Il mercato immobiliare residenziale in Italia ha evidenziato un ciclo espansivo solido e strutturato nel 2025, guidato da una domanda resiliente e da un assorbimento rapido dell’offerta.
Secondo le rilevazioni del 1° Osservatorio Immobiliare 2026 di Nomisma, infatti, lo scorso anno ha segnato un rafforzamento decisivo, dopo la contrazione del 2023, chiudendo a livello nazionale con una crescita delle compravendite:
+6,4%
Consolidamento del ciclo espansivo
Se poli primari come Milano e Roma mantengono il loro ruolo di traino per i volumi assoluti e per gli investimenti istituzionali, la dinamica percentuale più sostenuta si registra nei comuni non capoluogo e nelle città di medie dimensioni.
I 13 mercati intermedi monitorati da Nomisma (tra cui Bergamo, Brescia, Modena, Verona e Trieste) hanno infatti registrato un incremento transattivo del +6,0%, dimostrando come la ricerca di metrature più ampie e di una migliore qualità della vita stia spingendo la domanda fuori dalle aree metropolitane più sature.
Prezzi, tempistiche e il divario tra i grandi hub e le province:
La solidità della domanda si riflette direttamente sulle dinamiche di prezzo, con una drastica riduzione del divario tra i valori richiesti dai venditori e le offerte finali, nei primi mesi del 2026.
La pressione è particolarmente intensa sulle fasce accessibili, indicando la necessità delle famiglie di ottimizzare il budget allocato per l’acquisto.
Mercati intermedi Sconto: 8,6%
- Fortissima pressione della domanda sulle fasce accessibili.
- Aumento dei prezzi del +2,7% per le abitazioni in buono stato e del +2,3% per quelle in ottimo stato.
- Tempi di vendita estremamente contratti, segno di un mercato liquido e capace di assorbire l’offerta rapidamente.
Grandi Hub Barriere Elevate
- Nei poli urbani principali di Roma e Milano, i prezzi di ingresso per immobili in ottimo stato impongono barriere all’accesso molto più elevate.
- Questo spinge strutturalmente gli acquirenti verso le zone periferiche o verso l’hinterland ben collegato.
- I volumi si mantengono stabili, ma si registra una saturazione dei valori centrali.
L’impatto dei mutui e il progressivo disallineamento dei tassi:
Il motore primario della tenuta strutturale del mercato residenziale è il ricorso al credito, che ha visto un progressivo rafforzamento della leva finanziaria a supporto della domanda abitativa. L’evoluzione storica mostra una traiettoria inequivocabile:
Quota acquisti con mutuo: 40,1%
Il mercato risente dell’iniziale incertezza e dell’adeguamento ai nuovi scenari di tasso, mantenendo una soglia psicologica intorno al 40%.
Quota acquisti con mutuo: 41,7%
Inizia la stabilizzazione del quadro monetario. Gli indicatori di rischio delle banche si mantengono su livelli di eccellenza, facilitando l’erogazione.
Quota acquisti con mutuo: 45,9%
Picco di penetrazione finanziaria sostenuto da condizioni di domanda più favorevoli e da una rinnovata propensione all’acquisto.
Sul fronte del costo del denaro, l’inizio del 2026 evidenzia uno scollamento preoccupante e mentre i tassi sui nuovi mutui oltre i 10 anni si sono stabilizzati nell’Area Euro, in Italia hanno subito un moderato incremento.
Questo disallineamento ha generato un allargamento dello spread, che ha toccato il picco di 32 punti base, il massimo registrato negli ultimi due anni.
Il mercato delle locazioni: carenza di offerta e rendimenti elevati
Il settore dell’affitto in Italia attraversa un ciclo espansivo ormai consolidato, dominato da una persistente e cronica carenza di offerta.
Con oltre 1 milione di contratti registrati nel 2025 (+1,4% sul 2024), la pressione della domanda ha generato un incremento medio dei canoni residenziali pari al +3,4%.
- Scomposizione del rendimento lordo
Sul fronte degli investimenti, il segmento abitativo nazionale si conferma su livelli d’élite, garantendo un rendimento totale medio lordo annuo dell’8,4%. Un dato che supera la redditività di molti asset finanziari tradizionali.
Come si compone questo 8,4%? L’indicatore è la somma matematica tra il +5,7% derivante dal puro rendimento lordo da locazione e il +2,7% generato dall’aumento dei prezzi degli immobili.
A Milano e Roma, pur essendoci i canoni di locazione più alti d’Italia, l’altissimo costo di ingresso per l’acquisto riduce la redditività effettiva dell’investimento rispetto ai mercati intermedi. Inoltre, il mercato si dimostra iper-liquido, con i tempi medi per concludere un contratto di affitto crollati a soli 1,6 mesi.
L’impatto del ritorno sul mercato tradizionale di immobili precedentemente destinati ad affitti brevi turistici, pur presente a causa delle nuove restrizioni, si sta comunque rivelando marginale e inidoneo ad alterare gli attuali squilibri strutturali.
Previsioni 2026: atterraggio morbido e stabilizzazione
In assenza di shock economici imprevisti, il 2026 si prospetta all’insegna di un atterraggio morbido e, nonostante i prezzi elevati e i mutui più onerosi, l’acquisto della casa rimane per le famiglie un bene rifugio inattaccabile.
Preferibile al pagamento di canoni di locazione giunti a massimi storici.
Nomisma prevede che l’esaurimento della spinta propulsiva della politica monetaria espansiva modificherà le traiettorie di crescita, con un probabile rallentamento fisiologico delle compravendite residenziali (+1,8%).
Questo volume di circa 780 mila compravendite riporterebbe il mercato in Italia sui livelli di equilibrio post-pandemici, garantendo la sostenibilità del comparto immobiliare nel medio-lungo termine.
Fonte: Nomisma – 1 aprile 2026
Rapporto sull’Abitare 2025: mercato dinamico, società fragile