I Dati Statistici Notarili (DSN), recentemente pubblicati dal Consiglio Nazionale del Notariato, hanno permesso di restringere il campo d’osservazione sull’andamento delle compravendite residenziali e mutui 2025 delle città di Roma, Milano, Torino, Verona, Bologna, Firenze, Napoli, Palermo e Bari, evidenziando una diffusa ripresa:
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Record NazionalePalermo+25,91%Compravendite Totali
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Solidità e VolumiRoma+7,80%Surroghe Mutui: +20,75%
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Segmento LuxuryMilano+55,14%Mutui fascia 450k-500k
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Gestione DebitoNapoli+101,20%Esplosione Surroghe
Se a livello nazionale, come analizzato nell’approfondimento sul mercato immobiliare nazionale dello scorso 13 maggio, avevamo registrato un incremento del +6,6%, le grandi città amplificano questo segnale positivo, sostenute dalla vitalità del comparto mutui e dalla rilevanza nell’ambito degli acquisti “prima casa” della generazione under 35 in tutte le città esaminate.
I dati mostrano, inoltre, un mercato nel quale l’acquisto di nuove costruzioni soffre pesantemente in quasi tutte le città, a causa della scarsità di nuove aree edificabili nei centri urbani e dei prezzi al metro quadro spesso inaccessibili per molti acquirenti.
Milano e Roma: le locomotive del mattone a confronto
Milano (inclusa l’area di Monza e Brianza) e Roma si confermano i due poli nevralgici, pur mostrando filosofie di mercato differenti.
Entrambe crescono solidamente, ma l’analisi disaggregata rivela tendenze uniche:
Trend Milano & Brianza
- Compravendite totali: 61.054 (+5,63%).
- Il mercato del nuovo crolla: -9,08% per le prime case da costruttore.
- Mutui: +17,20% con un capitale erogato enorme (oltre 15,2 miliardi).
- Impennata delle fasce di mutuo più elevate: i mutui tra 450.000 e 500.000 euro registrano uno rilevante +55,14%, con un importo medio che sale a quasi 340.000 euro.
Trend Roma Capitale
- Compravendite totali: 57.495 (+7,80%).
- Resistenza del nuovo: a differenza di Milano, a Roma le seconde case da impresa crescono del +6,16%.
- Mutui: crescita solida del +17,28% (oltre 7,6 miliardi erogati).
- Gestione del debito: boom delle surroghe (+20,75%) e forte accelerazione dei finanziamenti di alto importo (+61,38% per la fascia 450-500k).
Il panorama nel resto d’Italia: dinamiche da Nord a Sud
Uscendo dall’asse Roma–Milano, i capoluoghi regionali mostrano tassi di espansione eterogenei, fortemente legati al tessuto economico locale e alle vocazioni universitarie o turistiche.
| Città | Dinamiche di Mercato e Dati Chiave |
|---|---|
| Torino Mercato Solido |
Compravendite a +8,88% (34.513 unità). Traino eccezionale della prima casa tra privati (+12,15%). Il comparto mutui mostra enorme vitalità: +20,04% nel numero di atti. I giovani dominano con il 35,57% degli acquisti agevolati. |
| Bologna Crescita High-End |
Compravendite a +6,42%. Flessione marcata per le nuove costruzioni (circa -14%). Impressionante la crescita dei mutui: +18,61% in volume, ma con un balzo del +60,47% per i finanziamenti di pregio tra 400.000 e 450.000 euro. |
| Verona e Firenze Stabilità |
Crescite più contenute ma positive: Verona segna un +1,82%, mentre Firenze chiude a +1,16%. In entrambe le città crolla il nuovo ma esplodono i mutui di fascia medio-alta (a Firenze +76,19% per la fascia 300-350k). |
| Bari In Ripresa |
L’asse Bari e BAT registra un aumento del +3,53%. Anche qui, crollo verticale delle costruzioni da impresa (-55,48%) ma ottima tenuta dell’usato e aumento dei mutui superiori ai 500.000 euro (+31,90%). |
La generazione under 35 come motore assoluto del mercato urbano
I Dati Statistici Notarili del 2025 svelano come la componente giovanile sia l’anima insostituibile del comparto residenziale nelle grandi aree metropolitane.
In quasi tutte le città analizzate, infatti, gli acquirenti nati dopo il 1990 rappresentano la quota di gran lunga maggioritaria di chi usufruisce delle agevolazioni prima casa (ovvero le agevolazioni fiscali statali introdotte per favorire l’acquisto dell’abitazione principale, che riducono l’imposta di registro al 2% per le vendite tra privati o azzerano le imposte ipotecarie e catastali) e di chi sottoscrive un contratto di mutuo:
- Milano e Roma: nel capoluogo lombardo il 36,98% delle transazioni con agevolazione è a firma di giovani, quota che sale al 43,32% sul fronte dei mutuatari totali. Nella Capitale gli under 35 rappresentano il 33,67% dei beneficiari prima casa, registrando una crescita dei contraenti di mutuo pari al +24,69%.
- Napoli, Palermo e Bari: nelle grandi città meridionali l’incidenza dei giovani tocca vette storiche. A Bari rappresentano il 39,27% degli acquirenti agevolati, a Napoli superano il 39,00% delle transazioni e a Palermo detengono il primato con il 38,70% delle compravendite e il 39,41% dei mutui ipotecari.
- Torino e Bologna: il capoluogo piemontese registra l’incremento percentuale più massiccio d’Italia nell’accesso al credito giovanile, con un balzo del +31,97% nei nuovi mutuatari under 35. A Bologna i giovani rappresentano il 37,16% degli acquirenti prima casa e il 41,59% dei sottoscrittori di finanziamenti ipotecari.
Roma: primato dei volumi di compravendita nazionali
La Capitale è cresciuta del +7,80%, ovvero più della media nazionale nelle compravendite nazionali del 2025, dimostrando una resilienza e una profondità di mercato invidiabili.
La prima casa tra privati è il fulcro di questa espansione (+9,69%, superando le 36.000 transazioni), ma è il mercato del credito a raccontarci l’evoluzione strategica delle famiglie romane.
La surrogazione del mutuo (o portabilità) permette di trasferire il proprio mutuo ipotecario da una banca a un’altra, senza costi notarili, per ottenere condizioni migliori (tassi più bassi o durata differente).
A Roma, le surroghe sono cresciute del +20,75%, indicando la ricerca di condizioni contrattuali o economiche più convenienti.
Nonostante l’aumento dei tassi negli anni passati, la Capitale si conferma attrattiva per i giovani, con la componente under 35 che ha rappresentato il 36,64% del totale delle compravendite del 2025, con un balzo del +24,69% rispetto all’anno precedente.
Palermo e Napoli: le vere sorprese del mercato 2025
Se il Nord consolida, il Sud Italia performa ben oltre le aspettative, con due piazze che in particolare riscrivono le gerarchie nazionali del 2025:
+25,91%
L’exploit del Sud Italia
Il capoluogo siciliano è il vero fuoriclasse nazionale, con un clamoroso aumento delle compravendite e un +152,94% nei mutui ad alto importo (350k-400k).
A Napoli la situazione è altrettanto dinamica. Con le compravendite in salita del +6,93%, la città partenopea si distingue per un fenomeno unico sul panorama nazionale: il raddoppio esatto delle surroghe, che segnano un +101,20%.
Un chiaro indicatore di un mercato estremamente reattivo alle politiche di abbassamento dei tassi d’interesse, dove quasi il 40% degli acquirenti prima casa rientra nella preziosa fascia degli under 35.