Il settore immobiliare italiano sta attraversando una fase di rassicurante stabilità, secondo il 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, con una moderata crescita sostenuta da fondamentali economici che tornano ad essere favorevoli.
Prima di entrare nel dettaglio delle previsioni triennali, ecco i quattro pilastri che definiscono l’attuale scenario di mercato:
- Ripresa dei volumi: il 2025 dovrebbe chiudere con un incremento tendenziale delle compravendite di abitazioni del +5,5% (circa 760.000), segnando l’uscita dalla fase di incertezza.
- Il ritorno del credito: il motore della crescita sono i mutui, aumentati del +25,5%, mentre gli acquisti per contanti restano stabili.
- Il sorpasso dell’affitto: per la prima volta, la domanda di locazione (51%) supera quella di acquisto (49%), spingendo i canoni al rialzo del +3,5%.
- Resilienza Corporate: il settore business in Italia attira capitali esteri, con investimenti previsti a 11,5 miliardi di euro entro fine anno.
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La ripresa delle compravendite trainata dai mutui:
Il dato del +5,5% sulle transazioni totali conferma che la fase più critica è alle spalle, ma la natura di questa ripresa merita un approfondimento specifico. Il mercato immobiliare non è ripartito grazie alla liquidità immediata, bensì grazie alla leva finanziaria.
Bassa inflazione e tassi di interesse più gestibili hanno riattivato la domanda di chi necessita di finanziamenti, rendendo il comparto particolarmente sensibile all’andamento dei tassi.
Secondo Nomisma, la capacità di spesa delle famiglie si sta riprendendo ma la decisione d’acquisto è oggi strettamente legata alle favorevoli condizioni bancarie, più che all’accumulo di risparmio privato.
Prezzi delle abitazioni: verso la stabilizzazione
Sul fronte dei valori, assistiamo a una tenuta dei prezzi nominali (il prezzo di acquisto, non depurato dall’inflazione), seppur con ritmi di crescita inferiori rispetto al biennio precedente.
Nel secondo semestre del 2025, questi prezzi hanno registrato un lieve aumento del +0,6%, portando la media annuale a un +1,5%, anche se fermarsi al dato nominale rischia di offrire una visione parziale.
Questo rallentamento della curva di crescita è un segnale di salute del mercato, frutto di un “effetto trattativa” fisiologico:
- I venditori hanno stabilizzato le aspettative, evitando richieste fuori mercato.
- La domanda non ha subito correzioni drastiche al ribasso.
In sintesi, il gap tra prezzo richiesto e offerto si riduce, facilitando la chiusura delle trattative in tempi ragionevoli (media di 4,7 mesi).
Il boom degli affitti brevi e il cambio di paradigma:
Il vero cambiamento strutturale riguarda le preferenze abitative.
Il sovraffollamento nel segmento locativo ha generato una pressione sui canoni, con performance molto diverse in base alla tipologia contrattuale:
- Contratti per studenti: registrano un’impennata del +9,5%.
- Contratti transitori: crescono del +3,1%.
- Contratti ordinari (lungo termine): calano del -2%.
Perché accade questo? La locazione non è più solo una scelta obbligata, ma una soluzione strategica temporanea.
Famiglie e lavoratori scelgono l’affitto (tempo medio di assorbimento di 1,9 mesi) per mantenere flessibilità o in attesa di occasioni d’acquisto migliori, preferendo investire la liquidità in asset alternativi al mattone.
Previsioni 2026-2028: uno scenario di “soft landing”
Guardando al futuro, Nomisma disegna una traiettoria di atterraggio morbido, senza scossoni, ma con una crescita fisiologica:
- Compravendite: previsto un aumento del +0,9% nel 2026, +0,7% nel 2027 e +1,4% nel 2028, superando le 780.000 transazioni.
- Prezzi: la crescita dei valori perderà intensità, rimanendo sotto il tasso di inflazione (+1% nel 2026, scendendo al +0,5% nel 2028).
Questo indica che, in termini reali (al netto dell’inflazione), i prezzi delle case potrebbero subire una leggera contrazione, rendendo l’acquisto potenzialmente più accessibile nel lungo periodo.
Il mercato Corporate: un porto sicuro
Mentre il residenziale si normalizza, il settore corporate (uffici, logistica, retail) dimostra una resilienza sorprendente.
Gli investitori istituzionali stanno diversificando i portafogli e l’Italia continua ad attrarre capitali esteri.
Nei primi nove mesi dell’anno, gli investimenti hanno toccato quota 7,8 miliardi di euro (+21,9% rispetto al 2024), con una proiezione di chiusura anno a 11,5 miliardi.
Il “Sistema Italia” mantiene una capacità attrattiva elevata, allineandosi alle performance dei principali mercati dell’Europa meridionale.
Nota Metodologica: il perimetro dell’analisi
Le previsioni del 3° Osservatorio Nomisma sono il risultato di una metodologia ibrida che incrocia due livelli di indagine.
Sul piano dell’analisi quantitativa, lo studio esamina i “dati reali” dell’economia, monitorando l’andamento dell’inflazione, le curve dei tassi di interesse e i flussi di credito bancario erogato.
Questi indicatori macro vengono correlati con i dati diretti del mercato immobiliare, quali il volume effettivo delle compravendite registrate, le variazioni dei prezzi nominali e le dinamiche dei canoni di locazione.
A questo scenario numerico si affianca un’indagine qualitativa basata sul sentiment degli operatori, focalizzata sui 13 principali mercati italiani, ovvero Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
La strategia, oltre i numeri:
Leggere i dati del report, significa prendere atto che il mercato immobiliare italiano è entrato in una nuova fase di maturità.
Non siamo di fronte a una crisi, ma ad un contesto di ritrovata stabilità nei volumi, dove le regole del gioco sono cambiate, rendendo il profitto non più una conseguenza automatica del “possesso”, ma il risultato di una gestione attiva e competente, con uno scenario più tecnico e selettivo.
Dal nostro osservatorio, emergono tre indicazioni operative per chi vuole investire oggi:
- Il profitto si definisce già al momento dell’acquisto: con prezzi nominali stabili e un’inflazione che erode il valore reale, il margine di guadagno non può essere affidato solo alla speranza di un rialzo futuro dei prezzi. La vera ricchezza si genera comprando al prezzo corretto oggi, attraverso una negoziazione professionale e basata sui dati.
- Il fattore Classe Energetica: la classe energetica sta scavando un solco profondo nei valori di mercato. Assistiamo a una netta separazione tra gli immobili efficienti o riqualificati, che difendono il prezzo e garantiscono liquidità immediata e il patrimonio obsoleto, che subisce una pressione al ribasso e diventa interessante solo a fronte di un prezzo d’acquisto aggressivo, capace di assorbire i futuri costi di adeguamento.
- La locazione come asset strategico: l’aumento della domanda di affitto non è un fenomeno passeggero.
L’immobile si trasforma in un asset a rendimento dinamico, paragonabile a uno strumento finanziario a cedola. Una metamorfosi evidente soprattutto nelle locazioni brevi e transitorie, che garantiscono performance superiori al mercato ma esigono, in cambio, una gestione operativa di stampo manageriale.
In un mercato che cresce lentamente, vince chi corre veloce nell’analisi e nella selezione delle opportunità migliori.
Sempre di più, la differenza tra un ottimo investimento e un capitale immobilizzato risiede interamente nella qualità della strategia adottata e nella capacità di leggerne l’evoluzione.
Fonte: Nomisma – 25 novembre 2025