Il rallentamento del mercato immobiliare italiano, che aveva iniziato a manifestarsi a partire dal secondo semestre del 2022, si è fatto progressivamente più intenso nel corso dell’anno e minaccia ora di estendersi al prossimo.
È quanto emerge dal “3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023” di Nomisma, che ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia).
Analisi della situazione rilevata: l’erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane, associata alle difficoltà di accesso al credito, ha finito per penalizzare le prospettive del comparto.
A ridursi nel corso dell’anno – viene precisato – non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati.
L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta – si legge nel rapporto – dalla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro.
Politiche creditizie più prudenti, unitamente alla frenata della domanda, si ripercuotono sui volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%.
Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa, fanno crescere l’interesse per il mercato degli affitti.
Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto, accentuando la pressione su un comparto già saturo.
Considerando le compravendite residenziali, se nel 2022 si era registrato un rallentamento della crescita (+4,7% annuo), la flessione tendenziale semestrale (primo semestre 2023/primo semestre 2022) si è attestata al -12,5%, con una diminuzione totale di 50.000 scambi.
La risposta dei valori immobiliari alle condizioni di contesto è stata, ancora una volta, improntata alla rigidità.
Prezzi: nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi, si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%).
In generale, nella media dei principali mercati italiani analizzati da Nomisma, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).
Tempi di vendita: considerando i tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, Nomisma rileva come negli ultimi 10 anni il trend sia stato discendente.
Anche se l’attuale congiuntura mette in luce un’attenuazione della flessione, che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023.
A tale tendenza fanno però eccezione le città di Bologna, Milano e Roma, mercati nei quali l’inversione di rotta appare più netta con un allungamento – seppur contenuto – dei tempi di vendita.
Nei maggiori mercati sono necessari meno di 5 mesi per concludere una trattativa.
Si passa dai 5,5 mesi di Padova, Venezia, Firenze, Roma, Bari e Catania, ai 4 mesi di Milano e Bologna.
Andamento dei canoni di locazione: nel secondo semestre dell’anno, il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato ad una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%).
Analizzando le singole città, si segnalano gli incrementi compresi tra il +3% e il +4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna.
Tempi medi necessari per locare un immobile: considerando il segmento della locazione, la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi.
Previsioni dell’andamento del mercato immobiliare: considerando l’attuale congiuntura, per Nomisma non vi sono dubbi sul fatto che il settore immobiliare italiano chiuderà il 2023 fortemente ridimensionato, rispetto all’esuberanza del biennio precedente.
Ma se per il segmento abitativo si prevede il protrarsi della debolezza anche per il prossimo anno, sul versante corporate le condizioni per il rilancio potrebbero essere prossime.
Fonte: nomisma.it – 22 novembre 2022