Il mercato italiano della locazione residenziale nel 2024, rivela un panorama complesso e dinamico che, con oltre 1,6 milioni di nuovi contratti registrati, è un indicatore chiave della salute economica del Paese.
I dati, derivanti dal Rapporto Immobiliare 2025 sul mercato residenziale, recentemente pubblicato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI), mostrano che le unità abitative, pur essendo la maggioranza, hanno segnato un lieve calo del -0,6% nel numero di contratti, mentre gli immobili non abitativi hanno visto una crescita del +2,3%.
È importante notare che queste analisi non includono gli affitti brevi (sotto i 30 giorni).
Panoramica dei volumi e dei segmenti:
Nel 2024, il numero di unità immobiliari oggetto di un nuovo contratto di locazione ha mostrato una sostanziale stabilità rispetto all’anno precedente, attestandosi a 1.610.779 unità totali.
Nello specifico, analizzando la destinazione d’uso:
- Uso abitativo: rappresenta la quota preponderante con quasi 1,3 milioni di unità (circa l’80% del totale), registrando tuttavia un lieve calo del -0,6% sul 2023.
- Uso non abitativo: supera le 336.000 unità, mostrando una variazione positiva del +2,3% rispetto all’anno precedente.
L’analisi si concentra su quattro segmenti principali del mercato delle locazioni abitative, categorizzati per tipologia e durata dei contratti:
- Ordinario Transitorio (ORD_T): include contratti non agevolati con durata inferiore a 3 anni.
- Ordinario Lungo Periodo (ORD_L): raggruppa contratti non agevolati con durata pari o superiore a 3 anni.
- Agevolato Studenti (AGE_S): comprende contratti agevolati con durata inferiore a 3 anni destinati a studenti, circoscritti ai comuni ad alta tensione abitativa (a.t.a.).
- Agevolato Concordato (AGE_C): si riferisce a contratti agevolati a canone concordato con durata pari o superiore a 3 anni, anch’essi nei comuni a.t.a.
Nel complesso, nel 2024 sono state locate 1.010.611 abitazioni all’interno di questi quattro segmenti, con una flessione del -0,6%, con una superficie media locata di circa 84,7 mq e un canone annuo medio di 88,0 euro/mq.
L’Intensità del Mercato delle Locazioni (IML), ovvero la percentuale di stock potenziale locato, si è attestata al 6,7%.
Dinamiche dei segmenti:
- Contratti Ordinari Transitori (ORD_T): hanno visto un aumento del +2,0% nel numero di abitazioni locate (289.422 unità, 28,6% del mercato). Il canone annuo complessivo è cresciuto del +6,4%, raggiungendo i 112,4 euro/mq.
- Contratti Ordinari di Lungo Periodo (ORD_L): rappresentano il segmento più ampio (412.886 unità, 40,9% del mercato), ma hanno registrato un calo del -3,3% nelle unità locate. Il canone medio è di 79,2 euro/mq.
- Contratti Agevolati per Studenti (AGE_S): mostrano la crescita più significativa nelle unità locate (+3,0%, 66.426 unità, 6,6% del mercato) e nei canoni (+8,1%), con un canone medio di 89,7 euro/mq.
- Contratti Agevolati a Canone Concordato (AGE_C): sostanzialmente stabili nelle unità locate (+0,1%, 241.877 unità, 23,9% del mercato), con un canone medio di 75,6 euro/mq.
Focus sui Comuni ad Alta Tensione Abitativa (a.t.a.):
Nei 736 comuni a.t.a. (che includono tutti i capoluoghi di provincia), si concentra oltre il 50% della popolazione italiana e la maggior parte delle locazioni.
In questi comuni:
- Il totale delle abitazioni locate è di 654.193 unità (-0,8% sul 2023).
- L’IML è più elevato, attestandosi all’8,9%.
- Il canone annuo medio è di 98,4 euro/mq (+4,4% sul 2023).
- I segmenti agevolati (studenti e concordato) rappresentano circa il 34% del mercato in questi comuni.
Il mercato ordinario transitorio (ORD_T):
Nel 2024, le locazioni con contratti ordinari transitori (durata inferiore a 3 anni) hanno interessato quasi 290.000 abitazioni, corrispondenti all’1,9% dello stock potenziale (IML).
La superficie complessiva risulta essere di circa 23 milioni di mq, con un canone annuo totale di oltre 2,6 miliardi di euro e il canone annuo medio, per unità di superficie, è di 112,4 euro/mq.
Nei comuni a.t.a., questo segmento è particolarmente dinamico:
- 161.258 abitazioni locate (IML del 2,2%).
- Canone annuo medio di 125,4 euro/mq.
- Nelle 8 principali città, Milano si distingue con 23.044 locazioni e un canone medio di 201,8 euro/mq, seguita da Firenze (244,1 euro/mq ma con meno locazioni) e Roma (171,9 euro/mq).
Il mercato ordinario di lungo periodo (ORD_L):
Questo segmento, con contratti di durata a partire da 3 anni, è il più rilevante per numero di unità: circa 413.000 abitazioni locate nel 2024 (IML del 2,7%).
La superficie media, inoltre, risulta essere di 85 mq, mentre il canone annuo medio è di 79,2 euro/mq.
Nei comuni a.t.a.:
- 225.136 abitazioni locate (IML del 3,1%).
- Canone annuo medio di 100,3 euro/mq.
- Milano (quasi 30.000 locazioni) presenta il canone più elevato (208,9 euro/mq), seguita da Roma (157,4 euro/mq) e Firenze (160,1 euro/mq).
Il mercato agevolato per studenti (AGE_S):
Le locazioni agevolate per studenti (durata inferiore a 3 anni, in comuni a.t.a.) hanno riguardato oltre 66.000 abitazioni nel 2024 (IML dello 0,4% nazionale, ma 0,8% nei comuni a.t.a.).
Il canone annuo medio è di 89,7 euro/mq a livello nazionale e di 92,0 euro/mq nei comuni a.t.a.
Le principali città dominano questo segmento:
- Roma (quasi 8.000 locazioni) e Torino (3.700 locazioni) sono le più attive.
- Milano si conferma la più cara con un canone medio di 180,2 euro/mq, seguita da Roma (157,8 euro/mq). Palermo ha il canone più basso (61,5 euro/mq) ma con superfici medie più ampie.
Il mercato agevolato a canone concordato (AGE_C):
Questo segmento (durata a partire da 3 anni, in comuni a.t.a.) ha visto quasi 242.000 abitazioni locate nel 2024 (IML dell’1,6% nazionale, ma 2,8% nei comuni a.t.a.).
Il canone annuo medio è di 75,6 euro/mq a livello nazionale e 79,4 euro/mq nei comuni a.t.a.
Nelle principali città:
- Roma è la città con il maggior numero di locazioni a canone concordato (oltre 26.000) e un canone medio di 138,8 euro/mq.
- Milano ha un numero di locazioni significativamente inferiore (circa 4.500) ma con il canone medio più alto del segmento (160,9 euro/mq).
- Palermo e Napoli mostrano un’alta incidenza di questo tipo di contratto rispetto al loro stock.
Commento:
I dati del 2024 delineano un mercato delle locazioni residenziali che, pur mostrando una stabilità complessiva nei volumi totali, è caratterizzato da una significativa ricomposizione interna tra i diversi segmenti contrattuali.
La crescita dei contratti a termine (transitori e per studenti) suggerisce una domanda orientata verso soluzioni abitative più flessibili, probabilmente influenzata da fattori socio-economici come la mobilità lavorativa e le esigenze degli studenti universitari.
Parallelamente, la lieve contrazione del tradizionale contratto di lungo periodo potrebbe indicare una cautela da parte di alcuni locatori o una preferenza degli inquilini per impegni meno vincolanti.
L’aumento generalizzato dei canoni, specialmente nei segmenti transitorio e per studenti e nei comuni ad alta tensione abitativa come Roma e Milano, riflette probabilmente una pressione della domanda in contesti urbani dinamici, a fronte di un’offerta che potrebbe non essere sufficientemente elastica.
La resilienza del segmento a canone concordato, seppur con volumi stabili, conferma il suo ruolo sociale nel fornire alternative abitative a prezzi calmierati in aree ad alta densità.
Queste tendenze richiederanno un monitoraggio continuo per comprendere le future evoluzioni del mercato e le relative implicazioni per le politiche abitative.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2025 | Il settore residenziale – 20 maggio 2025
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