Il mercato immobiliare italiano ha iniziato il 2025 con un segnale positivo, secondo l’analisi del Team Research di DILS, con un primo trimestre che ha registrato investimenti per circa 2,7 miliardi di euro, evidenziando un aumento del +44,0% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Questo dato rafforza le aspettative di una cauta ripresa per l’anno in corso, anche perché – ampliando l’orizzonte temporale agli ultimi dodici mesi – il volume totale degli investimenti ha raggiunto i 10,8 miliardi di euro, segnando un incremento del +45,0% rispetto all’anno precedente.
A trainare questa performance sono stati principalmente i settori dell’Hospitality e della Logistica, con un interesse crescente anche per segmenti innovativi come i Data Center.
Il settore hospitality guida la ripresa:
Il comparto dell’ospitalità si è distinto come il motore principale della crescita nel trimestre, con investimenti che hanno raggiunto circa 660 milioni di euro, quasi triplicando i risultati del primo trimestre 2024.
Si conferma una forte dinamicità, soprattutto nelle principali destinazioni turistiche come Roma, Capri e Milano, con una particolare attenzione al segmento del lusso.
Un dato significativo è che tre, delle quattro maggiori transazioni su singoli asset alberghieri degli ultimi dodici mesi, si sono concluse proprio in questo trimestre, a dimostrazione dell’attrattività e del valore del settore.
Logistica | volumi in crescita e mercato in assestamento:
Anche il settore della logistica mostra un andamento positivo, con investimenti per 640 milioni di euro nel trimestre.
Questo risultato rappresenta un raddoppio rispetto al Q1 2024 ed una crescita del +22% sul trimestre precedente.
La finalizzazione di due importanti vendite di portafogli (ciascuno sopra i 200 milioni di euro) ha consolidato la logistica come secondo settore per performance e, dal punto di vista dei rendimenti, si osserva una graduale discesa del “Prime net yield” (indicatore fondamentale nel mercato degli investimenti immobiliari che rappresenta il rendimento annuo netto atteso da un immobile di primissima qualità definito “prime”), ora al 5,30%.
Altri dati chiave includono:
- Assorbimento spazi: circa 485.000 mq, con una leggera flessione (-13%) rispetto al Q1 2024, influenzata da una minore superficie media per transazione.
- Canoni prime: stabili a livello nazionale a 70 euro/mq/anno (valore di riferimento a Milano e Roma).
Il mercato logistico, dopo anni di forte espansione, sembra entrare in una fase di assestamento, puntando a un assorbimento annuo vicino ai 2 milioni di metri quadrati.
Uffici | Milano traina il settore, Roma insegue sulla qualità:
Gli investimenti nel settore uffici si sono attestati sui 500 milioni di euro, in linea con lo stesso periodo del 2024.
Milano si conferma come mercato dominante, concentrando l’86% dei capitali, prevalentemente di origine italiana (92%).
I dati principali per le due città chiave sono:
- Milano: take-up (assorbimento di spazi) di circa 105.000 mq, in crescita (+11,0%, vs Q1 2024) e superiore alla media degli ultimi 5 anni per il primo trimestre.
La domanda è sostenuta da spazi di medie dimensioni (1.000-5.000 mq) e di alta qualità (grado A/A+), con un prime rent stabile a 775 euro/mq/anno, ma con potenziale di crescita. - Roma: take-up di circa 34.000 mq, stabile rispetto al Q1 2024.
La scarsità di prodotto di alta qualità limita l’assorbimento ma spinge al rialzo il prime rent nel CBD (il canone di affitto più alto raggiungibile per gli spazi, solitamente uffici, della migliore qualità situati nel cuore del quartiere centrale degli affari, ovvero nel Central Business District), che ha raggiunto un nuovo massimo di 610 euro/mq/anno.
Retail | il miglior inizio d’anno degli ultimi cinque:
Proseguendo il buon momento del 2024, il settore retail ha registrato investimenti per circa 500 milioni di euro nel Q1 2025, segnando il miglior avvio d’anno dal 2020.
Tra le operazioni principali si segnalano la compravendita di due Luxury Outlet (valore oltre 300 milioni) e significative transazioni High Street a Milano e Firenze.
Living | investimenti in crescita e dinamiche locali:
Il settore Living ha attratto circa 180 milioni di euro di investimenti, in aumento sia rispetto al Q1 2024 (+27,0%) sia alla media trimestrale degli ultimi due anni (+11,0%).
A Milano, gli investimenti in riqualificazione sono stati un fattore trainante, nonostante alcune criticità urbanistiche ed Il dinamismo del comparto “Student Housing” è confermato da un’importante transazione realizzata a Bologna.
Guardando al mercato della compravendita residenziale del 2024:
- Nazionale: il 2024 si è chiuso positivamente con 719.578 transazioni (NTN), in leggera crescita sul 2023, grazie a un buon ultimo trimestre (+7,2% vs Q4 2023).
- Milano: record storico per il Q4 2024 con 7.692 transazioni (+9,5% vs Q4 2023), anche se il totale annuo è risultato leggermente inferiore al 2023 (-3,5%). Forte la domanda per tagli piccoli (quasi il 65%) e raddoppiate le vendite di nuove costruzioni (22,9%).
- Roma: crescita sia nel Q4 2024 (+9,6% vs Q4 2023) sia nel totale annuo 2024 (35.072 transazioni, +2,0% vs 2023), con prevalenza di tagli medio-grandi ed un aumento delle vendite di nuove abitazioni (13,4%).
Sul fronte delle locazioni, a livello nazionale il numero di contratti è stabile.
A Roma si registra un calo dei contratti a lungo termine (-6,0%) ma un aumento dei canoni (+3,2%), mentre a Milano calano sia i contratti a lungo termine (-4,6%) sia i relativi canoni (-3,6%), ma cresce l’interesse per i contratti transitori (+6,1% numero, +9,9% canone cumulato).
I settori Alternative e Mixed-use:
Sebbene gli investimenti nel settore “alternative” siano stati più contenuti in questo trimestre, comparti come Education, Healthcare e soprattutto Data Center sono visti come centrali per i prossimi anni, capaci di intercettare trend di lungo periodo.
Gli investimenti Mixed-use (a destinazione mista) hanno raggiunto circa 170 milioni di euro, spinti da due operazioni significative a Milano e Bergamo.
Prospettive future:
In sintesi, il primo trimestre del 2025 conferma una dinamica positiva per l’immobiliare italiano, con Hospitality e Logistica in prima linea.
Milano si rafforza come hub per gli uffici, mentre il residenziale mostra dinamiche differenti e tendenze specifiche per singola città, in termini di tipologia di immobili, andamento delle transazioni, ricorso al credito e mercato della locazione.
L’interesse per asset alternativi come i Data Center segnala l’attenzione verso i macro-trend futuri.
La sfida per il mercato italiano sarà consolidare la propria attrattività nel contesto europeo, intercettando le tendenze globali per continuare a richiamare investimenti di qualità.