto.
Le recenti modifiche, apportate durante l’iter parlamentare, hanno quindi ampliato queste tolleranze, stabilendo che non vi è violazione edilizia se lo scostamento rispetto al progetto originale non supera:
- il 6% per appartamenti fino a 60 m2;
- il 5% per appartamenti tra 60 e 100 m2;
- il 4% per unità immobiliari tra 100 e 300 m2;
- il 3% per unità immobiliari tra 300 e 500 m2;
- il 2% per unità immobiliari di dimensioni superiori a 500 m2.
Saranno considerate tolleranze esecutive, le:
- Riduzioni delle dimensioni complessive dell’edificio rispetto al progetto approvato;
- Omissione di particolari architettonici non strutturali;
- Piccole irregolarità geometriche e modifiche alle finiture interne ed esterne degli edifici;
- Variazioni nelle opere di manutenzione ordinaria rispetto al progetto;
- Correzioni apportate in cantiere per errori progettuali o rappresentativi.
Queste tolleranze esecutive non comprometteranno la legittimità delle opere edilizie, offrendo maggiore flessibilità nella realizzazione e modifica dei progetti edilizi, purché le variazioni siano di minima entità e conformi alle normative vigenti.
Altezze e superfici minime per ottenere l’abitabilità:
Le nuove normative introducono requisiti più flessibili per l’abitabilità degli immobili.
In particolare, ora è possibile considerare abitabili spazi con un’altezza minima di 2,40 metri (rispetto ai precedenti 2,70 metri) e superfici minime di 20 metri quadrati per una persona e 28 metri quadrati per due persone (invece dei precedenti 28 e 38 metri quadrati), a condizione che siano eseguiti interventi finalizzati al miglioramento igienico-sanitario.
Per beneficiare della riduzione dei requisiti igienico-sanitari stabilita dall’emendamento, è necessario inoltre soddisfare una serie di condizioni:
- Verifica dell’adattabilità: Superamento delle barriere architettoniche secondo il DM 236/89.
Opzioni alternative | È necessario soddisfare almeno una delle seguenti condizioni:
- Collocazione dei locali: I locali devono trovarsi in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie. Questo si riferisce al patrimonio costruttivo esistente, soggetto a normative di recupero, piuttosto che a una ristrutturazione edilizia.
- Presentazione di un progetto di ristrutturazione: Deve essere presentato un progetto che includa soluzioni idonee per garantire adeguate condizioni igienico-sanitarie in base al numero di occupanti, prevedendo:
- Maggiorazione della superficie dell’alloggio e dei vani abitabili.
- Adeguata ventilazione naturale, ottenuta attraverso il dimensionamento e la tipologia delle finestre, l’aerazione trasversale e l’uso di sistemi ausiliari (come la ventilazione meccanica controllata).
È importante notare che, in assenza di tali interventi, i limiti dimensionali rimangono quelli precedentemente stabiliti.
La normativa consente quindi maggiore flessibilità, permettendo l’abitabilità di spazi più piccoli e con altezze inferiori, purché questi adeguamenti siano accompagnati da miglioramenti igienico-sanitari significativi.
L’altezza minima di cui sopra è applicabile agli appartamenti in generale, e non soltanto agli alloggi monostanza o monolocali.
Restano ovviamente vigenti:
- tutti i restanti requisiti igienico sanitari previsti dalla normativa vigente, primo tra tutti il D.M. 5 luglio 1975 nonché le istruzioni ministeriali 1896, fatto salve quelle integrative imposte da norme regionali e infine comunali;
- tutte le previgenti deroghe previste dalla legislazione vigente;
Infatti adesso la partita si sposterà non tanto verso eventuali recepimenti regionali, ma in direzione del necessario aggiornamento degli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali, comprendendo gli eventuali regolamenti locali di igiene vigenti ancora oggi.
Nulla vieta infatti che, ai fini edilizi, un Comune possa prevedere o mantenere requisiti maggiorati, e pertanto più restrittivi rispetto a quelli derogati con Salva Casa.
Edilizia libera e cambi di destinazione d’uso:
L’edilizia libera e i cambi di destinazione d’uso hanno subito importanti aggiornamenti, con l’inclusione delle pergole bioclimatiche tra le opere che non richiedono permessi.
Il concetto di “edilizia libera” si è ampliato, ora comprendendo una serie di interventi che possono essere realizzati senza alcun titolo abilitativo.
Tra questi troviamo:
- Manutenzione ordinaria;
- Installazione di pompe di calore fino a 12 kW;
- Eliminazione delle barriere architettoniche, a condizione che non siano necessari ascensori esterni.
- Installazione di vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (Vepa);
- Installazione di tende a pergola o bioclimatiche.
Secondo l’articolo 6 del Testo Unico dell’Edilizia, queste opere possono essere eseguite senza titolo abilitativo, purché rispettino le normative comunali in materia urbanistica, antisismica, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitaria, di efficienza energetica, di rischio idrogeologico e paesaggistiche.
Con il decreto “Salva Casa”, ora legge, è stata ulteriormente chiarita e ampliata la lista delle opere rientranti nell’edilizia libera. Ovvero:
- Vetrate Panoramiche Amovibili e Trasparenti (Vepa): possono essere installate su balconi, logge interne e porticati non soggetti a diritti di uso pubblico e non affacciati su aree pubbliche.
Queste vetrate non devono creare spazi chiusi e devono garantire il ricircolo dell’aria, minimizzando l’impatto visivo. - Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici: rientrano in questa categoria tende, tende da sole, tende da esterno e tende a pergola con telo retrattile, comprese le pergole bioclimatiche. Queste ultime devono essere addossate all’edificio e possono includere strutture fisse, senza però creare spazi chiusi che aumentino il volume dell’edificio.
Cambi di destinazione d’uso: i cambi di destinazione d’uso, anche con opere, possono essere realizzati tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), ampliando le disposizioni precedenti.
I piani urbanistici possono consentire cambi di destinazione d’uso per piani terra e seminterrati, in conformità con la legislazione regionale.
Per queste unità immobiliari, il cambio di destinazione d’uso è regolato dalla legislazione regionale, che stabilisce le condizioni in cui gli strumenti urbanistici comunali possono applicare le disposizioni relative a tali unità.
Stato legittimo degli immobili:
Le irregolarità sulle parti comuni o in singoli appartamenti non bloccheranno gli interventi edilizi in corso.
Dal 24 maggio 2024, come disposto dal DL 69/2024, lo stato legittimo sarà rappresentato alternativamente da uno dei titoli abilitativi che hanno legittimato la costruzione o l’ultimo intervento edilizio, integrati con eventuali titoli successivi.
Si introduce, quindi, il principio dell’autonomia delle parti comuni rispetto alle proprietà esclusive all’interno dei condomini.
Tale principio stabilisce che le eventuali difformità edilizie delle parti comuni non pregiudicano lo stato legittimo delle proprietà esclusive e viceversa, garantendo la possibilità di apportare modifiche e riqualificazioni in maniera indipendente.
Questo significa che le irregolarità edilizie di una parte comune non influenzano la legittimità e la possibilità di intervento sulle singole unità immobiliari private, e allo stesso modo, le difformità presenti in una proprietà esclusiva non incidono sulla legittimità delle parti comuni.
Sanatoria per difformità parziali e variazioni essenziali:
Il DL Salva Casa introduce due tipi di accertamenti di conformità in sanatoria:
- interventi senza permesso o con variazioni essenziali dal titolo abilitativo: continuano a essere soggetti al regime della doppia conformità, ossia devono rispettare le normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione che alla presentazione della domanda (articolo 36);
- interventi con difformità parziali: si elimina la doppia conformità, richiedendo solo la conformità urbanistica attuale e quella edilizia al momento dell’intervento (nuovo articolo 36-bis). Vengono ricomprese anche le variazioni essenziali ex art.32 del Testo Unico edilizia.
Per i casi di difformità parziali, la sanatoria può essere concessa dal Comune a condizione che si eseguano interventi per rendere l’opera conforme alle normative tecniche igienico-sanitarie e si rimuovano le opere non sanabili.
Per le opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, o dalla SCIA, oppure in assenza o in difformità dalla SCIA, è possibile richiedere il titolo edilizio in sanatoria se l’intervento risulta conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, sia a quella edilizia vigente al momento della realizzazione.
Questa misura attenua il criterio della doppia conformità, richiedendo che le opere siano conformi alla normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione che al momento della domanda.
Gli oneri dovuti per la sanatoria:
La concessione della sanatoria richiede il pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, conseguito a seguito degli interventi, con importi compresi tra 1.032 e 10.328 euro.
L’art. 37 del TUE è stato modificato per estendere la nuova procedura di sanatoria agli interventi eseguiti senza SCIA, o in difformità dalla stessa, mantenendo la sanzione pecuniaria vigente.
Sanatoria per opere ante 1977:
È introdotta la regolarizzazione delle varianti in difformità dal titolo rilasciato prima della legge Bucalossi del 1977.
Le condizioni per la sanatoria sono le seguenti:
- il titolo deve essere stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge Bucalossi (Legge n. 10 del 28 gennaio 1977);
- gli interventi non devono rientrare nei casi previsti dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.
L’epoca di realizzazione della variante deve essere provata tramite documentazione conforme all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 o, in caso di mancanza di documentazione, mediante dichiarazione del tecnico incaricato.
La regolarizzazione richiede la presentazione di una SCIA e il pagamento di una sanzione pecuniaria.
Recupero dei sottotetti:
Si consente il recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi regionali, anche se non rispettano le distanze minime tra edifici e dai confini.
Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti – nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale – anche quando tali interventi non permettono il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
A condizione che siano osservati i limiti di distanza vigenti al momento della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche alla forma e alla superficie del sottotetto, come delimitato dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo abilitativo originario.
Restano ferme le eventuali disposizioni più favorevoli previste dalle leggi regionali.
Termini di demolizione:
Per gli eventuali abusi i termini per l’eventuale demolizione e ripristino dei luoghi vengono prorogati dagli attuali 90 gg. a 240 gg. in presenza di comprovate esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico.
Fonte: ingenio-web.it – 27 luglio 2024