Il 2025 si conferma un anno di svolta e consolidamento per il mercato immobiliare in Italia e, dopo mesi di incertezza economica, il settore sembra dimostrare una marcata resilienza strutturale.
I dati emersi dall’ultimo Report FIAIP Monitora Italia, redatto in collaborazione con ENEA e I-Com, offrono una fotografia chiara: la fiducia delle famiglie è tornata, trainata da condizioni macroeconomiche più favorevoli.
Mercato Residenziale 2025
Non si tratta solo di un rimbalzo tecnico, ma di una profonda trasformazione nei criteri di scelta abitativa, nelle dinamiche degli affitti e nella percezione del valore energetico degli edifici.
Dati e proiezioni basati sul Report FIAIP, ENEA e I-Com.
Compravendite residenziali: i veri driver della crescita
Il mercato residenziale chiude il 2025 con indicatori in netto rialzo.
Questo dinamismo non è casuale, ma è il risultato di un ecosistema finanziario tornato favorevole agli acquirenti.
- Volumi in espansione: le transazioni raggiungono quota 767.000, segnando un +6,5% rispetto all’anno precedente.
- Valori di mercato: i prezzi medi delle abitazioni su scala nazionale registrano un incremento del +2,2%.
- Boom dei finanziamenti: si registra un picco del +10% nell’erogazione di mutui per l’acquisto della prima casa, agevolati dalla conferma del Fondo di Garanzia Consap.
Perché i volumi crescono? La risposta risiede nel calo progressivo dell’inflazione e nel deciso cambio di rotta della politica monetaria della BCE, che ha facilitato l’accesso al credito.
La tipologia di immobile più ricercata resta il trilocale usato in zona semicentrale, con una scelta che riflette il progressivo calo demografico in Italia: le famiglie cercano spazi da vivere confortevoli, rifuggendo le ampie metrature difficili da gestire.
Le grandi città guidano l’aumento dei prezzi:
Il dinamismo immobiliare si polarizza fortemente nei grandi centri urbani, dove la vocazione turistica, universitaria e lavorativa funge da acceleratore per i prezzi.
I valori di mercato, inoltre, superano nettamente la media nazionale nelle principali metropoli:
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1Roma+3,5%
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2Napoli+3,2%
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3Firenze+3,0%
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4Torino+2,5%
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5Milano+2,4%
Il mercato delle locazioni:
Il comparto degli affitti sta vivendo una fase di fortissima tensione tra una domanda esorbitante e un’offerta sempre più limitata. Questo squilibrio genera un rialzo verticale dei costi per gli inquilini e opportunità d’oro per gli investitori.
- Tensione sui canoniNel 2025 i canoni medi residenziali schizzano al +7%, mentre il numero totale dei contratti cresce del +3%.
- Formule agevolateI contratti a canone concordato registrano un balzo del +8% su base annua, scelti sempre più per i vantaggi fiscali offerti ai proprietari.
Dal punto di vista strategico, le locazioni ordinarie a lungo periodo sono in forte sofferenza.
I proprietari preferiscono migrare verso locazioni brevi, transitorie e contratti per studenti, garantendosi maggiore redditività e un minor rischio di morosità. La domanda si concentra su bilocali e trilocali usati nelle zone centrali o semicentrali.
Chi investe oggi nel residenziale per metterlo a reddito guarda oltre le classiche Milano e Roma, puntando su città capaci di offrire rendimenti lordi molto elevati a fronte di capitali iniziali più bassi:
- Genova: Offre la massima redditività con un rendimento lordo del +7,5%.
- Palermo: Segue a ruota garantendo un solido +7,0%.
- Verona e Bari: Si attestano su ottimi livelli, intorno al +6,5%.
Comparto non residenziale:
Dopo anni di segno negativo, il real estate commerciale e produttivo rialza la testa.
Questo è un segnale macroeconomico vitale: indica che le imprese tornano a credere nella presenza fisica e nella logistica di prossimità.
- Negozi commerciali: i volumi di scambio annuali segnano un eccellente +7,4% (trainati da un ultimo trimestre al +4,2%).
- Capannoni industriali: le transazioni chiudono l’anno a +3,65% (con un picco finale a +4,9% nel Q4).
- Uffici direzionali: chiudono l’anno con un solido +3,3% (accelerando al +5,6% nell’ultimo trimestre).
Asimmetria green: il paradosso dell’efficienza energetica
Nel 2025, la qualità energetica degli immobili in Italia sta vivendo una transizione epocale: da caratteristica tecnica nascosta ad attributo di valore primario, capace di incidere concretamente sulle decisioni d’acquisto.
Tuttavia, il mercato sconta ancora un pesante ritardo strutturale, con circa il 75% del patrimonio immobiliare residenziale che risulta obsoleto e inefficiente.
Estrema Periferia
- Dominanza assoluta delle abitazioni meno performanti (Classi E-F-G).
- La quota di edifici ad alta efficienza energetica (Classi A-B) raggiunge appena il 5% dell’offerta.
Zone di Pregio
- Forte concentrazione di immobili riqualificati e valorizzati (“ristrutturato green”).
- La percentuale di immobili compravenduti nelle Classi A-B si avvicina a un eccellente 50%.
Analizzando le transazioni per tipologia, si registra un andamento a due velocità. Gli edifici energivori continuano a rappresentare la quota prevalente: le Classi E-F-G costituiscono ben il 71% dei monolocali e trilocali e il 61% delle villette a schiera (dato stabile rispetto al 2024).
Sul fronte opposto, si registra un incoraggiante aumento pari a +6% nelle compravendite relative a bilocali e ville unifamiliari efficientate, a discapito delle metrature intermedie.
La causa? Quasi il 70% degli agenti segnala l’urgenza di strumenti di quotazione più evoluti per calcolare il reale “premio energetico”.
Sul fronte burocratico e finanziario, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) viene finalmente percepito dagli acquirenti come una bussola essenziale per orientarsi ed evitare abitazioni energivore, pur non rappresentando ancora l’elemento decisivo per la firma finale.
A frenare la vera transizione è, secondo il report, l’ecosistema bancario-normativo, a causa di misure e incentivi stabili nel tempo.
I crediti e i “mutui green” restano prodotti frammentati e poco conosciuti e molti Istituti bancari dubitano che le ristrutturazioni energetiche garantiscano un ritorno economico sufficiente, innescando un circolo vizioso che rischia di paralizzare gli investimenti nella riqualificazione.
La “fascia grigia” e il rischio di esclusione sociale:
Accanto ai segnali positivi del mercato, emergono criticità strutturali profonde.
Aumenta la cosiddetta “fascia grigia” dell’abitare, composta da famiglie, giovani coppie e lavoratori.
La domanda abitativa si concentra sempre di più nelle grandi città e nelle aree urbane con maggiore dinamismo economico, mentre molti territori periferici in Italia rischiano una progressiva riduzione della domanda.
Ridurre i costi di realizzazione (i cui materiali sono cresciuti del +27% in tre anni) è fondamentale per ristabilire un equilibrio e sostenere la rigenerazione urbana.
Previsioni 2026: stabilizzazione e scenari futuri
Cosa ci aspetta nel prossimo anno? Il Report FIAIP proietta per il 2026 uno scenario di crescita moderata e consolidamento, al netto di imprevedibili shock legati alle tensioni geopolitiche internazionali e ai costi dell’energia.
Mercato residenziale:
Le compravendite cresceranno tra il +1,5% e il +2,0%, con valori immobiliari attesi in rialzo del +2,0%.
Locazioni residenziali:
Continuerà lo squilibrio tra domanda e offerta. Si stima un incremento dei contratti pari al +3,0% e un ulteriore rincaro dei canoni del +4,0%.
Comparto non residenziale:
Negozi, uffici e logistica vedranno crescere il numero dei contratti del +1,0%, con valori e canoni in aumento del +2,0%.
Il mercato immobiliare in Italia continua a dimostrare una notevole capacità di resilienza. Racconta un settore che resta uno dei pilastri dell’economia nazionale e che continua a rappresentare, per milioni di famiglie, il principale strumento di stabilità e di investimento nel lungo periodo.
Il mattone in Italia si conferma, ancora una volta, essere l’asset rifugio per eccellenza, capace di adattarsi ai mutamenti demografici e alle turbolenze economiche, premiando chi sa interpretare tempestivamente le nuove esigenze di flessibilità e sostenibilità.
Fonte: FIAP-ENEA – 17 marzo 2026