Il mercato della locazione residenziale in Italia, sembra mostrare segnali di cambiamento a inizio 2025 e, dopo anni caratterizzati da un crollo dell’offerta (-50%) e un’impennata dei canoni (+41% negli ultimi 6 anni), si osserva una lenta inversione di tendenza.
Questa volta a vantaggio degli inquilini, secondo le rilevazioni di Immobiliare.it Insights.
Infatti, sebbene i canoni richiesti negli annunci continuino a salire (+8,1%, rispetto all’anno precedente), l’aumento è meno rapido rispetto ai trimestri precedenti (quando aveva superato il +9% e il +10%).
Uno sguardo ai numeri nazionali (Q1 2025):
Ecco i principali indicatori del mercato dell’affitto in Italia, nel primo trimestre 2025, confrontati con lo stesso periodo del 2024, che evidenziano le nuove dinamiche in atto:
- Canone mensile unitario: +8,1% (crescita ancora sostenuta, ma in rallentamento);
- Canone medio per un bilocale: 846 euro;
- Offerta di immobili: +18,0% (in forte aumento, più scelta per gli inquilini);
- Pressione di domanda: -2,0% (in lieve calo, meno competizione);
- Tempo medio di affitto (Time to rent): +4,5% (gli immobili restano sul mercato un po’ più a lungo a livello nazionale):
- Accessibilità: -4,4% (peggioramento, trovare una casa in affitto è più difficile).
Le dinamiche dietro il cambiamento:
L’aumento dei canoni, registrato a partire dal 2023, ha avuto l’effetto di attirare nuovamente l’offerta sul mercato.
Sebbene il numero di immobili disponibili rimanga inferiore ai livelli pre-pandemici, infatti, la crescita è costante dal secondo trimestre 2024, con un robusto +18,0% su base annua.
Questo aumento dell’offerta ha contribuito a ridurre leggermente la pressione della domanda (-2,0%), che ora può distribuirsi su un numero maggiore di abitazioni.
Anche altri indicatori, come il tempo medio di permanenza degli annunci sul mercato (time to rent) e l’indice di assorbimento (che mostra più immobili in entrata che in uscita), confermano questi timidi segnali a favore dei potenziali locatari.
Accessibilità | il nodo critico tra affitto e acquisto:
Un fattore chiave che influenza il mercato è l’accessibilità economica.
L’aumento costante dei canoni di locazione, combinato con la recente diminuzione dei tassi di interesse sui mutui, sta spostando l’equilibrio: per molte famiglie, comprare casa sta diventando relativamente più conveniente rispetto all’affitto.
Questo si riflette nei dati sull’accessibilità:
- Famiglie monoreddito: solo l’11,2% degli annunci di affitto sul mercato, è considerato accessibile (ipotizzando di destinare il 30% del reddito netto mensile al canone).
- Famiglie con due redditi: la percentuale di annunci “accessibili”, sale al 52,0%.
L’indice di accessibilità per la locazione è diminuito sia per i singoli (-4,3%) che per le coppie (-5,6%) rispetto all’anno precedente, mentre si osserva la tendenza opposta nel mercato delle compravendite.
L’aumento delle compravendite registrato nel 2024, infatti, sembra confermare questa tendenza.
Uno sguardo alle varie aree geografiche:
Nord-ovest guida i rincari, ma rallenta:
Le tendenze non sono uniformi sul territorio nazionale.
Il Nord-ovest continua a registrare gli aumenti di prezzo più alti (+8,8%), sebbene anche qui la crescita stia rallentando.
Quest’area si conferma la più cara d’Italia per i canoni (con una media intorno ai 16 euro/mq), quasi il doppio rispetto alle Isole (circa 8 euro/mq), dove invece si osservano gli aumenti più contenuti (+6,2%).
Accessibilità in calo su tutto il territorio:
Un dato comune a tutte le aree geografiche è il peggioramento dell’accessibilità: trovare un affitto sostenibile è diventato più difficile ovunque rispetto all’anno precedente, sia per i singoli che per le famiglie.
Nord-est | uno scenario atipico:
Il Nord-est presenta uno scenario peculiare.
Da un lato è l’area meno accessibile per chi cerca casa come single (solo l’8,7% degli annunci è alla portata di un single con stipendio medio), mentre dall’altro l’offerta di immobili è esplosa (+33,1% in un anno) e la pressione della domanda è diminuita più nettamente (-9,2%).
Curiosamente, e in controtendenza rispetto al dato nazionale, nonostante questo forte aumento dell’offerta, il tempo medio necessario per affittare un immobile (time to rent) è addirittura diminuito (-6,5%).
Questo suggerisce una domanda ancora molto vivace, capace di assorbire rapidamente le nuove case messe sul mercato.
Questa combinazione di fattori crea uno scenario complesso, ma potenzialmente vantaggioso per gli inquilini attivi nella ricerca.
Centro Italia | segnali di ripresa per l’offerta:
Il Centro Italia mostra dinamiche più moderate. Le variazioni di prezzo e domanda sono meno marcate rispetto ad altre aree.
Tuttavia, si registra un segnale importante: l’offerta di immobili è tornata finalmente a crescere (+6,2%) dopo oltre tre anni consecutivi di calo.
La pressione della domanda, invece, risulterebbe essere rimasta sostanzialmente invariata rispetto all’anno precedente.
Le dinamiche nelle grandi città:
Analizzando i 12 maggiori comuni italiani, emergono tendenze specifiche:
- Canoni: i valori medi richiesti aumentano quasi ovunque, con la notevole eccezione di Milano (-1% annuo), che rimane però la città più cara (22,6 euro/mq), seguita da Firenze (21,4 euro/mq) e Roma (17,5 euro/mq).
- Gli aumenti percentuali più alti si registrano a Bari (+12,3%), Venezia (+11,8%) e Genova (+11,4%).
- Le città più economiche, invece, restano Palermo (9,0 euro/mq) e Catania (9,5 euro/mq).
- Superfici: un trend comune è la riduzione della metratura media degli appartamenti in affitto, con Firenze che registra il calo più marcato (-10,6%), ma curiosamente resta la città con le soluzioni mediamente più grandi (93 mq).
Domanda, offerta e competizione | focus su alcune grandi città:
- Città più economiche: Catania, Genova e Palermo, dove però la domanda è aumentata (+14,1%, +11,6%, +8,7% rispettivamente), in controtendenza rispetto al resto d’Italia.
Questo incremento è probabilmente dovuto ai canoni di locazione più accessibili, che attirano maggiore interesse. - Verona: rimane la città con la pressione della domanda più alta (doppia rispetto alla media italiana), nonostante un calo significativo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (-20,1%).
- Bologna e Milano: qui la situazione volge a favore degli inquilini.
L’offerta, infatti, è aumentata massicciamente (+55,4% a Bologna, +36,0% a Milano), causando un forte calo della pressione di domanda (-37,6% e -19,1%) e riducendo la competizione. - Firenze e Napoli: anche qui la pressione di domanda cala vistosamente (-38,5% e -23,6%), ma sembra dovuto più a un minore interesse da parte dei potenziali inquilini che a un boom dell’offerta.
Accessibilità nelle metropoli | una sfida per molti:
Le grandi città rimangono particolarmente proibitive, soprattutto per i single.
Solo Torino (23,7% di annunci accessibili) e Genova (11,7%), superano la media nazionale (11,2%).
Per le coppie (media nazionale 52,0%), la situazione è migliore, con percentuali superiori alla media anche a Catania, Palermo e Verona.
Napoli e Milano, invece, mostrano lievi miglioramenti nell’accessibilità per le coppie, rispetto all’anno scorso, mentre Firenze si conferma essere la città più inaccessibile sia per i single (0,5%) che per le coppie (19,4%).
Previsioni | cosa aspettarsi nei prossimi 12 mesi:
Nonostante il rallentamento attuale, Immobiliare.it Insights prevede una nuova accelerazione dei canoni nei prossimi 12 mesi.
La stima è di un aumento medio nazionale del +12,5% e, tra le grandi città, Roma (+14,9%) dovrebbe guidare la crescita, superando la media nazionale.
Si prevede una ripresa sostenuta anche per Milano (+7,8%), mentre Verona (+5,1%) dovrebbe registrare l’aumento più contenuto, seppur significativo.
LOCAZIONE: domanda in aumento (+37,7%) rispetto al 2019, con Roma prima nelle ricerche