In uno scenario in cui l’abitare si trasforma in una cruciale infrastruttura di competitività urbana, il settore abitativo si consolida come la classe di investimento più resiliente a livello continentale, proiettando per il 2025 un volume di investimenti pari a 55 miliardi di euro (+18,5%).
In questo scacchiere in profonda mutazione, delineato nel Rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa” di Scenari Immobiliari e Abitare Co, l’Italia emerge con un dinamismo senza precedenti, riducendo il gap storico con le principali potenze europee.
Questi indicatori evidenziano un deficit abitativo accentuato dalle crescenti difficoltà di acquisto, che rendono l’affitto un’opzione obbligata per molte famiglie.
È in questo scenario che, come sottolineato da Scenari Immobiliari, la capacità di un Paese di strutturare un’offerta di locazione efficiente diventa il vero motore della competitività urbana e della stabilità economica.
Mercato living: il 2025 segna il boom degli investimenti in Italia
Se a livello continentale a spingere la crescita sono i capitali istituzionali orientati verso lo Student Housing (PBSA) con un balzo del +70% e il multifamily (+10%), l’Italia sta vivendo una fase di attrazione magnetica per i capitali transfrontalieri.
Infatti, nonostante la Penisola resti attualmente all’ultima posizione tra le cinque principali economie europee (EU5), la velocità della sua rincorsa è il dato politicamente ed economicamente più rilevante del biennio:
Il Benchmark Europeo (EU5)
- Il Regno Unito guida il mercato raddoppiando i volumi 2024 e superando i 28 miliardi di euro.
- La Germania si assesta saldamente a quota 9,7 miliardi.
- L’Unione Europea sconta un deficit strutturale che richiede 150 miliardi aggiuntivi all’anno.
L’Accelerazione dell’Italia
- Nel 2025 gli investimenti diretti sfiorano 1 miliardo di euro, marcando un +40% sul 2024.
- Forte attrattiva per private equity orientati a strategie “platform deal” ed ESG.
- Volumi stimati per il 2026 in decisa impennata a 1,25 miliardi di euro.
Il mercato italiano: volumi record e shift verso la flessibilità
Analizzando le dinamiche puramente domestiche, il 2025 ha segnato per l’Italia il pieno superamento della fase ciclica più complessa, registrando stipule in crescita del +4,4%.
1,33 MlnVolume canoni di 11,4 Mld € | 50 Mld € pagati da 8 milioni di famiglie
Il canone medio mensile nazionale tocca i 655 euro, alimentato da un rincaro medio del +5,15%.
Dietro questi numeri si cela una profonda trasformazione strutturale che allinea progressivamente le abitudini abitative italiane a quelle del Nord Europa, con un irrigidimento del credito per l’acquisto e la crescente mobilità che hanno innescato una polarizzazione delle tipologie contrattuali:
- La fine dell’egemonia del lungo periodo: il contratto ordinario copre ormai meno del 30% delle nuove stipule, registrando un crollo di 30 punti percentuali rispetto al 2015.
- Il boom dei contratti agevolati: spinto dalla domanda universitaria e dai giovani lavoratori, lo Student Housing esplode. I contratti studenti pesano ora per il 7% sul totale, con picchi vertiginosi in poli accademici come Milano (+108%) e Bologna (+51%).
- Rincari asimmetrici: mentre il mercato ordinario di bassa qualità cede l’-1,5%, i mercati convenzionati legati ai Patti territoriali registrano rincari fino al +15%.
Le città italiane di fronte alla domanda europea: polarizzazione e tensioni
La domanda abitativa in Italia prosegue un inesorabile processo di concentrazione verso i grandi poli urbani. In questo ecosistema, la locazione smette di essere una mera soluzione di emergenza per trasformarsi in vera e propria infrastruttura di competitività economica e sociale.
L’analisi dei due principali hub evidenzia direttrici precise:
- Milano: Il mercato più reattivo e oneroso
Il capoluogo lombardo domina le statistiche nazionali. Nel 2025 ha registrato oltre 84.500 nuove stipule (+13,8%). La spinta demografica di universitari e lavoratori domiciliati ha generato una pressione sull’offerta che ha portato i canoni a toccare la vetta dei 200 €/mq/anno (+10%). Rispetto al 2023, i nuovi contratti per studenti e a canone concordato sono quasi raddoppiati (+96%), confermando il primato del capoluogo.
Performance: la Lombardia guida la crescita regionale dal 2016, grazie all’incessante attrattività dell’area metropolitana milanese.
- Roma: il consolidamento della domanda
A differenza dei picchi speculativi registrati altrove, la Capitale mostra una dinamica di solido consolidamento, attestandosi stabilmente al secondo posto per onerosità, con canoni superiori ai 155 €/mq/anno.
La stabilizzazione dei tassi d’interesse non ha, però, allentato la morsa, con una domanda che resta fortemente polarizzata nei nuclei urbani principali, premiando la vicinanza ai poli universitari e ai nodi di servizio essenziali.Tenuta Sociale: la locazione si conferma l’infrastruttura centrale per la tenuta economica dei quartieri romani.
Il confronto tra le due metropoli principali e le cosiddette “piazze gregarie” rivela un panorama ad alta tensione, dove città con vocazioni specifiche stanno registrando dinamiche sui prezzi persino superiori alla media nazionale:
| Area | Dinamica Economica e Volumi di Scambio |
|---|---|
| Bologna140 €/mq/anno | Con 19.500 nuovi contratti stipulati (+23%) e un rincaro dei canoni del +16%, la città vive una forte criticità strutturale. La doppia vocazione turistica e universitaria, unita all’impossibilità di espandere l’offerta in centro, sta generando un forte effetto espulsivo delle famiglie residenti verso le periferie. |
| Genova115 €/mq/anno | Rappresenta il caso di rigenerazione urbana più evidente. Con 16.700 nuovi contratti (+9%), si assiste a un’inversione delle gerarchie: le zone semicentrali superano i valori del centro storico, spingendo l’incremento decennale prossimo al +30%, trainato dalla nuova offerta residenziale. |
| Napoli120 €/mq/anno | Il capoluogo campano si allinea quasi specularmente alle performance di crescita bolognesi, registrando un balzo del +16% sui canoni medi. La pressione sui poli universitari continua a dettare la traiettoria dei prezzi al rialzo. |
Prospettive 2026 e l’urgenza di un Patto per la Locazione
Le proiezioni per il 2026 delineano uno scenario di consolidamento dei volumi di scambio (crescita stimata inferiore al +1%) accompagnato da un ulteriore, preoccupante rincaro dei canoni, previsto oltre il +4%.
Questo porterà il valore medio nazionale a sfondare la soglia dei 95 €/mq anno, un trend insostenibile in assenza di politiche pubbliche mirate.
Nel campione di venti città analizzato emerge un quadro che conferma che laddove la locazione è strutturale, segmentata e sostenuta da politiche pubbliche, le performance economiche risultano più robuste. Il mercato della locazione condiziona direttamente competitività, coesione e sostenibilità delle città europee.
Il report ha annunciato, inoltre, la nascita del nuovo Osservatorio Immobiliare sulla Locazione e sottolineato la necessità di superare la narrazione dell’emergenza legata al caro affitti e distinguere tra mercato industriale (con rendimenti per il capitale privato tramite asset come il Build-to-Rent) e il welfare abitativo, responsabilità delle Istituzioni.
Il mercato della locazione in Italia sta vivendo una fase di profonda trasformazione, caratterizzata da un aumento dei canoni più rapido dei prezzi di vendita, dalla crescita della domanda temporanea e dalla presenza di milioni di abitazioni non utilizzate. In questo contesto, è indispensabile sviluppare una politica della locazione moderna, basata su dati certi, capitale istituzionale e un quadro urbanistico e fiscale semplificato. Serve un nuovo patto tra pubblico e privato.
Fonte: Scenari immobiliari – 31 marzo 2026
Mercato immobiliare: compravendite in rialzo e boom affitti, tra proiezioni 2026 e paradosso green