Il mercato immobiliare italiano della locazione sta affrontando un paradosso senza precedenti, con una domanda che preme incessantemente su un’offerta che si contrae non per mancanza fisica di immobili, ma per una crisi di fiducia sistemica.
Nel 2025, infatti, nonostante l’allentamento delle politiche monetarie abbia favorito l’acquisto, il segmento degli affitti ha registrato una tensione che ha spinto i canoni verso l’alto, ridefinendo le priorità di proprietari e inquilini:
Dato medio nazionale registrato dall’Osservatorio Affitti di Nomisma
La scarsa disponibilità di abitazioni è alimentata dal fenomeno del “patrimonio congelato“, ovvero migliaia di abitazioni nelle grandi città come Roma, Milano e Bologna) che restano fuori dai circuiti tradizionali a causa dei timori legati alla morosità o ai possibili danni.
Queste sono alcune delle principali evidenze emerse nell’Osservatorio Affitti 2025 (condotto da Nomisma per CRIF, in collaborazione con Confabitare), che si propone di offrire una visione dettagliata su dinamiche, tendenze e sfide che caratterizzano il settore della locazione in Italia.
Molti immobili, ma pochi disponibili:
La scarsa reperibilità di abitazioni in affitto non deriva esclusivamente da dinamiche di mercato tradizionali, ma dall’elevato volume di asset immobiliari deliberatamente sottratti al circuito locativo.
I dati emersi dallo studio tracciano una radiografia chiara: circa il 31% dei proprietari ha deciso di non affittare, mentre un ulteriore 6% ha ritirato il proprio immobile dal mercato.
Il motivo predominante? La percezione del rischio, con i timori legati alla morosità e ai potenziali danni all’immobile che spingono i locatori verso un atteggiamento di estrema cautela.
Questo congelamento dell’offerta trova la sua massima espressione nei grandi centri urbani, con molte abitazioni non destinate alla locazione di lungo periodo.
L’Asimmetria delle percezioni: locatori contro locatari
L’indagine evidenzia una spaccatura netta nelle criticità percepite dalle due anime del mercato. Da un lato, la ricerca di garanzie assolute; dall’altro, la difficoltà di accesso a beni primari a costi sostenibili.
Le Esigenze degli Inquilini
- Il 63% lamenta l’estrema difficoltà nel reperire alloggi adeguati a costi congrui.
- Il 61% percepisce l’affitto come una spesa a fondo perduto, priva di logiche di investimento a lungo termine.
- Il 53% denuncia una scarsa o nulla propensione dei proprietari a investire in migliorie o manutenzioni straordinarie sull’immobile.
- Due affittuari su cinque vorrebbero cambiare abitazione, ma sono bloccati dall’incertezza economica o dalla scarsità dell’offerta.
I timori dei proprietari
- Il 48% indica la selezione di inquilini non affidabili come ostacolo principale alla locazione.
- Il 47% è paralizzato dal rischio concreto di deterioramento e danni all’asset immobiliare.
- Per quanto riguarda i ritardi pregressi, il 28% dei locatori segnala episodi di ritardo nei pagamenti, con un tasso di morosità conclamata all’8%.
- Cresce l’esigenza di controllo: oltre la metà (57%) si affida o vorrebbe affidarsi a servizi di property management per la gestione di incassi, solleciti e selezione del profilo.
Sul fronte oggettivo dei pagamenti, la situazione appare più stabile di quanto percepito: ben tre affittuari su cinque dichiarano di aver sempre rispettato le scadenze fiscali, e un ulteriore 31% vi riesce pur affrontando difficoltà dovute a spese impreviste.
Attualmente, solo il 3% degli inquilini si dichiara in ritardo o morosità (un dato in netto miglioramento rispetto al 7% del biennio precedente, grazie a un recupero del potere d’acquisto dopo i picchi inflattivi).
Analisi dei mercati leader: Milano vs Bologna
I due poli urbani più dinamici d’Italia mostrano segnali di saturazione, seppur con traiettorie differenti nella tipologia contrattuale e nella reattività dei canoni.
| Parametro | Dinamiche di Mercato | Trend |
|---|---|---|
| Milano | Circa 25.000 immobili inattivi. Si osserva un’esplosione dei contratti transitori (40%) a scapito del lungo periodo. Il mercato è ostile ai canoni concordati. | Morosità 9% |
| Bologna | Si stimano 8.000 immobili fuori mercato. Domanda altissima ma crescita dei canoni più contenuta rispetto alla media nazionale. Forte orientamento al property management. | Morosità 8% |
Nota metodologica: I dati riflettono le analisi condotte su contratti ordinari e transitori registrati nel biennio 2024-2025 nelle aree metropolitane di riferimento.
Trasparenza preventiva: il ruolo della certificazione finanziaria
Quasi la metà dei locatori italiani (49%) in fase di screening vorrebbe richiedere un certificato di affidabilità documentata, privilegiando dati oggettivi a referenze empiriche.
Anche lato inquilini la barriera della privacy si sta abbassando: il 69% è disposto a produrre documentazione reddituale, e uno su tre si dichiara pronto a presentare uno strumento strutturato di certificazione finanziaria.
Il Protocollo “Affittabile” di CRIF:
Per mitigare il “rischio percepito”, CRIF ha introdotto Affittabile, un passaporto economico pensato per fluidificare il mercato. Il documento attesta in modo asettico l’affidabilità finanziaria del conduttore, misurando la sua capacità di far fronte agli oneri di locazione e suggerendo l’importo del canone sostenibile in relazione alle entrate ricorrenti.
- Per i locatori: riduzione drastica del rischio di default. Il 42% dei proprietari si dichiara disposto a concedere durate contrattuali più lunghe a inquilini certificati.
- Per i locatari: creazione di un forte vantaggio competitivo in mercati saturi (come riconosciuto dal 38% dei conduttori) e la possibilità per il 36% dei proprietari di calmierare il canone a fronte di garanzie ferree.
Il mutamento demografico e le politiche abitative del futuro:
L’attuale tensione locativa non è un fenomeno ciclico, ma il prodotto di un profondo riassetto demografico e sociologico.
L’Italia sta passando da un paradigma basato storicamente sulla proprietà immobiliare a un modello in cui l’affitto diviene una necessità strutturale, spinta da vettori precisi:
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Demografia
Inverno demografico
Il calo delle nascite ha ridotto drasticamente i nuclei familiari tradizionali a vantaggio di persone sole e coppie senza figli, che richiedono metrature inferiori e maggiore flessibilità.
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Mercato
Mobilità economica
I flussi migratori interni spingono giovani talenti e lavoratori stranieri ad assembrarsi esclusivamente nei poli urbani produttivi ad alta intensità, sovraccaricando specifiche piazze.
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Patrimonio
Invecchiamento della popolazione
L’aumento dell’aspettativa di vita blocca il turnover immobiliare, trattenendo grandi patrimoni in capo alla popolazione anziana.
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Analisi strategica
Rigenerazione e Flessibilità
Necessità di incentivi fiscali per rimettere sul mercato il patrimonio sfitto e piani di rigenerazione urbana per le aree in declino fuori dai centri storici.
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Welfare aziendale
Il ruolo delle Imprese
La casa diventa leva di attrazione per i talenti. Le imprese iniziano a integrare il supporto abitativo come pilastro del proprio welfare aziendale.
Le conclusioni degli esperti:
Le voci dei vertici istituzionali del settore confermano l’urgenza di un cambio di paradigma, per ristabilire un solido clima di fiducia strutturale tra locatori e locatari.
Il mercato della locazione sta vivendo una fase di forte tensione: la domanda cresce mentre l’offerta resta limitata; il problema non è la scarsità degli alloggi ma il fatto che diversi proprietari di casa rinunciano ad affittare per il timore di incappare in inquilini morosi.
Strumenti come il certificato di affidabilità economico-finanziaria proposto da CRIF contribuiscono ad accreditare il potenziale locatario verso il proprietario in maniera oggettiva. Solo introducendo elementi di conoscenza oggettivi si può facilitare l’incontro tra domanda e offerta.
Per il 2026, l’impatto dei costi energetici domestici potrebbe ulteriormente influire sulla sostenibilità delle spese legate alla casa.
Molti proprietari continuano a percepire il mercato della locazione come rischioso, soprattutto per la difficoltà di trovare inquilini affidabili e per il timore di morosità o danni all’immobile.
Questo clima di incertezza spinge una parte dei locatori a non mettere sul mercato le proprie abitazioni. Ridurre queste preoccupazioni è il passaggio fondamentale per aumentare l’offerta e riequilibrare matematicamente il mercato.
Le dinamiche demografiche stanno trasformando profondamente la domanda abitativa: aumentano le persone sole, i giovani che si spostano verso le città più dinamiche per ragioni di studio o lavoro, e le famiglie che necessitano di bisogni abitativi estremamente flessibili.
In un Paese storicamente orientato alla proprietà cresce, di conseguenza, il ricorso all’affitto, ma l’offerta fatica a tenere il passo. Servono politiche attive e strumenti innovativi capaci di rendere il mercato più accessibile e coerente con la società in evoluzione.