Secondo l’ultimo Rapporto dati statistici notarili, il mercato immobiliare italiano ha segnato una netta inversione di tendenza nel 2024, superando il periodo di flessione e mostrando un rinnovato dinamismo.
Questa ripresa è alimentata sia da nuove logiche di mercato, quanto da un crescente interesse per l’investimento nel settore.
L’anno si chiude, infatti, con un’importante ripresa per le compravendite di immobili abitativi, invertendo il trend negativo degli ultimi due anni.
Con 634.498 transazioni registrate (+15,8%), inoltre, il mercato non solo supera nettamente i dati del 2023 (547.838) e del 2022 (589.486), ma si riallinea ai volumi del 2021.
Questa crescita è stata costante durante l’anno, con un aumento delle vendite del +9,04% tra il primo e il secondo semestre, a conferma di un ritrovato dinamismo.
Il comparto immobiliare rappresenta quasi il 50% dell’attività notarile, dato che supera il 60% del totale degli atti qualora si aggiungano i finanziamenti (normalmente collegati ad acquisti immobiliari).
I dati (DSN) vengono raccolti e elaborati sulla base dell’attività di tutti gli studi notarili sul territorio nazionale e sono da considerare dati reali, in quanto rappresentano le effettive transazioni effettuate nel corso del 2024.
È fondamentale sottolineare che i dati presentati, derivanti dal Rapporto dati statistici notarili, non sono direttamente comparabili con quelli rilasciati da altre banche dati come l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate o l’ISTAT.
Le principali differenze metodologiche, sono le seguenti:
- Rapporto dati statistici notarili: considera ogni transazione contenuta in un atto notarile come un’unità completa, indipendentemente dalla quota di proprietà trasferita. Se si vende il 50% o più di un immobile, quindi, viene registrata 1 transazione.
- Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate: utilizza il concetto di Numero di Transazioni Normalizzate (NTN).
Questo significa che le compravendite sono ponderate in base all’effettiva quota di proprietà oggetto di transazione. Quindi, la compravendita del 50% di una proprietà è conteggiata come 0,5 transazioni. - ISTAT: si basa su proprie specifiche modalità di conteggio, che derivano dai dati statistici che i notai sono tenuti per legge a inviare agli Archivi notarili distrettuali.
Queste differenze metodologiche sono cruciali per una corretta interpretazione dei dati sul mercato immobiliare.
La geografia delle compravendite in Italia:
Il Nord Italia si conferma essere il motore del mercato immobiliare nazionale, concentrando il 53,44% del totale delle transazioni.
La Lombardia rappresenta il 19,22% degli scambi, seguita da Piemonte (8,99%) e Lazio (8,94%), che consolidano il loro ruolo di mercati chiave.
Un’analisi per densità di popolazione:
Analizzando le compravendite in rapporto agli abitanti, emerge un quadro interessante.
La Valle d’Aosta si distingue con un tasso record di 4.109 compravendite ogni 100.000 abitanti, quasi il doppio della media nazionale (2.346).
Nonostante volumi assoluti contenuti (0,37% del totale italiano), questo dato sottolinea una straordinaria vivacità del mercato locale.
Seguono Liguria (3.191) e Friuli Venezia Giulia (2.958).
Chi compra e chi vende casa in Italia:
Il profilo dell’acquirente immobiliare nel 2024 è prevalentemente giovane, con la fascia d’età 18-35 anni si conferma la più attiva, realizzando il 26,52% di tutte le transazioni.
A vendere sono invece soprattutto i proprietari nella fascia d’età 56-65 anni, delineando un chiaro passaggio generazionale del patrimonio immobiliare.
Le dinamiche di acquisto | prima casa e provenienza degli immobili:
L’acquisto della prima casa continua a essere il principale driver del mercato.
Nel 2024, ben il 55,31% degli immobili abitativi è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni fiscali, una percentuale in crescita (+8,88%) rispetto al 50,8% del 2023.
Il mercato è dominato dalle transazioni tra privati, come dimostrano i seguenti dati:
- L’87,46% delle abitazioni è stato venduto da privati.
- Le imprese costruttrici, o di trading immobiliare, hanno intermediato solo il restante 12,54% delle vendite.
Questa tendenza si conferma anche per i fabbricati strumentali (negozi, uffici, capannoni), dove i privati gestiscono l’82,13% delle vendite.
Valore economico in crescita:
Il 2024 ha visto un aumento significativo del valore delle case.
Il valore medio di un immobile acquistato è salito a 166.395 euro, registrando un incremento del +7,8% rispetto ai 154.416 euro del 2023.
Il valore mediano per un acquisto “prima casa” da un privato si attesta a 119.000 euro, in rialzo rispetto ai 113.000 euro dell’anno precedente.
Differenze di prezzo tra acquisti da privati e da imprese:
Emerge una netta differenza di valore a seconda del venditore.
Se il valore mediano di una prima casa acquistata da un privato è di 119.000 euro, infatti, quello di un immobile acquistato da un’impresa sale a 260.000 euro.
Questa forbice si spiega con la tipologia di offerta: le imprese propongono prevalentemente immobili di nuova costruzione o recentemente ristrutturati, spesso in classi energetiche elevate e situati in aree urbane ad alta richiesta.
La distribuzione del valore per fasce di prezzo:
L’analisi delle fasce di prezzo per l’acquisto “prima casa” da privati, offre una fotografia chiara del mercato:
- Il 41,21% degli immobili ha un valore inferiore a 99.000 euro.
- La fascia tra 100.000 e 199.999 euro si conferma la più dinamica, rappresentando oltre il 37,25% del totale.
- Gli immobili di lusso, con valore superiore a 1 milione di euro, costituiscono una nicchia (0,34% delle transazioni).
Il mercato delle seconde case e del lusso:
La maggior parte delle seconde case acquistate da privati (69,17%) ha un valore inferiore a 99.000 euro, confermando la tendenza a investire in immobili da ristrutturare o situati in zone non centrali.
Nel segmento del lusso, invece, si registra un notevole aumento (+28,15%) delle compravendite di seconde case da impresa con valore superiore a 1 milione di euro, concentrate soprattutto in località turistiche e aree di pregio delle grandi città.
Uno sguardo al mercato dei terreni:
Anche il mercato dei terreni mostra segnali di ripresa.
Le transazioni di terreni edificabili sono aumentate a 40.792, mentre quelle di terreni agricoli hanno raggiunto quota 181.425.
In entrambi i casi, si tratta prevalentemente di lotti di modeste dimensioni e valore contenuto, con oltre la metà delle compravendite che si chiude a cifre inferiori ai 10.000 euro.
Il mercato dei mutui: segnali di ripresa nel 2024
Dopo la forte flessione del 2023, il settore dei mutui mostra un leggero recupero, sebbene resti condizionato dall’andamento dei tassi di interesse.
Nel 2024 i finanziamenti erogati sono aumentati del +5,7% su base annua, per un totale di circa 340.000 operazioni.
Anche il capitale complessivo erogato è in crescita (+9,1%), raggiungendo circa 58 miliardi di euro, trainato principalmente dagli acquisti “prima casa”.
La fascia di importo più richiesta si conferma quella medio-alta, tra i 100.000 e i 250.000 euro.
Le donazioni immobiliari:
Nel 2024 si è registrato anche un aumento delle donazioni di beni immobili, che hanno raggiunto quota 217.749, in crescita (+6,8%) rispetto al 2023 e al 2022.
Questo strumento, spesso utilizzato per la pianificazione patrimoniale e successoria all’interno dei nuclei familiari, si riavvicina così ai livelli pre-pandemici, confermando la sua rilevanza nel trasferimento della proprietà immobiliare in Italia.