I dati delle compravendite relativi alle otto principali città italiane per popolazione – contenuti all’interno delle statistiche presenti nel Rapporto Immobiliare 2024 sul mercato residenziale, elaborate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate – confermano, in maniera ancora più accentuata e senza eccezioni, la contrazione riscontrata nel 2023 a livello nazionale.
Con 107.476 NTN di abitazioni, infatti, il calo è del -11,6% rispetto al 2022.
Tra le città, il calo è più accentuato in particolare per il mercato residenziale della città di Bologna (-16,1%, rispetto al 2022), e della città di Roma che da sola rappresenta il 32% del NTN del mercato nelle grandi città.
Piuttosto elevati risultano i decrementi anche a Milano e a Firenze, che registrano un calo di compravendite intorno al -13% sul 2022.
Milano rimane, tra le grandi città, quella con l’indice della dinamica di mercato più elevato, con IMI pari al 3%, seguita da Torino (2,95%), Genova (2,58%) e Bologna (2,48%).
In termini assoluti Roma rimane la città italiana con il maggior volume di compravendite di abitazioni, con un NTN superiore alle 34.000 unità.
Nei comuni non capoluogo delle rispettive province delle grandi città il mercato residenziale rileva un calo meno accentuato (-10,3%, sul 2022).
Si conferma come mercato più dinamico quello della provincia di Milano, sia in termini assoluti (con NTN pari a circa 42.000), che in termini relativi (con IMI di poco superiore al 3%).
Distinguendo i comuni non capoluogo tra quelli situati nella prima cintura urbana di ogni città e gli altri comuni della provincia, si può osservare un maggiore calo dei volumi di scambio delle abitazioni (-12,4%, nei confronti del 2022), mentre nei comuni confinanti con la città capoluogo, con diversa intensità, i cali riguardano tutte le province.
L’andamento storico: la serie storica degli scambi delle abitazioni, per le singole città e per i comuni del resto della provincia, osservata attraverso la serie dei numeri indice del NTN a partire dal 2004, evidenzia per i capoluoghi come, dopo una fase di crescita generalizzata, anche piuttosto sostenuta, sviluppatasi tra il 2004 e il 2006, a partire dal 2007 e, in alcuni casi, già dal 2006 (Roma, Napoli, Milano e Palermo), inizia la fase discendente del ciclo, alimentata dalla crisi del 2008-2009.
La contrazione del volume di compravendite è proseguita fino al 2008 e si è attenuata nel 2009, mentre nel 2010, con l’eccezione di Bologna, gli scambi tornano a crescere.
Dopo che nel 2011 il segno era diventato positivo in tutte le città, nel 2012 nessuna è stata risparmiata dal crollo del mercato immobiliare causato dalla seconda recessione, con l’unica eccezione di Napoli, la cui dinamica è, però, da imputare in gran parte a fattori locali (le consistenti dismissioni del patrimonio immobiliare del comune).
Nel 2013 si assiste ad una generale decelerazione dei tassi negativi, con qualche primo segnale di ripresa.
Dal 2014 gli incrementi riguardano tutte le grandi città, sia nei comuni capoluogo sia in quelli minori, con un notevole picco nel 2016 ed una crescita che continua fino al 2019 (tranne a Firenze e nella città di Napoli, che si ferma al 2018). Nel 2020 netta è stata l’inversione di tendenza riportando gli indici ai valori antecedenti il 2018 che continua nel 2021.
Nel 2022 appare evidente e generalizzata la ripresa per tutte le maggiori città e relative province seppure a ritmo meno sostenuto rispetto all’anno precedente.
Con riferimento all’ultimo anno della serie storica, quello in esame, si registra una inversione di tendenza per gli andamenti di tutte le grandi città e dei comuni delle loro province.
La serie storica degli scambi delle abitazioni, viene dettagliata per i comuni della provincia con quelli ubicati nella prima cintura urbana, evidenziando solo nel 2021 una ripresa degli scambi che riporta l’indice delle compravendite in prossimità di quello del capoluogo e in alcuni casi (Torino, Genova e Palermo) lo supera.
Nel 2023 la contrazione di compravendite dei comuni della cintura urbana è stata generalizzata, al pari dei capoluoghi.
Le dimensioni: la superficie media delle abitazioni compravendute nelle maggiori città risulta pari a circa 89 m2, valore inferiore a quello osservato a livello nazionale.
Rispetto all’anno precedente, nel 2023 la superficie media delle abitazioni scambiate nelle grandi città è in lieve riduzione, o resta costante come accade a Milano.
Il taglio dimensionale più compravenduto, in sette delle otto grandi città, è quello tra 50 m2 e 85 m2, mentre a Palermo prevale di poco la classe compresa tra 85 m2 e 115 m2.
La fascia immediatamente superiore (tra 85 e 115 m2), è invece preferita a Napoli e Firenze.
Il valore medio: Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, circa 380.000 euro, seguita da Firenze, con un valore medio di poco meno di 273.000 euro, e Roma, con 255.000 euro circa.
Il Fatturato: nelle otto città analizzate si è concentrato un quarto del valore del fatturato nazionale, con un valore stimato che ammonta complessivamente a circa 27,7 miliardi di euro, in diminuzione del -9,5% rispetto al 2022.
In tutte le città capoluogo si osserva indistintamente un calo del fatturato, con la maggiore riduzione raggiunta nella città di Roma dove il decremento è risultato essere del -14,4% sul 2022, seguita da Bologna e Firenze con cali del -13% circa.
Milano è la città con il valore medio di un’abitazione compravenduta più elevato, circa 380.000 euro, seguita da Firenze, con un valore medio di poco meno di 273.000 euro, e Roma, con 255.000 euro circa.
Box e posti auto: anche le compravendite di box e posti auto nelle principali città mostrano una decisa contrazione, del tutto in linea con il dato relativo agli scambi di abitazioni.
Con una variazione positiva di oltre 4 punti percentuali, fa eccezione la sola città di Napoli che mostra una crescita comunque poco significativa (in termini assoluti di transazioni), soprattutto se messa a confronto con le perdite rilevate nelle restanti maggiori città per stock e quota di NTN.
Nude proprietà: le compravendite del diritto di nuda proprietà nelle principali città registrano una predominanza di transazioni nella città di Roma (circa il 32%).
Le compravendite di nuda proprietà rispetto al 2022 sono nel complesso in crescita (+2,2%), e in tutte le città ad eccezione di Roma (-4,3%) e Napoli (-6%).
Fonte: RAPPORTO IMMOBILIARE 2024 | Il settore residenziale – 21 maggio 2024