Le proiezioni macroeconomiche della Banca d’Italia per il triennio 2026-2028, delineano uno scenario caratterizzato da alta incertezza con un possibile irrigidimento delle condizioni di finanziamento:
Traducendo questi indicatori macroeconomici in dinamiche settoriali, si prevede che il mercato immobiliare in Italia potrebbe trovarsi ad affrontare una fase di ricalibrazione strutturale, guidata da tre leve fondamentali: il costo del credito, la tenuta degli investimenti edilizi e l’erosione del potere d’acquisto.
Il possibile irrigidimento del credito immobiliare:
Il dato più critico per le compravendite immobiliari è la traiettoria dei tassi di interesse, che determina l’accessibilità al credito.
Le proiezioni indicano un innalzamento costante dei tassi di riferimento nel periodo in esame, con il tasso Euribor a tre mesi, parametro per i mutui a tasso variabile, che potrebbe passare dal 2,2% del 2025 al 2,6% nel 2026, stabilizzandosi al 2,8% nel biennio successivo.
L’aumento del costo del denaro comporta, ovviamente, un abbassamento del capitale massimo finanziabile a parità di reddito, generando uno spostamento strategico della domanda e delineando nuove sfide e opportunità per gli operatori del settore:
Fattori di attrito
- Raffreddamento fisiologico della domanda “prima casa”.
- Allungamento delle tempistiche medie di vendita per immobili di fascia media.
- Erosione del reddito reale dovuta all’inflazione derivante dai maggiori costi energetici.
Driver di Sviluppo
- Spostamento della domanda verso il comparto locazioni.
- Irrigidimento al rialzo dei canoni di affitto nei grandi centri urbani.
- Vantaggio competitivo per chi potrà acquistare senza necessità di mutuo e gli investitori istituzionali.
La traiettoria dei tassi di interesse rappresenta la variabile indipendente per le compravendite.
Con il rendimento del BTP a 10 anni (benchmark per i tassi fissi IRS) previsto in ascesa fino al 4,2% nel 2028, il capitale massimo finanziabile dagli Istituti di credito subirà una compressione a parità di reddito.
- Compressione delle transazioni standard: si prevede un allungamento delle tempistiche medie di vendita per gli immobili di fascia media, meno attrattivi per chi necessita di alta leva finanziaria.
- Spostamento verso le locazioni: la barriera all’ingresso per l’acquisto innescherà uno spostamento della domanda verso l’affitto, spingendo al rialzo i canoni nei grandi centri urbani.
- Dominio dei “cash buyer”: il mercato favorirà investitori istituzionali e acquirenti ad alta liquidità, capaci di operare con liquidità propria.
Investimenti in costruzioni: tra frenata residenziale e scudo PNRR
Il documento certifica una chiara parabola per il comparto edile che, sebbene con un segno positivo, risentirà della fine della spinta propulsiva dei bonus fiscali e vedrà un avanzamento correlato soprattutto alle opere pubbliche e infrastrutturali:
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Anno 2025
Il picco resiliente (+4,0%)
Il settore continua a beneficiare del completamento massivo delle grandi opere infrastrutturali previste dal PNRR.
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Anno 2026
Fase di atterraggio (+2,5%)
Inizia il deterioramento delle prospettive di domanda privata, frenata dagli oneri finanziari per i costruttori e dall’inflazione sui materiali.
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Anno 2027-2028
Ricalibrazione strutturale (+0,8% media)
Il mercato si assesta. La conseguente scarsità di nuovi cantieri privati preserverà artificialmente i prezzi del comparto “New Build”.
Nota Metodologica: le proiezioni sugli investimenti in costruzioni includono il completamento delle opere pubbliche previste dal PNRR. Fonte primaria: elaborazione su stime previsionali Banca d’Italia (scenario di base).
Questo significa che i costruttori dovranno affrontare oneri finanziari più alti e la possibilità di lavori potenzialmente rallentati.
Questo limiterà l’immissione di nuove abitazioni sul mercato, con la possibilità che, paradossalmente, i prezzi delle abitazioni appena realizzate restino alti, o addirittura aumentino, proprio per la loro scarsità.
Shock energetico e polarizzazione del valore:
L’alta volatilità dei prezzi dell’energia non si limiterà a erodere i risparmi, ma potrebbe agire come un acceleratore dell’obsolescenza immobiliare, dividendo il mercato in due comparti:
- Il “Green premium”Chi ha la possibilità di acquistare cercherà soprattutto abitazioni a basso consumo (Classe A e B), proteggendo il portafoglio dai rincari delle bollette e dell’energia. Per questo motivo, i nuovi complessi residenziali continueranno a vendersi molto velocemente.
- Case non efficientate con maggiori scontiGli immobili energivori (Classi F e G) richiederanno sconti in fase di negoziazione sempre più marcati, per compensare i futuri costi di riqualificazione. Questo potrebbe generare un divario di prezzo strutturale, più accentuato rispetto ai cicli precedenti.
Le conseguenze sul mercato:
A fini puramente illustrativi, il report modella uno scenario alternativo legato all’aggravarsi del conflitto in Medio Oriente, con impatti drastici sulle forniture energetiche e sull’economia globale.
| Ipotesi | Impatto sul settore immobiliare | Status Mercato |
|---|---|---|
| Scenario di base | Inflazione al 2,6% nel 2026 in progressivo rientro, con tassi stabilizzati poco sotto il 3,0%. Il mercato assorbe lo shock energetico e il credito si mantiene restrittivo ma accessibile. |
Stabile |
| Scenario avverso | Escalation geopolitica. L’inflazione esplode di un ulteriore +1,5% annuo, sfondando quota 4,0%. Tassi BCE punitivi prolungati: rischio di stagflazione immobiliare ed erosione dei margini per i costruttori. |
Alto Rischio |
Dinamica di protezione: nello Scenario avverso, gli unici segmenti a mantenere attrattiva sarebbero il mercato del lusso non dipendente da leva finanziaria (HNWI) e gli asset istituzionali con contratti di locazione indicizzati all’inflazione.
Il triennio 2026-2028 non premierà l’inerzia.
L’attuale accelerazione dei prezzi delle abitazioni esistenti (+5,2%) nel quarto trimestre 2025, come rilevato dall’ISTAT, è la conseguenza diretta di un “ripiego forzato”: le disponibilità economiche degli acquirenti, erose dall’inflazione e limitate da una prima stretta sui mutui, non facilitano l’accesso agli elevati prezzi delle nuove costruzioni.
Di conseguenza, la domanda si concentra sull’usato, che viene percepito come l’unica alternativa ancora accessibile, generandone un aumento dei prezzi per pura pressione della richiesta.
Tuttavia, questo equilibrio è estremamente fragile e rappresenta una fotografia del passato, non una previsione del futuro. Le proiezioni della Banca d’Italia per il 2026-2028 introducono due variabili destinate a rompere questo schema: primo, un’ulteriore e più severa stretta sul credito, che renderà difficile finanziare *anche* l’acquisto dell’esistente per una fetta ancora più ampia di popolazione. Secondo, l’impatto crescente dei costi energetici, che trasformerà la gestione di un immobile “energivoro” da una semplice spesa a un onere insostenibile.
A quel punto, l’accessibilità non sarà più l’unico driver: la sostenibilità dei costi di mantenimento diventerà un fattore di scelta altrettanto critico. Sarà allora che il mercato si polarizzerà definitivamente: l’esistente non riqualificato, abbandonato dalla domanda a leva e penalizzato dai costi di gestione, vedrà il suo attuale vantaggio di prezzo erodersi fino a trasformarsi in un concreto rischio di svalutazione.
Di fronte a questi scenari, nei prossimi tre anni credere che un vecchio immobile possa mantenere il proprio prezzo senza interventi, potrebbe essere una mera illusione. Questo anche perché le banche concederanno mutui in modo più selettivo e a condizioni più rigide, con un mercato che accentuerà le sue divergenze.
Le case “green” a basso consumo diventeranno più ricercate, mentre le vecchie abitazioni potrebbero subire pesanti svalutazioni, con la necessità di applicare maggiori sconti per trovare un acquirente.
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