Il mercato immobiliare della locazione attraversa una fisiologica fase di decelerazione in Italia nel primo semestre del 2026, dopo un lungo periodo caratterizzato da una forte pressione della domanda.
Secondo l’analisi evidenziata dall’ultimo report di Immobiliare.it Insights, infatti, i tempi necessari per affittare un’abitazione si sono allungati, segnando un +10% rispetto ai 12 mesi precedenti e portando l’attesa media da 2,6 a 2,8 mesi.
Questa dilatazione delle tempistiche non descrive però un mercato omogeneo, ma uno scenario a più velocità, nel quale Roma si distingue per la sua stabilità e Milano registra un rallentamento.
- Time to rent (TTR): rappresenta il tempo medio di permanenza di un annuncio sul portale prima della sua rimozione, indicando i mesi necessari per finalizzare la locazione.
- Tasso di assorbimento a 3 mesi: misura la percentuale di immobili che riescono a trovare un inquilino entro il primo trimestre dalla pubblicazione dell’annuncio.
Il mercato di Roma: l’ancora di stabilità nel 2026
Mentre la quasi totalità dei capoluoghi analizzati registra variazioni marcate, la Capitale restituisce una fotografia più rassicurante, posizionandosi perfettamente in linea con la media nazionale per quanto riguarda il Time to rent (2,8 mesi).
La resilienza romana: guardando al tasso di assorbimento a tre mesi, Roma conferma la sua solidità strutturale. Il 66% delle abitazioni viene affittato entro i 90 giorni, registrando una flessione quasi impercettibile di appena -0,4 pp (punti percentuali) rispetto all’anno scorso. Questo dato, confrontato con il calo medio nazionale di -1,9 pp, dimostra come la Capitale abbia raggiunto un punto di equilibrio solido, dove la capacità di incontro tra domanda e offerta non subisce le frizioni evidenti altrove.
Canone Concordato (stima sintetica)
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Milano frena il passo, impennata dei tempi nelle Isole:
Diametralmente opposta è la situazione di Milano. Il capoluogo lombardo, storicamente il mercato più fluido d’Italia, vede infatti i propri tempi di locazione allungarsi del +12%, richiedendo ora 2,6 mesi (contro i 2,3 dello scorso anno). Anche il tasso di assorbimento scende al 62% (-1,6 pp), segnale inequivocabile che i conduttori stanno allungando i tempi decisionali di fronte ai canoni elevati.
Le discrepanze geografiche si acuiscono spostando l’analisi verso il Sud e le Isole, dove si registrano le maggiori complessità nel trovare rapidamente inquilini. Catania conquista il primato di città più lenta, con ben 3,3 mesi necessari per affittare (+11%), seguita a breve distanza da Bari (3,2 mesi, +40%) e Messina (3,1 mesi, +35%).
Ma il dato più eclatante, in termini di incremento percentuale, spetta a Cagliari, che vede i propri tempi dilatarsi di un drastico +55%, passando da 1,8 a 2,8 mesi. Nel Centro-Nord, l’unica eccezione che si allinea alle tempistiche meridionali è Lucca (3,1 mesi, +5%).
La mappa della liquidità: mercati veloci e mercati lenti
In questo scenario di decelerazione, persistono piazze, concentrate prevalentemente nel Nord e Nord-Est, caratterizzate da un’altissima liquidità, dove l’offerta viene assorbita con tempestività non appena immessa sul mercato.
I Mercati ad alta rotazione
- Brescia: TTR a 2,3 mesi (-9%). Altissimo tasso di assorbimento all’81% (+0,5 pp).
- Trieste: TTR a 2,3 mesi (-3%). L’87% degli immobili viene locato entro il trimestre.
- Trento: primato assoluto di assorbimento con l’89% degli immobili affittati nei primi 3 mesi (+0,2 pp).
- Padova e Verona: TTR eccellente a 2,3 mesi, pur segnando lievi rallentamenti annui (rispettivamente +19% e +6%).
I Mercati ad elevata giacenza
- Monza: registra il calo più drastico nell’assorbimento trimestrale (-12,4 pp). Solo il 54% degli immobili viene locato nei primi 3 mesi.
- Firenze: tasso di assorbimento fermo al 55% (-6,4 pp), indicando una forte giacenza di invenduto locativo sul mercato.
- Catania: crolla il tasso di assorbimento al 58%, perdendo ben -10,6 pp in 12 mesi.
I dati del 2026 non prefigurano una crisi strutturale del comparto locativo, ma certificano l’ingresso in una nuova fase di normalizzazione. Dopo anni di pressione sbilanciata, la capacità di incontro tra domanda e offerta torna a essere la vera discriminante. In mercati stabili come Roma o in fase di riflessione come Milano, il “Time to rent” si accorcia esclusivamente per quegli immobili che presentano una perfetta congruità tra la qualità reale dello spazio abitativo e il canone richiesto. L’era della locazione istantanea a prescindere dal prezzo sta lasciando il passo a un mercato più selettivo e maturo.