Il “16° Rapporto sul mercato immobiliare delle locazioni in Italia“, curato dall’Ufficio Studi di SoloAffitti S.p.A., ha recentemente offerto una panoramica dettagliata del settore per l’anno 2024.
Il report ha evidenziato come le tipologie preferite siano i bilocali e trilocali e il contratto di locazione più diffuso il 3+2, l’età media degli inquilini si collochi tra i 25 e i 50 anni, il canone medio di locazione si attesti sui 680 euro, con picchi significativi a Milano (1.278 euro) e Roma (999 euro).
Il tempo medio per affittare un immobile, inoltre, si sarebbe ridotto a poco più di un mese.
La ricerca, effettuata analizzando i dati raccolti dalla rete e da oltre 1.900 interviste che hanno coinvolto inquilini e proprietari, ha esplorato i trend della domanda e dell’offerta, i tempi di locazione e di ricerca, i canoni medi in diverse città e le motivazioni delle scelte effettuate, evidenziando come la locazione rappresenti spesso una scelta obbligata, con il 56% degli inquilini che avrebbe preferito acquistare un immobile.
Con un’approfondimento che non ha trascurato il tema della morosità.
L’edizione 2025 si è concentrata, inoltre, anche sulla durata dei contratti di locazione, proponendo di dare una maggiore libertà al fine di incentivare l’immissione nel mercato di immobili attualmente sfitti ed aumentare l’offerta abitativa, cercando di mitigare la crisi degli alloggi.
Andamento generale del mercato:
Secondo le opinioni raccolte dalla rete SoloAffitti, il mercato delle locazioni nel 2024 mostra segnali chiari:
- Domanda: in netto aumento.
- Offerta: stabile.
- Numero di contratti: stabili.
- Canoni di locazione: in aumento.
La domanda di locazione | chi cerca e perché:
Le motivazioni che spingono gli italiani a cercare una casa in affitto, sono cambiate rispetto all’anno precedente.
La ricerca di un’abitazione principale è diventata la ragione predominante, indicata dal 44,3% degli inquilini, con un aumento di 8,5 punti percentuali rispetto al 35,8% del 2023.
Seguono le esigenze legate al lavoro (31,3%, sostanzialmente stabile) e allo studio (21,2%, in calo di 6,2 punti rispetto al 27,4% del 2023), con il turismo e altre motivazioni che rappresentano una quota marginale (2,5%).
Interessante notare che, per chi cerca un’abitazione principale, l’affitto non è sempre una prima scelta.
Oltre la metà (56,2%) lo considera un “Piano B”, dettato dall’impossibilità di acquistare per mancanza di disponibilità economica, difficoltà di accesso al mutuo o prezzi di vendita troppo alti, mentre il restante 43,8% sceglie l’affitto per la flessibilità che garantisce.
Il profilo degli inquilini vede una prevalenza di coppie senza figli (37,6%), seguite da persone single (24,3%).
Cresce la quota di famiglie (coppie con figli e famiglie maggiori di 3 persone), che raggiungono il 24,1% (+5,1% sul 2023), mentre diminuisce quella della condivisione tra più persone non familiari (14,0%, -3,7%).
L’età media degli inquilini si concentra nelle fasce 25-35 anni (33,8%) e 35-50 anni (34,4%).
Le preferenze degli inquilini | immobili e criteri di scelta:
La tipologia di immobile più richiesta in media è il bilocale (36,8%), seguito dal trilocale (28,1%).
Gli immobili con quattro o più locali (16,3%) e i monolocali (18,8%) completano il quadro, con quest’ultimi in calo rispetto all’anno precedente (-4,1%).
La richiesta varia in base alla zona e, ad esempio, i monolocali sono più richiesti nelle zone di pregio e centrali, mentre gli appartamenti più grandi sono preferiti in periferia.
Quando si sceglie una casa in affitto, i fattori più importanti per gli inquilini sono:
- Il canone: La sua vicinanza al budget prefissato è il criterio principale (rating 6,26);
- Le dimensioni dell’immobile: (rating 5,41);
- La zona di ubicazione: (rating 5,40);
- Le finiture e lo stato dell’immobile: (presenza di arredo moderno, recente costruzione/ristrutturazione, ecc. (rating 3,94);
- L’efficienza energetica: (rating 2,80).
Tempistiche del mercato:
Il mercato si mostra dinamico per quanto riguarda i tempi.
In media, oggi in Italia serve poco più di un mese (1,1 mesi) per locare un immobile abitativo, un dato in netto calo rispetto agli anni passati (era 2,7 mesi nel 2011), con tempi più rapidi nelle zone di pregio (1,2 mesi) e leggermente più lunghi in periferia (1,5 mesi).
Dal lato degli inquilini, la ricerca può richiedere più tempo: quasi il 40% (39,6%) impiega oltre 3 mesi per trovare la casa giusta.
Il contratto più stipulato è il 3+2 a canone concordato (42,9%, +11,2% rispetto al 2023), seguito dal 4+4 libero (22,9%, -3,5%).
I contratti transitori (16,9%) e quelli per studenti universitari (15,0%), seguono a distanza.
La permanenza media di un inquilino nello stesso immobile è di 26,4 mesi, in lieve aumento rispetto ai 24,1 mesi del 2023.
I canoni di locazione | livelli e variazioni:
I canoni medi mensili per abitazioni arredate nei comuni capoluogo analizzati mostrano un aumento medio del +4% rispetto al 2023, attestandosi a 680 euro.
L’indice dei canoni (base 100 nel 2009) raggiunge quota 115 nel 2024, confermando la tendenza rialzista degli ultimi anni.
Le situazioni variano notevolmente da città a città:
- Città più care: Milano (1.278 euro, -4,0%), Roma (999 euro, +13,0%), Firenze (898 euro, +7,0%), Bologna (843 euro, +6,0%).
- Maggiori aumenti (2024 vs 2023): Ancona (+15%), Roma (+13,0%), Potenza e Trieste (+11,0%), Napoli (+9,0%).
- Maggiori diminuzioni (2024 vs 2023): Genova (-8,0%), Palermo (-6,0%), Milano (-4,0%).
In media, nei capoluoghi, un monolocale costa 479 euro, un bilocale 611 euro, un trilocale 744 euro e un quadrilocale (o superiore) 887 euro.
La presenza di un garage aumenta il canone medio del +11,0% (in media, +77 euro), mentre un posto auto del +6,0% (+43 euro), mentre un immobile non arredato costa in media il 10,0% in meno (-68 euro), uno parzialmente arredato il 7,0% (-45 euro).
Il divario tra budget e canone effettivo:
Quasi l’80% degli inquilini finisce per pagare un canone più elevato, rispetto a quanto avevano inizialmente previsto nel loro budget.
Entrando nel dettaglio:
- Il 38,5% degli inquilini paga “meno del 10% in più” rispetto al budget iniziale. Questo significa che se un inquilino aveva previsto di spendere, ad esempio, 700 euro per il canone di locazione, in realtà ne spende fino a 770. La differenza non è enorme, ma comunque superiore a quanto pianificato.
- Il 38,8% degli inquilini paga “tra il 10% e il 20% in più”. Riprendendo l’esempio precedente, se il budget era di 700 euro, questi inquilini finiscono per pagare tra 770 e 840 euro. Questa fascia rappresenta la porzione più significativa di inquilini che superano il budget.
- Il 12,5% degli inquilini paga “tra il 20% e il 30% in più”. Nel nostro esempio, si tratterebbe di una spesa tra 840 e 910 euro rispetto ai 700 euro iniziali. Questa è una differenza più marcata rispetto al budget.
- Il 5,5% degli inquilini paga “oltre il 40% in più”. In questo caso, se il budget era di 700 euro, l’affitto effettivo supera i 980 euro.
In sintesi, i dati indicano che una larga maggioranza di coloro che cercano casa in affitto in Italia si scontra con canoni superiori alle proprie aspettative di spesa e che solo una piccola percentuale di inquilini riesce a trovare, quindi, un immobile che rientra perfettamente nel budget prefissato.
Le scelte dei proprietari | timori e preferenze tra lungo e breve termine:
I proprietari esprimono diverse preoccupazioni legate alla locazione.
La paura principale è quella di non ricevere il canone (rating 4,2), seguita dal timore di dover affrontare cause di sfratto lunghe e stressanti (rating 4,0), dalla difficoltà nel rientrare in possesso dell’immobile (rating 3,8) e dal rischio di danni all’immobile (rating 3,1).
Questi timori, sono anche le principali motivazioni che spingono alcuni a smettere di locare il proprio immobile.
Riguardo la scelta tra affitto tradizionale (lungo termine) e affitti brevi, la grande maggioranza dei proprietari intervistati (81,2%) non ha mai utilizzato la formula degli affitti brevi.
Tra quel 18,8% che l’ha provata, le motivazioni principali sono state il minor rischio di morosità (39,1%) e la maggiore velocità nel riavere l’immobile disponibile (37,9%).
L’80% di chi ha provato gli affitti brevi rifarebbe la scelta, apprezzando soprattutto la certezza sui tempi di riconsegna e sull’incasso.
Chi invece non la rifarebbe (20%) lamenta guadagni inferiori alle aspettative, gestione troppo impegnativa o nuove normative che rendono la formula meno vantaggiosa.
Focus sulla morosità | esperienze e profili:
La morosità è un problema concreto per i proprietari.
Il 47% ha avuto esperienze di inquilini che hanno lasciato l’immobile senza pagare uno o più canoni (in media 5 canoni non pagati).
Il 62% ha sperimentato ritardi nei pagamenti (in media 18 giorni) e, tra chi non paga, il 38% arriva a saltare 10 o più mensilità.
L’identikit dell’inquilino moroso, tracciato dalla rete SoloAffitti, indica una prevalenza di uomini (68,8%), con età compresa tra 40 e 59 anni (oltre il 57% dei casi) e con un canone di locazione solitamente inferiore ai 500 euro (63,9%).
La verifica della solvibilità e le garanzie richieste:
La stragrande maggioranza degli inquilini (82%) dichiara che è stata richiesta documentazione per verificare l’affidabilità prima di firmare il contratto.
I documenti più richiesti sono:
- Busta paga o cedolino pensione (81,2%);
- Contratto di lavoro (43,8%);
- Dichiarazione dei redditi (40,6%).
Oltre tre quarti degli inquilini (75,7%) considera questa richiesta giusta e comprensibile.
La garanzia aggiuntiva più comune, richiesta per la stipula, è stato il deposito cauzionale (88,1%), seguito dalla fideiussione bancaria (14,6%) e la firma di un garante (10,6%).
Metodologia della ricerca:
Le informazioni presentate derivano da diverse fonti, garantendo una visione completa del mercato delle locazioni residenziali:
- Dati dalla rete SoloAffitti: informazioni sull’andamento del mercato nel 2024 fornite dai punti affiliati sul territorio nazionale.
- Survey sui proprietari: hanno risposto 980 proprietari, con una media di 5 esperienze di affitto negli ultimi 10 anni ciascuno.
- Survey sugli inquilini: hanno partecipato 986 inquilini, ognuno con una media di 3 esperienze di affitto.
La rilevazione, effettuata a dicembre 2024, si è concentrata specificamente sugli immobili residenziali.