Il mercato delle locazioni in Italia sta mutando pelle.
Non si tratta più esclusivamente di far incontrare domanda e offerta, ma di una complessa partita strategica giocata su due tavoli paralleli: la ricerca di massima flessibilità da parte degli inquilini e il massimo rendimento da parte dei proprietari.
I dati del Rapporto 2026 sul settore residenziale (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, fotografano un settore che nel 2025 ha registrato una netta divergenza tra le diverse tipologie di contratto:
- Volumi e fatturato: sono state locate quasi 1,29 milioni di abitazioni (+1,2% sul 2024), generando un canone annuo complessivo di quasi 7 miliardi di euro (+5,4%).
- Identikit dell’immobile: la superficie media di un’abitazione locata si stabilizza a 84,4 m², per un canone annuo medio pari a 79,6 euro/m².
- Il trionfo dell’agevolato: il mercato è nettamente trainato dai contratti a canone concordato (sia di lungo periodo che transitori/studenti), che registrano un balzo superiore al +6,0%.
- L’arretramento del libero: confermata la sofferenza del contratto ordinario di lungo periodo, che perde ulteriori quote segnando un -2,4% rispetto all’anno precedente.
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Variazione tendenziale del +1,2% sul 2024
La fuga dal lungo periodo e il boom della flessibilità:
Il dato più emblematico del 2025 è il profondo riposizionamento delle scelte contrattuali. Il classico affitto “4+4” a mercato libero sta progressivamente cedendo quote di mercato a favore di formule più agili o fiscalmente vantaggiose.
Analizzando la scomposizione totale dei nuovi contratti residenziali, emerge una chiara polarizzazione delle preferenze:
- Ordinario di lungo periodo In flessione
Il mercato libero tradizionale registra una frenata. Rappresenta oggi il 39,5% del totale, ma con 409.986 abitazioni locate segna un -2,4%. Il canone medio nazionale si attesta a 81,5 euro/m² annui.
- Ordinario transitorio In crescita
I contratti di breve durata (sotto i 3 anni) cubano il 28,9% del mercato e crescono del +2,3%, toccando quota 300.003 unità. Il canone medio risulta il più competitivo in assoluto: 75,7 euro/m² annui.
- Agevolato di lungo periodo Boom Fiscale
Il canone concordato standard rappresenta il 24,8% degli scambi ma registra un balzo del +6,0% con 257.636 contratti. Si posiziona come eccellente compromesso con un canone medio di 80,0 euro/m² annui.
- Agevolato transitorio Top Performer
Il segmento dedicato a studenti e lavoratori fuori sede rappresenta il 6,8% del totale ma domina per tasso di crescita: +6,1% (71.043 unità). Il canone medio si attesta a 82,8 euro/m² annui.
La risposta risiede nell’ottimizzazione del rendimento netto.
Gli inquilini, pressati dal costo della vita, cercano canoni calmierati, mentre i proprietari, di contro, accettano un “tetto” al canone in cambio di rilevanti sconti fiscali, l’abbattimento della cedolare secca e gli sconti IMU nei Comuni ad Alta Tensione Abitativa.
La parallela crescita del transitorio riflette, invece, l’evoluzione verso una società altamente mobile, dove la flessibilità lavorativa rende superato il concetto di lunghi periodi di residenza.
Due metropoli, due modelli di business opposti:
Analizzando le grandi metropoli, il mercato si spacca.
Milano e Roma rappresentano i due estremi di come si possa interpretare e mettere a reddito il patrimonio immobiliare oggi, adottando strategie diametralmente opposte:
Il Modello Milano:
- Capitale del libero mercato: il capoluogo lombardo domina in modo assoluto le locazioni ordinarie. La forte attrattività corporate e internazionale giustifica canoni “premium” che assorbono la pressione fiscale.
- Valori record: nel mercato libero di lungo periodo, la città piazza oltre 29.173 contratti, con un canone medio annuo vertiginoso di 206,0 euro/m², il più alto della penisola.
- Transitorio d’élite: anche sul fronte del transitorio ordinario, Milano guida saldamente con 23.592 nuovi contratti a 166,9 euro/m², superando ampiamente piazze prestigiose come Firenze (167,0 euro/m²) e Bologna (156,3 euro/m²).
Il modello Roma:
- Il rifugio del canone concordato: la Capitale risponde all’emergenza abitativa massimizzando la leva fiscale. Il mercato libero “puro” si ferma a soli 10.818 contratti (canone medio di 162,2 euro/m²).
- Dominio dell’agevolato: il vero motore immobiliare romano è l’agevolato. Roma registra l’impressionante cifra di 27.304 contratti a canone concordato di lungo periodo (143,7 euro/m²).
- Rendimento netto: le famiglie e gli investitori capitolini hanno compreso che, a fronte di una tassazione punitiva sul libero mercato, i benefici fiscali del canone concordato garantiscono flussi di cassa più protetti e stabili nel tempo.
La rivincita di Torino e il paradigma conservativo del Sud:
Al di fuori dell’orbita iper-finanziarizzata lombarda e dell’anomalia fiscale capitolina, la geografia degli affitti italiani si ridisegna su due direttrici economiche contrapposte. Da un lato emerge chi intercetta la nuova mobilità del capitale umano, dall’altro chi difende un modello abitativo tradizionalista e radicato nella proprietà.
La città sabauda si smarca definitivamente dal ruolo di comprimaria e capitalizza un evidente effetto spillover. Offrendo un ecosistema abitativo economicamente sostenibile per il bacino accademico e per i lavoratori del comparto tech/industriale, Torino si consolida come la terza forza nazionale:
Per gli investitori, questo si traduce in barriere d’ingresso più basse rispetto a Milano, ma con tassi di assorbimento della domanda (e conseguenti rendimenti locativi) eccezionalmente stabili.
Specularmente, il mercato meridionale e insulare sconta una cronica bassa liquidità dell’asset in locazione. In piazze demograficamente ed economicamente cruciali come Napoli e Palermo, la radicata propensione culturale al “mattone” come bene rifugio primario drena linfa al mercato degli affitti formali.
Questa rigidità strutturale si converte in una minore pressione della domanda e in valori di locazione che restano ancorati a soglie di spiccata accessibilità, lontanissimi dalle logiche speculative del Centro-Nord.
La fine del “mercato unico” e l’era dell’iper-specializzazione:
Le evidenze tracciate dal Rapporto Immobiliare 2026 certificano un cambio di paradigma strutturale e irreversibile.
Il classico affitto ordinario sta perdendo la sua egemonia, soppiantato da modelli contrattuali che rispondono principalmente alla compressione dei redditi e alla mobilità abitativa.
Da un lato, la ricerca di protezione dall’inflazione ha innescato una massiccia migrazione verso il canone concordato, mentre dall’altro la nuova mobilità lavorativa e accademica impone il boom inarrestabile delle formule transitorie.
Il mercato della locazione residenziale italiano nel 2025 non è più un blocco unico.
L’ampio divario tra i rendimenti ‘premium’ di Milano, le scelte di convenienza fiscale di Roma e la stabilità conservativa del Sud, dimostrano che l’intuizione non basta più.
Oggi, il successo di un investimento immobiliare dipende sempre più dalla capacità di analizzare il mercato attraverso un approccio basato sui dati, scegliendo la formula contrattuale più adatta a ogni specifica zona ed alla richiesta relativa.
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2026 | Il settore residenziale – 21 maggio 2026
Locazione: canoni in aumento, con un’offerta frenata anche dai timori di morosità o danneggiamenti