L’offerta abitativa destinata alla locazione torna a riempire i database nel secondo trimestre del 2026, con un aumento del +8,2% rispetto al trimestre precedente e un robusto +10,5% su base annua, secondo il recente report dell’Ufficio Studi del portale immobiliare Idealista.
In un ecosistema teorico, una simile iniezione di offerta dovrebbe innescare una flessione dei canoni, ma al contrario l’incremento delle disponibilità non risulta ancora sufficiente per assorbire la domanda abitativa pregressa, con i canoni richiesti nelle pubblicazioni della nota piattaforma che restano ancorati a livelli massimi.
La dinamica dei Capoluoghi: espansione e micro-volatilità
Mappando la geografia urbana, la tendenza di accumulo dello stock è ampiamente positiva: oltre 60 capoluoghi italiani vedono crescere le proprie disponibilità locative, contro i circa 40 in territorio negativo. Spiccano incrementi percentuali vertiginosi in centri come Cuneo (+77,5%), Urbino (+58,3%) e Rimini (+50,6%).
Di contro, le flessioni più severe colpiscono duramente mercati specifici come Sondrio (-24,3%), La Spezia (-22,5%) e Rieti (-22,5%), creando evidenti colli di bottiglia per i conduttori. Tra i centri principali che vedono assottigliarsi le opzioni disponibili troviamo anche Verona (-16,5%), Lodi (-16,7%) e Bari (-8,1%).
Grandi mercati e poli urbani a due cifre:
Il vero termometro della locazione istituzionale e residenziale si misura sulle grandi aree metropolitane, capaci di trainare l’intera media nazionale con performance di crescita a due cifre. Sono ben 39 i capoluoghi che superano la media nazionale dell’+8,2%:
| Macro-Aree | Variazione Stock (Q2) | Dinamica di mercato |
|---|---|---|
| Padova | +36,5% | Forte attrattività universitaria |
| Milano | +16,4% | Altissima rotazione (corporate/studenti) |
| Torino | +13,1% | Espansione stabile del bacino d’utenza |
| Roma | +11,9% | Travaso da short-rent e shift investimenti |
| Napoli | +11,0% | Riposizionamento dell’offerta centrale |
A questo gruppo di testa si accodano piazze storiche di grande rilievo come Vicenza (+31,7%), Trieste (+26,6%), Parma (+21,8%) e Firenze (+9,9%), a dimostrazione di una riattivazione diffusa del segmento locativo nei centri economicamente più vivaci.
Focus Roma: anatomia dell’attuale andamento
La crescita dello stock locativo romano, attestata al +11,9% su base trimestrale, è il sintomo di una qualche variazione nel comportamento dei proprietari capitolini.
Stiamo assistendo, infatti, a un duplice fenomeno: da un lato, l’incertezza sui tempi di vendita spinge molti a mettere a reddito i propri immobili, mentre dall’altro si nota un riposizionamento da parte degli operatori degli affitti brevi che – a fronte di una saturazione turistica – tornano al mercato residenziale tradizionale per garantirsi rendite stabili. Nonostante questa immissione di nuova linfa, la pressione abitativa a Roma resta elevata, permettendo ai locatori di mantenere intatti i canoni richiesti.
La panoramica Provinciale, in sintesi:
Spostando la lente sui confini provinciali, l’architettura del mercato conferma l’onda espansiva urbana, con circa il 59% dei territori che registra un incremento dello stock locativo. Analizziamo i driver principali:
- Le top performer: guidano la classifica provinciale Rimini (+54,2%), Cuneo (+47,9%) e Udine (+45,2%), seguite da bacini industriali ad alta densità come Vicenza (+26,8%) e Varese (+22,4%).
- Il dominio metropolitano: la provincia di Milano segna un netto +15,6%, seguita a stretto giro da Venezia (+15,3%) e Roma (+11,2%). Anche poli produttivi come Bergamo (+10,4%) e Bologna (+8,3%) confermano trend solidi.
- I territori in contrazione: il reperimento di un alloggio diventa criticamente complesso nelle province de L’Aquila (-15,3%), Cremona (-14,8%), La Spezia (-14,6%) e Lodi (-13,8%). In territorio negativo anche capisaldi come Siena (-10,6%) e Cagliari (-8,7%).
Prospettive di mercato: l’illusione di un riequilibrio
In sintesi, i dati del secondo trimestre 2026 delineano un mercato delle locazioni che vive un paradosso solo apparente, dove l’espansione dello stock non genera un immediato raffreddamento dei valori richiesti. Questa rigidità dei canoni non è un’anomalia, ma il risultato di precisi fattori comportamentali e temporali che governano il settore.
L’offerta immobiliare, infatti, non prende coscienza di se stessa in modo istantaneo, perché l’eventuale flessione dei canoni richiede un percorso più lungo ed è strettamente condizionato al mutamento del sentiment dei locatori, i quali tendono a rivedere le proprie pretese al ribasso solo dopo aver riscontrato un concreto allungamento dei tempi di locazione o una reale contrazione delle visite.
A questo sfasamento fisiologico si somma la pressione del mercato del credito, con l’attuale inaccessibilità dei mutui per ampie fasce di popolazione che, infatti, continua a bloccare nel segmento dell’affitto una massa demografica di potenziali acquirenti, mantenendo la domanda primaria strutturalmente sovradimensionata.
Di conseguenza, il nuovo stock immesso sul mercato viene per il momento assorbito con una velocità tale da impedire ai proprietari di percepire la necessità di un riallineamento dei valori, congelando i canoni richiesti sui massimi storici.
Roma: più di 54.000 contratti di locazione registrati nel 2025 (quasi il 66% a canone concordato)