Il mercato dell’affitto in Italia ha mostrato i primi segnali di assestamento, nel terzo trimestre del 2025.
Secondo l’ultimo report del portale immobiliare Idealista, infatti, dopo una lunga fase di crescita a doppia cifra i canoni di locazione hanno registrato una lieve flessione trimestrale del -0,5%.
Questa battuta d’arresto, tuttavia, non inverte il trend di fondo, con canoni di locazione che su base annua hanno registrato un aumento del +3,9%, portando il valore medio nazionale a 14,8 euro/mq, tra i più alti di sempre.
Ma anche la variazione mensile, pari al -0,9%, conferma un mercato meno frenetico rispetto al recente passato.
La metodologia utilizzata nell’analisi:
È fondamentale sottolineare che i dati presentati in questo report si basano su una stima del canone medio di locazione, calcolata a partire dall’offerta attiva di immobili presente sul portale Idealista.
L’analisi rappresenta, quindi, l’esame dei canoni richiesti negli annunci immobiliari e non una rilevazione dei canoni di locazione effettivamente corrisposti al termine della negoziazione tra le parti.
La metodologia di idealista prevede un accurato processo di pulizia dei dati, che include l’eliminazione di annunci duplicati, fraudolenti o con prezzi palesemente fuori mercato.
Vengono inoltre scartati gli immobili rimasti a lungo sul portale senza ottenere interazioni significative da parte degli utenti e, per garantire una maggiore stabilità statistica e limitare l’impatto di valori anomali, il calcolo del canone medio si basa sulla mediana dei canoni unitari (euro al metro quadro), per ciascun segmento di mercato analizzato.
I capoluoghi viaggiano a velocità diverse:
La situazione a livello cittadino appare molto frammentata, con 48 capoluoghi in crescita e 43 in calo.
Milano si conferma essere la città più cara d’Italia con una media di 23,5 euro/mq, nonostante un leggero calo trimestrale del -0,6%, mentre Roma vede i canoni aumentare dello +0,9%, attestandosi a 18,6 euro/mq.
Tra le città con le performance migliori spiccano:
- Grosseto (+11,2%)
- Cagliari e Bari (entrambe a +9,7%)
- Carrara (+9,1%)
Le flessioni più significative si registrano, invece, a Cesena (-9,5%), Salerno (-8,6%) e Macerata (-7%).
Le città più costose, dopo Milano, sono Firenze (22,6 euro/mq) e Venezia (21,9 euro/mq), mentre le più economiche restano Reggio Calabria (5,8 euro/mq), Vibo Valentia (5,7 euro/mq) e Caltanissetta (4,7 euro/mq).
Focus su Roma: canoni in crescita
Il mercato romano della locazione sta vivendo una fase di intensa effervescenza, caratterizzata da una crescita robusta e da dinamiche interne che stanno ridisegnando la mappa dei valori cittadini.
La forte pressione della domanda, non più contenibile nelle sole aree di pregio, si sta riversando anche su quartieri un tempo considerati secondari, trasformandoli in nuovi poli di attrazione.
Questa spinta ha portato il valore medio in città a salire costantemente, confermando Roma come un mercato vivace e in continua evoluzione, con i dati chiave di settembre 2025 che illustrano chiaramente questo scenario:
- Prezzo medio cittadino: ha raggiunto i 18,6 euro/mq, un valore che riflette la forte domanda.
- Crescita annuale sostenuta: su base annua, i canoni sono aumentati del +10,0%, un indicatore della solidità del mercato.
- Andamento trimestrale: la crescita non si arresta, con un ulteriore +0,9% registrato nell’ultimo trimestre.
- Il lusso del Centro storico: si conferma essere la zona più esclusiva e costosa, con un prezzo medio di 30,0 euro/mq, quasi il doppio della media cittadina.
- L’esplosione delle nuove aree: la vera notizia è l’incredibile performance di quartieri come Prenestino e Garbatella-Ostiense, che hanno registrato una crescita annua rispettivamente del +26,8% e del +23,2%.
Questo forte incremento dimostra come la ricerca di soluzioni abitative stia valorizzando altre zone della capitale.
Uno sguardo a Province e Regioni:
Su scala provinciale, il 64% delle aree monitorate registra un aumento.
Le crescite più volatili si osservano a Udine (+23,1%) e Cosenza (+12,1%), mentre le province di Roma e Milano segnano rispettivamente una variazione nulla e un calo dello -0,4%.
Con i suoi 27,6 euro/mq, Lucca si posiziona come la provincia più cara, seguita da Belluno (26,8 euro/mq) e Aosta (24,9 euro/mq).
Le più economiche, invece, risultano essere Avellino (6,0 euro/mq) ed Enna (5,3 euro/mq).
A livello regionale, inoltre, 14 aree su 20 mostrano una tendenza al rialzo.
La Valle d’Aosta guida la classifica con un +9,5%, seguita da Friuli-Venezia Giulia (+8,0%) e Calabria (+6,7%).
In calo, invece, Trentino-Alto Adige (-7,6%) ed Emilia-Romagna (-3,0%).
La Valle d’Aosta è anche la regione con i canoni più alti (24,9 euro/mq), mentre il Molise si conferma la più accessibile (6,9 euro/mq).
L’analisi dell’esperto:
Secondo Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’ufficio studi del portale immobiliare Idealista, il mercato sta entrando in una fase di normalizzazione, grazie a un maggiore incontro tra domanda e offerta.
Da un lato, la maggiore facilità di accesso ai mutui spinge più persone verso l’acquisto, liberando alloggi per la locazione, mentre dall’altro un’offerta più ampia e una domanda meno aggressiva hanno frenato la corsa dei canoni.
Tuttavia, ha aggiunto De Tommaso:
“I canoni restano ancora elevati per molte famiglie, e questa limitata accessibilità continuerà a influenzare la velocità dei futuri aumenti”.
Assestamento e divergenze di mercato:
Lo scenario che emerge dall’analisi del terzo trimestre 2025 delinea un mercato della locazione in una fase di transizione, caratterizzato da una duplice dinamica.
Da un lato, l’aggregato nazionale mostra i primi segnali di un fisiologico assestamento, con una leggera contrazione dei canoni che suggerisce il raggiungimento di un plateau dopo anni di crescita sostenuta, mentre dall’altro lato, questo dato medio nasconde profonde divergenze territoriali, confermando un andamento a velocità differenti.
Il confronto tra Milano e Roma è emblematico: mentre il capoluogo lombardo, pur rimanendo il mercato più oneroso, registra un lieve raffreddamento, la capitale prosegue la sua corsa al rialzo, indicando una pressione sulla domanda ancora molto intensa.
Questo fenomeno, unito alla crescita esplosiva di quartieri semicentrali o periferici ben collegati, evidenzia un chiaro riposizionamento della domanda: di fronte a canoni ormai proibitivi nelle aree prime, inquilini e investitori si orientano verso nuove zone, alterandone rapidamente gli equilibri e i valori di mercato.
Fonte: Idealista.it – 1 ottobre 2025
Locazione: canoni record (+6,6%) e offerta in crescita (+24,3%), nel secondo trimestre 2025